【正文】 +10000－200）10%=2980（萬元）。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅”。該月公司共繳納土地增值稅稅額270萬元。評估價格需經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)）：　　二是取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用：　　三是在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。2010年8月，該食品廠因搬遷將購買的辦公樓轉(zhuǎn)讓給某商場，取得轉(zhuǎn)讓收入800萬元，轉(zhuǎn)讓時已按稅法規(guī)定繳納了營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加及印花稅（能提供已納稅費(fèi)完稅憑證）?！　×硗?，財稅[2006]21號規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。　?。?）在售房、租房等過程中發(fā)生銷售費(fèi)用1500萬元；發(fā)生管理費(fèi)用900萬元。 　?。ò耍┥啼?zhàn)≌?lián)體樓的土地增值稅的計算。　　商鋪應(yīng)納的土地增值稅＝91000247。售樓部、樣板房內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費(fèi)用中列支。　　《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。扣除項目100%＝9247。100%≈% 　　增值率低于20%，免交土地增值稅。受讓土地使用權(quán)的總面積）　　案例分析　　【例題】某專門從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)2010年有關(guān)經(jīng)營情況如下：　?。?）以2800萬元購得非耕地40000平方米的土地使用權(quán)用于開發(fā)寫字樓和商品房，合同記載土地使用權(quán)為60年?！　￡P(guān)于評估費(fèi)用可否在計算增值額時扣除的問題。轉(zhuǎn)讓前為取得土地使用權(quán)支付的地價款和按規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用為1200萬元（可提供支付憑證），另支付房地產(chǎn)評估費(fèi)用3萬元，轉(zhuǎn)讓時取得轉(zhuǎn)讓收入6800萬元，已按規(guī)定繳納了轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的有關(guān)稅金（已納稅金均能提供完稅憑證）?！　【C合以上分析可知，7月份東國房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的增值稅額為145萬元，而不是270萬元?！　⊥拢巨D(zhuǎn)讓另一房地產(chǎn)取得收入400萬元，共發(fā)生以下費(fèi)用：　　1）取得土地使用權(quán)支付的金額20萬元；　　2）房地產(chǎn)開發(fā)成本30萬元；　　3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用16萬元；　　4）與房地產(chǎn)有關(guān)的稅金24萬元。 　　1與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金　　指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加也可視同稅金扣除。項目開發(fā)期間的財務(wù)費(fèi)用——利息支出為100萬元，其中向關(guān)聯(lián)企業(yè)借入資金的利息支出為60萬元，借款利率不超過同期同類銀行貸款利率。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。　　拆遷補(bǔ)償費(fèi)是必須實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證應(yīng)一一對應(yīng)。對于符合規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對于確定需要進(jìn)行清算的項目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)?！　》舷铝袟l件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算（四大條件）　?。?）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；　?。?）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；　　（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。 　　對未開具發(fā)票，未簽訂銷售合同但實(shí)際未投入使用的收入確定。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照‘取得土地使用權(quán)所支付的金額’與‘房地產(chǎn)開發(fā)成本’金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。這一規(guī)定對于開發(fā)企業(yè)而言是相對有利的?！　。ǘ╅_發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)?！　　窘馕觥俊　。?）取得土地使用權(quán)支付的地價及有關(guān)費(fèi)用為1000萬元　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元　　（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝500－50＋（1000＋3000）5%＝650（萬元）　?。?）允許扣除的稅費(fèi)為555萬元　?。?）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除20%　　加計扣除額＝（1000＋3000）20%＝800（萬元）　?。?）允許扣除的項目金額合計＝1000＋3000＋650＋555＋800＝6005（萬元）　?。?）增值額＝10000－6005＝3995（萬元）　?。?）增值率＝3995247?！　「鶕?jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，土地增值稅的征稅范圍，在實(shí)際工作中，并不包括企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。　?。┨厥馐鄯糠绞綉?yīng)納土地增值稅稅額的計算方法　　納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對允許扣除項目的金額可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)?。　　對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費(fèi)用?！　　　窘馕觥俊　“吹谝环N方法計算：　　扣除項目＝土地成本＋房屋開發(fā)成本＋費(fèi)用扣除10%＋加計扣除20%＋稅金＝120＋600＋（120＋600）10%＋（120＋600）20%＋55＝991（萬元）。100%＝172%，適用50%的稅率?！　?、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。6000＋6005000247?！　﹂_發(fā)這種商鋪與住宅聯(lián)體的商住樓的納稅問題，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]048號）明確規(guī)定：對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。　　【解析】　?。?）征收土地增值稅時應(yīng)扣除的取得土地使用權(quán)支付的金額＝2800（12000247。 　　關(guān)于轉(zhuǎn)讓置換的店面繳納企業(yè)所得稅問題。100%＝%　　應(yīng)納土地增值稅＝50%－15%＝（萬元）　　[案例]　　【例題】2000年因城市改造的需要，甲公司一棟賬面凈值20萬元的房產(chǎn)被拆遷，評估價為400萬元。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不得作為加計5%的基數(shù)。兩項共計270萬元。對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費(fèi)用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除?！　　窘馕觥俊　惡痆2010]220號第三條第（四）項規(guī)定：土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費(fèi)用中計算扣除。 　　《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第八條關(guān)于扣除項目金額中的利息支出如何計算問題規(guī)定如下：　　（一）利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；　　（二）對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。 　　利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益不得沖減利息支出。　　房地產(chǎn)