【正文】 境內(nèi)非營利的社會團體 、 國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán) 、 土地使用權(quán)贈與教育 、 民政和其他社會福利 、 公益事業(yè)的 。（ 中國青少年發(fā)展基金會 、 希望工程基金會 、 宋慶齡基金會 、 減災(zāi)委員會 、中國紅十字會 、 中國殘疾人聯(lián)合會 、 全國老年基金會 、 老區(qū)促進會以及經(jīng)民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織 。 ） 第四講 清算管理 ? 內(nèi)容 ： ? 基本規(guī)定 ? 具體規(guī)定 ? 有關(guān)文件解讀 ? 注意事項 第一節(jié) 基本規(guī)定 一 、 清算對象 、 單位和原則 土地增值稅清算對象和單位房地產(chǎn)開發(fā) 。 清算單位為國家有關(guān)部門審批的 房地產(chǎn)開發(fā)項目 為單位進行清算 ， 對于分期開發(fā)的項目 ，以 分期項目 為單位清算 。 開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的 ， 應(yīng) 分別計算增值額 ， 分別清算 。 二 、 清算條件 。 符合下列情況之一的 ，納稅人應(yīng)到主管地方稅務(wù)機關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)： （ 一 ） 房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工 、 完成銷售的并能夠準確核算開發(fā)成本的 ； （ 二 ） 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的； （ 三 ） 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的 。 。 符合下列情況之一的 ， 主管地方稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算： （一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上的； （二）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，部分售出，剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； （三）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； （四）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增 （五）經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)納稅評估發(fā)現(xiàn)利潤異?；虼嬖趩栴}的房地產(chǎn)開發(fā)項目。 （六）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。 第二節(jié) 申請與受理 一、納稅人自行清算的申請與受理。符合自行清算條件的納稅人，應(yīng)在 90日內(nèi)應(yīng)向主管地方稅務(wù)機關(guān)提出清算申請，并據(jù)實填寫 《 土地增值稅清算申請審批表 》 ，同時報送有關(guān)資料。主管稅務(wù)機關(guān)接到納稅人申請后 10日內(nèi)做出是否清算的決定。 對符合清算條件的，按規(guī)定辦理稅款清算手續(xù)。 對不符合受理條件的，應(yīng)將不予核準的理由在 《 土地增值稅清算申請審批表 》 ，中注明，連同有關(guān)資料一并退回納稅人。 二、主管地方稅務(wù)機關(guān)要求納稅人清算的。 對主管地方稅務(wù)機關(guān)要求納稅人清算的 主管地方稅務(wù)機關(guān)應(yīng)出具 《 土地增值稅清算通知書 》 并送達納稅人。納稅人應(yīng)在接到 《 土地增值稅清算通知書 》 之日起 30日內(nèi)，填寫 《 土地增值稅清算申請表 》 同時報送有關(guān)資料。 三、不論是 納稅人自行清算的還是主管地方稅務(wù)機關(guān)要求納稅人清算的，納稅人在辦理清算手續(xù)時，應(yīng)報送下列資料： （一）清算項目財務(wù)報表 （二）土地使用權(quán)受讓合同及支付地價款憑證； （三）清算項目貸款合同和銀行貸款利息結(jié)算通知書； （四）開發(fā)項目的預(yù)算、概算書； （五）房地產(chǎn)開發(fā)項目工程驗收證明； （六）清算項目銷售許可證； （七）公共配套設(shè)施有關(guān)資料； （八）預(yù)征土地增值稅完稅憑證復(fù)印件； （九）房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用的憑證； （十）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅、費用憑證； （十一）房地產(chǎn)買賣合同復(fù)印件； （十二） 《 普通標準住房審核表 》 ； （十三）房地產(chǎn)買賣合同復(fù)印件； （十四）主管稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他資料。 第三節(jié) 清算審核 一、審核內(nèi)容。審核內(nèi)容包括： （一）清算項目收入、扣除項目、應(yīng)納稅額； （二）證明、憑證、資料； （三）鑒證報告； （四）其他相關(guān)資料。 二、收入的審核 （一）審核內(nèi)容為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)（國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物）并取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。重點審核企業(yè)預(yù)售款和相關(guān)的經(jīng)濟收益是否全部結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入，同時應(yīng)審核向購買方收取的房價款中是否包含代收費用。 （二）特殊銷售 收入的確定 、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其視同銷售收入按下列方法和順序?qū)徍舜_認： ? 按本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格核定。 ? 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確認。 ? 參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確認。 對于納稅人隱瞞房地產(chǎn)成交價格，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格低于房地產(chǎn)評估價格且無正當(dāng)理由，稅務(wù)機關(guān)可按照上述方法中的市場價格或評估價值確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 代收的各項費用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理： 1. 代收費用計入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。 2. 代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。 。主管地方稅務(wù)機關(guān)應(yīng)重點下列內(nèi)容： 1. 證明憑證、資料是否真實有效； 2. 審核 《 鑒證報告 》 的真實性； 3. 格式的規(guī)范性； 4. 內(nèi)容的齊全性，內(nèi)容應(yīng)包含開發(fā)項目總建筑面積、批準總銷售面積、企業(yè)總自用面積、總配套設(shè)施面積、項目分類用途情況、允許分攤的配套設(shè)施面積、本次土地增值稅清算面積，審核各表格扣除項目內(nèi)容與相關(guān)資料的關(guān)系等。 三、扣除項目審核。 （一） 房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)生的各項成本和費用應(yīng)按實際發(fā)生額確認扣除；對納稅人無法提供合法有效憑證的，不予扣除；各項預(yù)提（或應(yīng)付）費用不得包括在扣除項目金額中。扣除項目審核順序為： 1. 扣除項目能夠直接認定的，審核憑證是否合法有效； 2. 扣除項目不能直接認定的，審核分攤標準是否合理； 3. 審核開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權(quán)屬證、房產(chǎn)證、預(yù)售證、房屋測繪所測量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷售合同、有關(guān)主管部門的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致。 （二）特殊扣除項目的確定 1. 公共配套設(shè)施費的扣除范圍確認。以房地產(chǎn)開發(fā)中必須建造、但 不能有償轉(zhuǎn)讓 的社會公共事業(yè)設(shè)施所發(fā)生的支出確定。如：物業(yè)辦公場所、變電站、熱力站、水廠、居委會、派出所、托兒所、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、郵電通訊、自行車棚、公共廁所和 不能轉(zhuǎn)讓 的停車場、會所、文體場館等公共設(shè)施，具體審核原則按照 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》 （國稅發(fā) [2022]187號）相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 在審核公共配套設(shè)施費的扣除時，應(yīng)先確定允許扣除的配套設(shè)施面積后再計算分攤。對于成片開發(fā)分期清算項目的公共配套設(shè)施費用，在清算時應(yīng)按實際發(fā)生的費用進行分攤。在后期清算時，對實際支付的公共配套設(shè)施費用分攤比例大于前期的金額時，允許在整體項目全部清算時，按照整體項目重新進行調(diào)整分攤。 2. 對開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡稱開發(fā)成本）按實際發(fā)生額據(jù)實扣除，對納稅人進行土地增值稅清算時，開發(fā)成本中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用，有下列情況之一的，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按單位面積工程成本核定上述四項成本： （ 1）費用憑證或資料不符合清算要求或不實的； （ 2）發(fā)現(xiàn) 《 鑒證報告 》 內(nèi)容有問題的； （ 3）單位面積工程成本扣除額，明顯高于按照房地產(chǎn)所在地建設(shè)部門公布的工程造指數(shù)，計算的單位面積工程造價金額，又無正當(dāng)理由的。 稅務(wù)機關(guān)根據(jù)建設(shè)部門定期公布的工程造價指數(shù)，結(jié)合商品房用途、結(jié)構(gòu)以及清算項目建設(shè)周期等因素，確認單位面積工程造價，并據(jù)此核定扣除額。 單位面積工程造價 =綜合基價直接費／建筑面積 項目建設(shè)周期內(nèi)各月份工程造價指數(shù)的算術(shù)平均數(shù) 四、應(yīng)納稅額的審核 稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按照稅法規(guī)定審核清算項目的收入總額、扣除項目的金額，并確認其增值額及適用稅率，正確計算應(yīng)繳稅款。對于有多個開發(fā)項目的房地產(chǎn)企業(yè)，要審核收入與扣除項目金額是否屬于同一項目。 對于同一個項目既有普通住宅，又有非普通住宅的，其收入額與扣除項目金額要分開核算，分別清算。 審核結(jié)束后，根據(jù)審核結(jié)果填寫 《 土地增值稅清算申報表 》 。 五、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。 單位建筑面積成本費用 =清算時的扣除項目總金額 247。 六、清算方法 （一） 對全部竣工、完成銷售且按照企業(yè)會計核算的基本單位能夠準確核算成本的清算項目，應(yīng)核實征收土地增值稅。 （二）核定征收 1. 核定成本扣除。對納稅人進行土地增值稅清算時，開發(fā)成本中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用，有下列情況之一的，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按單位面積工程成本核定上述四項成本： （ 1）費用憑證或資料不符合清算要求或不實的； （ 2）發(fā)現(xiàn) 《 鑒證報告 》 內(nèi)容有問題的； （ 3）單位面積工程成本扣除額，明顯高于 在清算審核過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情況之一的，按核定稅率征收土地增值稅 : （ 1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； （ 2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； （ 3）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的； （ 4）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的； （ 5）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。 第四節(jié) 清算簽證管理 規(guī)定和要求： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算專項鑒證業(yè)務(wù)，可由納稅人委托具有主管部門批準資質(zhì)的中介機構(gòu)進行。 中介機構(gòu)應(yīng)對不同用途的房地產(chǎn)開發(fā)清算項目所涉及的收入、成本、費用等情況加以區(qū)分并說明情況。 中介機構(gòu)對清算項目的總體基本情況、不同用途的面積劃分情況、銷售收入、成本及費用等情況進行鑒證。中介機構(gòu)應(yīng)按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的 《 鑒證報告 》 范本和內(nèi)容對鑒證情況出具 《 鑒證報告 》 ，供稅務(wù)部門參考，并接受稅務(wù)機關(guān)要求提供清算項目鑒證工作底稿的查驗核實工作。 對中介機構(gòu)出具的 《 鑒證報告 》 ，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核退回后，仍未達到清算要求的，將不允許再從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)工作。