【正文】 建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。即：可轉(zhuǎn)讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的土地面積（如道路、綠化等公用設(shè)施的用地） ： （ 1） 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占 總面積 的比例計(jì)算分?jǐn)偅? （ 2） 按轉(zhuǎn)讓的建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅? （ 3） 稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。該房地產(chǎn)公司共建寫字樓、住宅樓各 1棟，其中：寫字樓占地面積 4000平方米，建筑面積 15000平方米；住宅樓占地面積 6000平方米，建筑面積 10000平方米。那么住宅樓應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)款為： ，住宅樓應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)款為 : 1000萬元 247。 （ 15000+10000） 10000=400萬元 可見，按不同的分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算的結(jié)果是不同的。 現(xiàn)實(shí)中具體采用那種方法，要結(jié)合稅務(wù)機(jī)關(guān)意見，采取較為合理的辦法。代收費(fèi)用在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)允許扣除，但不能作為加計(jì) 20%的基數(shù)。其代收費(fèi)用在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)不允許扣除。 新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。 2. 轉(zhuǎn)讓舊房的扣除項(xiàng)目 轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除以下項(xiàng)目： （ 1）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格； （評(píng)估價(jià)格是批在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。） （ 2）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款； （對(duì)未支付的地價(jià)款或不能提供支付的地價(jià)款有效憑證的不允許扣除） （ 3） 按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用 。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。 （指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)參考評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估而確認(rèn)的價(jià)格。 超率累進(jìn)稅率是以計(jì)稅依據(jù)的相對(duì)率為累進(jìn)依據(jù) ， 按超累方式計(jì)算和確定適用稅率 。 即以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率 （ 增值率 ） 從低到高劃分為４個(gè)級(jí)次：即增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分；增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50%， 未超過 100%的部分；增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%， 未超過 200%的部分；增值額超過扣除項(xiàng)目金額 200%的部分 ， 并分別適用 30%、 40%、50%、 60%的稅率 。 如增值額未超過項(xiàng)目金額 50%的部分 ， 包括 50%在內(nèi) ， 均適用 30%的稅率 。 扣除項(xiàng)目金額 100％ （ 五 ） 計(jì)算應(yīng)納土地增值稅 應(yīng)納土地增值稅稅額 =增值額 稅率 扣除項(xiàng)目金額 扣除率 二 、 關(guān)于納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物扣除項(xiàng)目的計(jì)算 （ 一 ） 評(píng)估價(jià)格 1． 經(jīng)評(píng)估價(jià)格評(píng)估的 ， 評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià) 成新度折扣率 2． 不能取得評(píng)估價(jià)格的 ， 按照發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì) 5％ 。 （ 三 ） 相關(guān)稅費(fèi)：評(píng)估費(fèi) 、 營業(yè)稅 、 城建稅 、教育費(fèi)附加 、 印花稅 、 契稅 。 國有房地產(chǎn) 征稅 。 征稅范圍必須 同時(shí)符合上述三個(gè)條件 。 (BC) 集體 房地產(chǎn)行為 。 (AB)如繼承 、 贈(zèng)與 (直系親屬或直接贍養(yǎng)義務(wù)人或教育民政社會(huì)福利公益事業(yè) )行為 。 二 、計(jì)算扣除項(xiàng)目金額的注意事項(xiàng) (一 )對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 (二 )對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用， 和開發(fā)土地所需成本再加計(jì)開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 （ 三 ） 對(duì)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造的 ， 在計(jì)算其增值額時(shí) ， 允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用 、 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費(fèi)用 、 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 ， 并允許加計(jì) 20%的扣除 。 （ 四 ） 轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的 ， 在計(jì)算其增值額是時(shí) ， 允許扣除由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照評(píng)估價(jià)格確定的扣除項(xiàng)目金額 ， 以及在轉(zhuǎn)讓時(shí)交納的有關(guān)稅金 。而采用評(píng)估的重置成本價(jià)能夠相對(duì)消除通貨膨脹因素的影響 ， 比較合理 。 房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格 ， 是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段 、 同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定的價(jià)格 ， 稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格 ， 確定其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入 、 扣除項(xiàng)目金額等 ， 及計(jì)算房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)所要繳納的土地增值稅 。 納稅人交納的評(píng)估費(fèi)用 ， 允許作為扣除項(xiàng)目金額予以扣除 。 四 、 對(duì)轉(zhuǎn)讓 舊房及建筑物的 ,在計(jì)算土地增值稅時(shí) ,應(yīng)將土地與建筑物和附著物視為一體 (盡管從形態(tài)上可以區(qū)分開 ),不得將土地使用權(quán)與建筑物和附著物分割開 ,分別計(jì)稅 。 具體為： ， 為支付的土地出讓金； ， 為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金； ， 為支付的地價(jià)款 。 納稅人直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入 ,是指包括貨幣收入 、 實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益 ,不允許從中減除任何成本費(fèi)用 。 對(duì)取得的無形資產(chǎn)收入 ,要進(jìn)行專門的評(píng)估 ,在確定其價(jià)值后折算成貨幣收入 。 當(dāng)月以分期收款方式取得的外幣收入 ,也應(yīng)按實(shí)際收款日或收款當(dāng)月 1日國家公布的市場匯價(jià)折合人民幣 。 、獎(jiǎng)勵(lì) 。 、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn) 。 上述行為發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) , 其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 、同一年度銷售的同 、同類房地 但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí) Ｂ .非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入 、獎(jiǎng)勵(lì) 。 、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn) 。 上述行為發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) , Ｃ .單位和個(gè)人互換房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確認(rèn) 。 買賣雙方上述行為都發(fā)生了所有權(quán)轉(zhuǎn)移，交換雙方取得了實(shí)物形態(tài)的收入，屬于征稅范圍，應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) , 其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 、同一年度 當(dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限 ， 應(yīng)在納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后 ， 辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更手續(xù)前 。 納稅人應(yīng)向 房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào) 。 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)座落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的 ， 應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅 。 土地增值稅由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收 。 納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的 ， 土地管理部門 、 房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù) 。 三 、 納稅手續(xù) （ 一 ） 納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi) ， 到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào) ， 并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房 屋及建筑物產(chǎn)權(quán) 、土地使用權(quán)證書 ， 土地轉(zhuǎn)讓 、 房產(chǎn)買賣合同 ， 房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料 。 （ 二 ） 納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定期限繳納土地增值稅 。 5. 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他資料 。 對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓次數(shù)少且金額較小的納稅人 ，也可按季申報(bào) ， 在每個(gè)季度終了后 10日內(nèi)進(jìn)行土地增值稅納稅申報(bào) 。 Ｃ ． 納稅人因特殊情況 ， 不能按期辦理納稅申報(bào)的 ， 應(yīng)在規(guī)定的申報(bào)期內(nèi) ， 向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期申報(bào) 。 （ 二 ） 非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅申報(bào) 非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人 ， 應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起 7日內(nèi)進(jìn)行納稅申報(bào) 。 （ 三 ） 納稅申報(bào)材料 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在辦理納稅申報(bào)時(shí)應(yīng)提供下列資料： Ａ ． 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表； Ｂ ． 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他資料 。 土地增值稅項(xiàng)目登記表 填報(bào)日期： 年 月 日 轉(zhuǎn)讓單位名稱 轉(zhuǎn)讓單位負(fù)責(zé)人 受讓單位名稱 受讓單位負(fù)責(zé)人 轉(zhuǎn)讓單位地址 經(jīng)辦人，電話 轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目名稱： 轉(zhuǎn)讓土地、房地產(chǎn)座落地： 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)證書號(hào) 轉(zhuǎn)讓土地面積ｍ 2 轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)證書號(hào) 轉(zhuǎn)讓建筑面積ｍ 2 土地使用權(quán)出讓合同號(hào)： 轉(zhuǎn)讓合同名稱簽定 轉(zhuǎn)讓合同日期 納稅人（公章） 稅務(wù)經(jīng)辦人：（簽字） 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)（公章 ） 五 、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅款預(yù)征 （ 一 ） 《 細(xì)則 》 規(guī)定 ， 納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入 ， 由于涉及成本確定或其他原因 ， 而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的 ，可以預(yù)征土地增值稅 ， 待該項(xiàng)目全部竣工 、 辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算 ， 多退少補(bǔ) 。 （ 二 ） 我省規(guī)定 ， 對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人 ， 在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入 （ 包括預(yù)售房收入 ） ， 按規(guī)定預(yù)征率預(yù)征土地增值稅 ， 并按房地產(chǎn)所在地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的申報(bào)期限 ， 于月末或季末終了后 10日內(nèi) ， 繳納土地增值稅 。各地可按下列標(biāo)準(zhǔn)確定具體預(yù)征率： 1. 住房 （ 別墅除外 ） 預(yù)征率幅度為 %至 2%(市區(qū) 1%2%)； 2. 各類別墅 、 寫字樓 、 商用房等預(yù)征率幅度為 2%至 3%。 2. 納稅人既開發(fā)住宅又開發(fā)其他房地產(chǎn)的 ， 應(yīng)按上述預(yù)征率分別核算；劃分不清的 ， 依率從高預(yù)征 。 六 、 轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的稅款征收 增值額 =轉(zhuǎn)讓收入 評(píng)估價(jià)格 銷售稅金 應(yīng)納土地增值稅 =增值額 適用稅率 轉(zhuǎn)讓收入可按契稅的征收依據(jù)確定 。 評(píng)估價(jià)格須經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn) 。 納稅人購房時(shí)繳納的契稅 ， 凡能提供契稅完稅憑證的 ， 準(zhǔn)予作為 “ 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 ” 予以扣除 ， 但不作為加計(jì) 5%的基數(shù) 。 第四講 減免稅政策 內(nèi)容： ? 綜合規(guī)定 ? 具體規(guī)定