【正文】 入－稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額 第三節(jié) 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定 ? 一、收入額的確定 ? 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不允許從中減除任何成本費(fèi)用。其中，“取得土地使用權(quán)所支付的金額”可以有三種形式： （一）新項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 ? （ 1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金； ? （ 2）以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金； ? （ 3）以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。 對于利息支出，分兩種情況確定扣除 ： ? （ 1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本） 5%以內(nèi)（注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額） 對于利息支出，分兩種情況確定扣除 ： ? （ 2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本） 10%以內(nèi)。 （一）新項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 ? ? 指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加也可視同稅金扣除。 ? 對于個(gè)人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評估價(jià)格之中，故計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除 。單選題 】 ? 按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，下列各項(xiàng)目中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)單獨(dú)扣除的稅金是（ ）。 （二）舊房及建筑物扣除項(xiàng)目為 ? 。 ? 。 ? 。多選題 】 ? 計(jì)算土地增值稅時(shí)，下列費(fèi)用準(zhǔn)予從收入總額中扣除的有（ ）。 三、評估價(jià)格辦法及有關(guān)規(guī)定 ? 所謂評估價(jià)格，指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定的價(jià)格。納稅人有下列情況之一的，需要對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，并以評估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，扣除項(xiàng)目的金額： 三、評估價(jià)格辦法及有關(guān)規(guī)定 ? （一）出售舊房及建筑物的； ? （二）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的； ? （三）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的； ? （四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。多選題 】 ? 下列項(xiàng)目中，計(jì)征土地增值稅時(shí)需要用評估價(jià)格來確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項(xiàng)目金額的包括（ ）。單選題 】 ? 出售舊房及建筑物計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)，其扣除項(xiàng)目金額中的舊房及建筑物的評估價(jià)格應(yīng)按（ ）計(jì)算。 第四節(jié) 應(yīng)納稅額的計(jì)算 一、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房及配套設(shè)施應(yīng)納稅額的計(jì)算方法 .計(jì)算步驟： （一）確定扣除項(xiàng)目 （二）計(jì)算增值額 增值額＝收入額－扣除項(xiàng)目金額 （三）計(jì)算增值率 增值率＝增值額 247。 （五）依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額 應(yīng)納稅額＝增值額 適用稅率－扣除項(xiàng)目金額 速算扣除系數(shù) 【 教材例題 】 ? 某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為 10000萬元。試計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。 6005 100%＝ % （ 9）應(yīng)納稅額＝ 3995 40%－ 6005 5%＝ （萬元） 【 教材例題 】 ? 某房地產(chǎn)開發(fā)公司 2022年開發(fā)商品房對外出售，具體情況如下（公司營業(yè)稅稅率 5%、城市維護(hù)建設(shè)稅稅率 7%、教育費(fèi)附加征收率 3%、印花稅稅率 ‰ （已記入公司“管理費(fèi)用”中）、企業(yè)所得稅稅率 33%） ? 4000萬元； ? 800萬元； ? 1500萬元； ? 250萬元（當(dāng)?shù)卣?guī)定開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為 10%）。 3232 100%≈ 24% ④應(yīng)繳納土地增值稅＝ 768 30%－ 3232 0＝（萬元） （ 6）應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝（ 4000－ 3232－ ） 33%＝ （萬元） 要求： ，分析公司計(jì)算應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)是否正確？錯(cuò)在何處？ ？ 【 答案 】 分析處理如下： 、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅正確，土地增值稅、企業(yè)所得稅錯(cuò)誤。 （ 2）按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司繳納的印花稅，應(yīng)記入其“管理費(fèi)用”賬戶中，計(jì)算土地增值額時(shí)不再單獨(dú)扣除。 （ 3）公司在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，扣除金額中含有計(jì)算土地增值額時(shí)的加計(jì)扣除金額，加計(jì)扣除金額允許作為計(jì)算土地增值額時(shí)的扣除數(shù)，企業(yè)所得稅的扣除項(xiàng)目中沒有該項(xiàng)規(guī)定。 3210 100%≈ 25% ④應(yīng)繳納土地增值稅＝ 790 30%－ 3210 0＝ 237（萬元） （ 2）企業(yè)所得稅： ①應(yīng)納稅所得額＝ 4000－ 800－ 1500－ 250－ 220－ 237＝993（萬元） ②應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝ 993 33%＝ （萬元） 【 例題 （ 2）簽訂土地購買合同，支付與該項(xiàng)目相關(guān)的土地使用權(quán)價(jià)款 600萬元，相關(guān)稅費(fèi) 50萬元。 （ 4）發(fā)生銷售費(fèi)用 100萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用 60萬元，管理費(fèi)用 80萬元。 根據(jù)上述資料和稅法相關(guān)規(guī)定，回答下列問題： 2022年應(yīng)繳納印花稅（ ）萬元。 ? 【 答案 】 A ? 【 解析 】 該房地產(chǎn)開發(fā)公司計(jì)算土地增值稅時(shí)準(zhǔn)予扣除的稅金及附加＝ 4000 5%（ 1＋ 7%＋ 3%）＝ 220（萬元） ? 扣除土地使用費(fèi)、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、其他扣除項(xiàng)目金額（ ）萬元。