土地增值稅法ppt課件(2)-在線瀏覽
2025-03-06 17:00本頁面
【正文】 三個判斷標準：①轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否 國家所有 ；②土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓 ；③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否 取得收入 。 出讓 所取得的行為； 、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為，如房地產(chǎn)的出租。 不 征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。 單位 之間換房，有收入的，征；個人之間互換自有住房，免征。 （ 2） 2022年 新增 內(nèi)容：投資、聯(lián)營的企業(yè)屬于從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，應當征收土地增值稅 。 企業(yè)兼并時，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中，暫免征收。 不征（無收入）。（ 2022年） ? ? ? ? ? 【 答案 】 ? 【 例題 ?單選題 】 下列項目中，按稅法規(guī)定可以免征或不征土地增值稅的有（ ）。判斷題 】 土地增值稅使用超率累進稅率，累進依據(jù)為增值額占轉(zhuǎn)讓收入的比例。 ? % % % % ? 『正確答案』 A 土地增值額＝應稅收入－扣除項目合計 ?一、應稅收入 ? 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應稅收入，應包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。 ?二、確定增值額的扣除項目 ? （適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓），包括： ? （ 1）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款； ? （ 2）納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。 ? —— 期間費用，即銷售費用、管理費用、財務費用。 ? （ 2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費用＝ [(1)＋ (2)] 10%（或以內(nèi)） 【 2022年 新增內(nèi)容 上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。 ? （適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓） ? 包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅。 要關(guān)注計算土地增值額時可扣除稅金的具體規(guī)定： 企業(yè)狀況 可扣除稅金 詳細說明 房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè) （ 1） 營業(yè)稅 （ 2） 城建稅和教育費附加 （ 1） 銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)時計算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額 ， 營業(yè)稅稅率為 5% （ 2） 由于印花稅 （ ‰ ） 包含在管理費用中 ， 故不能在此單獨扣除 非房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè) （ 1） 營業(yè)稅 （ 2） 印花稅 （ 3） 城建稅和教育費附加 （ 1） 銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)時計算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額 ， 營業(yè)稅稅率為 5%；銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的房地產(chǎn)時 ，計算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入減除購置后受讓原價后的余額；營業(yè)稅稅率為 5% （ 2） 印花稅稅率為 ‰ （ 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù) ）? 【 例題 ?單選題 】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項目時 ,允許單獨扣除的稅金是（ ）。 ? 。 ? 評估價格＝重置成本價 成新度折扣率 ? 重置成本的含義是：對舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時的建材價格及人工費用計算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設標準的新房及建筑物所需花費的成本費用。 ? 計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿 12個月計一年；超過一年，未滿 12個月但超過 6個月的，可以視同為一年。 ? ，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計 5%的基數(shù)。 ? 【 歸納 】 ：從不同轉(zhuǎn)讓主體的不同轉(zhuǎn)讓行為看扣除項目的差異： 企業(yè)情況 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)情況 可扣除項目 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 轉(zhuǎn)讓新建房 ① 營業(yè)稅； ② 城建稅和教育費附加 （ 加計扣除 ） 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除 =（ 取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本 ） 20% 非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 轉(zhuǎn)讓新建房 ① 營業(yè)稅； ② 印花稅； ③ 城建稅和教育費附加 各類企業(yè) 轉(zhuǎn)讓存量房 ① 評估價格＝重置成本價 成新度折扣率 ② 不能取得評估價格的 ， 按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計 5％ 計算扣除 （
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