【正文】 增值稅＝ 42840%－ 7725%＝ （萬元） 3.（ 2020 年計(jì)算題， 5 分）某房地產(chǎn)開發(fā)公司于 2020 年 1 月受讓一宗土地使用權(quán)，根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價(jià)款 6000 萬元，當(dāng)月辦好土地使用權(quán)權(quán)屬證書。在開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費(fèi)和材料費(fèi)共計(jì) 5800 萬元；發(fā)生的利息費(fèi)用為 300 萬元，不高于同期限貸款利率并能提供金融機(jī)構(gòu)的證明。 2020 年 4 月～ 6 月該公司取得租金收入共計(jì) 60 萬元，銷售部分全部售完，共計(jì)取得銷售收入 14000萬元。 （說明：該公司適用的城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為 7%；教育費(fèi)附加征收率為 3%；契稅稅率為 3%；其他開發(fā)費(fèi)用扣除比例為 5%） 要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)計(jì)算回答問題，每問需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。 （ 2）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司 2020 年 4 月～ 6 月共計(jì)應(yīng)繳納的城建稅和教育費(fèi)附加。 （ 4）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)成本。 （ 6）計(jì)算該 房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓土地增值稅的增值額。 [答疑編號(hào) 3942080203] 『正確答案』 （ 1）營業(yè)稅 =140005%+605%=700+3=703（萬元） （ 2）城建稅和教育費(fèi) 附加 =703（ 7%+3%） =（萬元） （ 3）土地成本 =（ 6000+60003%） 70%80%=（萬元） （ 4）開發(fā)成本 =5800 80%=4640（萬元） （ 5）開發(fā)費(fèi)用 =30080%+（ +4640） 5%=240+=（萬元） （ 6）扣除項(xiàng)目金額 =+4640++140005%（ 1+7%+3%） +（ +4640） 20%=11136（萬元） 寫字樓土地增值稅的增值額 =1400011136=2864（萬元） （ 7）增值率＝ 2864／ 11136100%=% 應(yīng)繳納的土地增值稅 =286430%=（萬元） 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算 *** （一）土地增值稅的清算單位 以國家有關(guān)部門 審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。 【例題 目 [答疑編號(hào) 3942080204] 『正確答案』 B 『答案解析』清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。多選題】（ 2020 年）下列情形中，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的有（ ）。 （三）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等， 發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認(rèn)： （ 1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； （ 2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。 ，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。 （四）土地增值稅扣除項(xiàng)目 ，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 套的 公共設(shè)施， 按以下原則處理： 用途 收入 成本費(fèi)用 ① 建成后產(chǎn)權(quán)屬于 全體業(yè)主所有 的 無需確認(rèn)收入 其成本、費(fèi)用可以扣除 ② 建成后 無償 移交給政府、公用事業(yè)單位用于 非營利性社會(huì)公共事業(yè) 的 ③ 建成后 有償 轉(zhuǎn)讓的 計(jì)算收入 【例題 [答疑編號(hào) 3942080206] 『正確答案』 D 『答案解析』建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 預(yù)提費(fèi)用， 除另有規(guī)定外， 不得扣除。 ，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)： （ 1）建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除； （ 2）未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。 ，計(jì)入 “取得土地使用權(quán)所支付的 金額 ”中扣除。單選題】（ 2020 年）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，下列表述正確的是（ ）。 （五）清算應(yīng)報(bào)送的資料 （六）清算項(xiàng)目的審核鑒證 （七）核定征收 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形 之一 的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按 不低于預(yù)征率的征收率 核定征收土地增值稅： ； ； ，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的； ，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的； ，又無正當(dāng)理由的。 （八）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有 償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。清算的總建筑面積 （九）土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金 納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。 如果超過 20%的，應(yīng)就 其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。 三、因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人 自行 轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠 免征土地增值稅。已繳納的應(yīng)予免征的土地增值稅，應(yīng)予以退稅。 5 年的經(jīng)營性房產(chǎn) ，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) [答疑編號(hào) 3942080208] 『正確答案』 ABD 『答案解析』個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用滿 5 年或 5 年以上的住房，免征土地增值稅，但 C 選項(xiàng)所述為經(jīng)營性房產(chǎn)，不享受免稅優(yōu)惠。 [答疑編號(hào) 3942080209] 『正確答案』 CD 『答案解析』選項(xiàng) A、 B 有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，沒有免稅優(yōu)惠。 二、納稅地點(diǎn) 土地增值稅的納稅人應(yīng)向 房地產(chǎn)所在地 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。 本章總結(jié) 章節(jié) 知識(shí)點(diǎn) 第一節(jié) 納稅義務(wù)人與征稅范圍 掌握征稅范圍 第二節(jié) 稅率 記住稅率，考試不給 第三節(jié) 應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目 掌握扣除項(xiàng)目，新 5 舊 3 第四節(jié) 應(yīng)納稅額的計(jì)算 掌握增值額、稅額計(jì)算，清算要求 第五節(jié) 稅收優(yōu)惠 熟悉稅收優(yōu)惠 第六節(jié) 征收管理 了解 第九章 房產(chǎn)稅法、城鎮(zhèn)土地使用稅法和耕地占用稅法 本章考情分析 本章是多稅種章節(jié)。本章相對(duì)重要的稅種：房產(chǎn)稅 單選題 多選題 計(jì)算題 綜合題 合計(jì) 2020年 3分 2020年 3分 3分 2020年 2分 1分 4分（有 1分增值稅的計(jì)算， 1分為車輛購置稅的計(jì)算） 7分 預(yù)計(jì) 2020年分值為 5~10分。 第一節(jié) 房產(chǎn)稅法 屬于相對(duì)重要的小稅種，考試題型除單選題、多選題外，還可涉及計(jì)算題或綜合題，但難度不大。房產(chǎn)稅征稅范圍限于 城鎮(zhèn)的經(jīng)營性 房屋（除上海、重慶外）。 ：城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)， 不包括農(nóng)村 。 二、稅率、計(jì)稅依據(jù)與應(yīng)納稅額的計(jì)算 *** （一）稅率 ：稅率為 %； ：稅率為 12%， 對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，暫按 4%稅率征收房產(chǎn)稅 。各地扣除比例由當(dāng)?shù)厥?、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。 對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。 （ 2）房屋 附屬設(shè)備和配套設(shè)施 的計(jì)稅規(guī)定 房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。 ② 對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。 （ 4）居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主 共有 經(jīng)營性房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅 由 實(shí)際經(jīng)營的代管人或使用人 繳納房產(chǎn)稅。宗地容積率低于 ，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。 對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租 金期限的， 免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅 。 多選題】下列各項(xiàng)中，應(yīng)依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅的有（ ）。 【例題 [答疑編號(hào) 3942090102] 『正確答案』 B 『答案解析』對(duì)融資租賃房屋，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收，至于租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。 單選題】（ 2020年）某 公司 2020年購進(jìn)一處房產(chǎn)， 2020年 5月 1日用于投資聯(lián)營（收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險(xiǎn)），投資期 3年，當(dāng)年取得固定收入 l60萬元。 [答疑編號(hào) 3942090103] 『正確答案』 B 『答案解析』應(yīng)納房產(chǎn)稅 =3000 （ 130%） 4/12%+16012% ＝ （萬元） 【例題 張?zhí)m當(dāng)年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為（ ）。但上述免稅單位的 出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務(wù)使用 的生產(chǎn)、營業(yè)用房， 不屬于免稅范圍 。 上述單位所屬的附屬工廠、商店、招待所等不屬于單位公務(wù)、業(yè)務(wù)的用房，應(yīng)照章納稅。 （四）個(gè)人所有 非營業(yè)用 的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。 （五）對(duì)行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行（含國家外匯管理局）所屬分支機(jī)構(gòu) 自用的 房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。 優(yōu)惠內(nèi)容： 、黃河中上游地區(qū)，東北、內(nèi)蒙古等國有林區(qū)天然林二期工程實(shí)施企業(yè)和單位 專門 用于天然林保護(hù)工程的房產(chǎn)、土地 免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅 。 、土地閑置一年以上不用的，暫免征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；閑置房產(chǎn)和土地用于出租或重新用于天然林二期工程之外其他生產(chǎn)經(jīng)營的，按規(guī)定征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。 （七）經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn) ，經(jīng)有關(guān)部門 鑒定，在停止使用后 ，可免征房產(chǎn)稅。 、材料棚等臨時(shí)性房屋，在 施工期間 一律免征房產(chǎn)稅；當(dāng)施工結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)從基建單位 接受的次月 起照章納稅。 單選題】（ 2020年）某企業(yè) 2020年 2月委托一施工單位新建廠房， 9月對(duì)建成的廠房辦理驗(yàn)收手續(xù)，同時(shí)接管基建工地上價(jià)值 100萬元的材料棚，一并轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，原值合計(jì) 1100萬元。 2020年企業(yè)該項(xiàng)固定資產(chǎn)應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（ ）。 2020年應(yīng)納房產(chǎn)稅＝ 1100 （ 130%） %3/12 ＝ （萬元） ，暫不征收房產(chǎn)稅。 自用