土地增值稅法ppt課件(2)-文庫(kù)吧資料
2025-01-23 17:00本頁(yè)面
【正文】 可要求 納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的四種情況 （ 1） 已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 ， 已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上 ， 或該比例雖未超過 85%， 但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的 （ 2） 取得銷售 （ 預(yù)售 ） 許可證滿三年仍未銷售完畢的 （ 3） 納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的 （ 4） 省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況 要點(diǎn) 主要規(guī)定 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利 、獎(jiǎng)勵(lì) 、 對(duì)外投資 、 分配給股東 、 償債 、 換取非貨幣性資產(chǎn)等 ， 發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) 收入按下列方法和順序確認(rèn)： （ 1） 按本企業(yè)在同一地區(qū) 、 同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定 （ 2） 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年 、 同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定 房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的 ，安置用房視同銷售處理 將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí) ， 產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下 不征收土地增值稅 ， 在稅款清算時(shí)不列收入 ， 不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用 2022年 新增內(nèi)容： 土地增值稅清算時(shí) （ 1） 已全額開具商品房銷售發(fā)票的 ， 按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入； （ 2） 未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的 ， 以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入 。 ? （ 5）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳土地增值稅的增值額。 ? （ 3）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時(shí)可扣除的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。 ? （ 1）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的印花稅（略）。 ? （說明：當(dāng)?shù)剡m用的城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為 5%；教育費(fèi)附加征收率為 3%；契稅稅率為 3%；購(gòu)銷合同適用的印花稅稅率為 ‰ ；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)適用的印花稅稅率為 ‰ 。自 2022年 7月起至 2022年 6月末，該房地產(chǎn)開發(fā)公司使用受讓土地 60%（其余 40%尚未使用）的面積開發(fā)建造一棟寫字樓并全部銷售，依據(jù)銷售合同共計(jì)取得銷售收入 18 000萬元。 7010 100%＝ %，適用稅率為第二檔，稅率40%、速算扣除系數(shù) 5%； （ 4）應(yīng)納土地增值稅＝ 6990 40%－ 7010 5%＝ （萬元）。該公司銷售該商品房應(yīng)繳納的土地增值稅為（ ）。 第一項(xiàng)目；據(jù)此選出稅率和扣除率； ? 第四，計(jì)算稅額。 ? 。 ( )（ 2022年） ? 【 答案 】 ? 【 解析 】 轉(zhuǎn)讓舊房的不會(huì)涉及房屋的凈值，僅會(huì)涉及房屋評(píng)估值。（ 2022年） ? ? 【 答案 】 ? 【 解析 】 評(píng)估價(jià)格＝ 12022 70%=8400（萬元），有關(guān)的稅金 =（100008000） 5% （ 1+7%+3%） +10000 ‰=115 （萬元），增值額＝ 100008400115=1485（萬元） ? 【 例題 辦公樓經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價(jià)為 12 000萬元，成新率 70%。單選題 】 某國(guó)有企業(yè) 2022年 5月在市區(qū)購(gòu)置一棟辦公樓，支付價(jià)款 8000萬元。 ? ，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實(shí)行核定征收。 例：某公司 2022年 6月購(gòu)入一棟房屋，價(jià)款 80萬元，并取得發(fā)票， 2022年8月將房屋轉(zhuǎn)讓，取得價(jià)款 200萬元，不能取得評(píng)估價(jià)格，那么評(píng)估價(jià)格＝ 80*（ 1＋ 5*5%）＝ 100（萬元）。 【 2022年新增內(nèi)容 】 ? ，但能提供購(gòu)房發(fā)票的： ? 舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì) 5%計(jì)算扣除。 ? 舊房及建筑的評(píng)估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。（ 2022年） ? ，印花稅 ? ,城市維護(hù)建設(shè)稅 ? ,城市維護(hù)建設(shè)稅 ? ,城市維護(hù)建設(shè)稅 ? 【 答案 】 C ? （適用 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新建房轉(zhuǎn)讓 ） ? 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì) 20%的扣除： ? 加計(jì)扣除費(fèi)用＝ [(1)＋ (2)] 20% 【 提示 】
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