【正文】 租計征 房屋租金 12%（或 4%） 全年應(yīng)納稅額＝租金收入 12% （或 4%） 【例題 單選題】（ 2020年）下列各項(xiàng)中，應(yīng)作為融資租賃房屋房產(chǎn)稅計稅依據(jù)是（ ）。 ，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的房產(chǎn) [答疑編號 3942090101] 『正確答案』 ACD 『答案解析』選項(xiàng) B由出租方按租金收入計繳房產(chǎn)稅。 【例題 （ 6）投資聯(lián)營房產(chǎn)與融資租賃房產(chǎn)計稅的規(guī)定 類型 稅務(wù)處理 ① 投資聯(lián)營 以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅， 共擔(dān)風(fēng)險 的 從價計征 ：按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅 以房產(chǎn)投資， 收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的 從租計征 ：由出租方按租金收入計繳房產(chǎn)稅 ② 融資租賃 計稅依據(jù) 以房產(chǎn)余值計算征收 納稅人（ 2020年修訂） 由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定 （出租的房產(chǎn)） —— 房產(chǎn)租金收入 如果是以勞務(wù)或者其他形式為報酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個標(biāo)準(zhǔn)租金額從租計征。 情形 稅務(wù)處理 ① 自營的 依照房產(chǎn)原值減除 10%至 30%后的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值 ② 出租的 依照租金收入計征 （ 5）對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)， 無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價 ，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。 （ 3）納稅人對原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。 ① 凡以房屋為載體， 不可隨意移動 的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng) 計入房產(chǎn)原值 ，計征房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進(jìn)行核算。 （ 1）房屋原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿 “ 固定資產(chǎn) ” 科目中記載的房屋原價。 （二）計稅依據(jù) （經(jīng)營 自用的房產(chǎn)） —— 房產(chǎn)的計稅價值 計稅價值：房產(chǎn)原值一次減除 10%～ 30%的扣除比例后的余值。 ，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對 出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房 應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 一、納稅義務(wù)人與征稅范圍 ** （一）納稅人 —— 房屋產(chǎn)權(quán)所有人 情形 納稅人 由經(jīng)營管理單位納稅 產(chǎn)權(quán)屬集體和個人所有的 由集體單位和個人納稅 由 承典人 納稅 、承典人不在房屋所在地的 由房產(chǎn) 代管人 或者 使用人 納稅 由房產(chǎn) 代管人 或者 使用人 納稅 納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由 使用人代為繳納房產(chǎn)稅 2020年 1月 1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人，繳納房產(chǎn)稅 7.（ 2020年新增）人保投資控股有限公司在全國各地?fù)碛蟹慨a(chǎn)的，應(yīng)向其在全國各地的房產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報辦理稅務(wù)登記 （二）征稅范圍 ，但 獨(dú)立于房屋之 外 的建筑物（ 如水塔、圍墻、室外游泳池 等）不屬于房屋， 不征房產(chǎn)稅 。 房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的 計稅余值或租金收入 ，向 產(chǎn)權(quán)所有人 征收的一種財產(chǎn)稅。 本章內(nèi)容： 3節(jié) 第一節(jié) 房產(chǎn)稅法 第二節(jié) 城鎮(zhèn)土地使用稅法 第三節(jié) 耕地占用稅法 2020年教材在刪除部分內(nèi)容的基礎(chǔ)上，新增：（ 1）人保投資控股有限公司房產(chǎn)稅 的相關(guān)規(guī)定；（ 2）天然林資源的稅收優(yōu)惠。 作為歷年考試的非重點(diǎn)章，題型以客觀題為主， 每個稅種題量 2小題左右，分值 2～ 3分。 三、納 稅申報 納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)合同簽訂后 7日 內(nèi)，到 房地產(chǎn)所在地 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。 第六節(jié) 征收管理 * 一、加強(qiáng)土地增值稅征收管理 除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于 2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于 %，西部地區(qū)省份不得低于 1%。 2.（ 2020 年）下列項(xiàng)目中，按稅法規(guī)定可以免征土地增值稅的有（ ）。 例題： 1.（ 2020 年多選題）下列各項(xiàng)中，屬于土地 增值稅免稅范圍的有（ ）。 四、個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠 個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原 自用住房， 經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報核準(zhǔn)： 時限 稅務(wù)處理 居住滿 5 年或 5 年以上的 免征 居住滿 3 年未滿 5 年的 減半征稅 居住未滿 3 年的 按規(guī)定計征土地增值稅 五、公租房和郵政速遞物流業(yè)務(wù)重組改制的稅收優(yōu)惠 、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公 租房 房源，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20%的，免征土地增值稅； ，中國郵政集團(tuán)公司向中國郵政速遞物流股份有限公司、各省郵政公司向各省郵政速遞物流有限公司轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)應(yīng)繳納的土地增值稅，予以免征。 二、國家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠 因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。 第五節(jié) 稅收優(yōu)惠 ** 一、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠 納稅人建造 普通標(biāo)準(zhǔn) 住宅出售， 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20%的，免征土地增值稅。 單位建筑面積成本費(fèi)用 =清算時的扣除項(xiàng)目總金額 247。 核定征收率原則上不得低于 5%。 ，除另有規(guī)定外，不得扣除 ，不得扣除 ，不得扣除 ，可以扣除的裝修費(fèi)用不得超過房屋值的 10% [答疑編號 3942080207] 『正確答案』 A 『答案解析』選項(xiàng) D房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，沒有金額的限制。 ，按以下規(guī)定處理： 安置類型 稅務(wù)處理 （ 1）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的 安置用房視同銷售處理，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi) （ 2）開發(fā)企業(yè)采取異地安置 異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按視同銷售處理，計入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi) 異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費(fèi) （ 3）貨幣安置拆 遷的 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補(bǔ)償費(fèi) 【例題 逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。 目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。 銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本 。單選題】（ 2020年）清算土地增值稅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的會所等公共設(shè)施，其成本費(fèi)用可以扣除的情形是（ ）。 前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用 的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可核定這四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí) 際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。 自用或用于出租 等商業(yè)用途時，如果 產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅， 在稅款清算時不列收入， 不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。 （預(yù)售）許可證 2 年仍未銷售完的 [答疑編號 3942080205] 『正確答案』 ABC 『答案解析』 符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算： （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； （ 2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的； （ 3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 （二）土地增值稅清算的條件 應(yīng) 進(jìn)行清算 主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 可要求 納稅人進(jìn)行清算 （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的 （ 1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上 ，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積 已經(jīng)出租或自用的 （ 2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā) （ 2）取得銷售（預(yù)售）許可證 滿三年 仍未銷售完畢的 項(xiàng)目的 （ 3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的 （ 3）納稅人申請 注銷 稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的 ——應(yīng)在辦理注銷 登記前 進(jìn)行土地增值稅清算 （ 4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市） 稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況 【例題 單選題】（ 2020年）對房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行土地增值稅清算時，可作為清算單位的是（ ）。 開發(fā)項(xiàng)目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。 （ 7）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅。 （ 5）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用。 （ 3）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應(yīng)扣除的土地成本。 （ 1）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司 2020 年 4 月～ 6 月共計應(yīng)繳納的營業(yè)稅。該公司在寫字樓開發(fā)和銷售過程中，共計發(fā)生管理費(fèi)用 800 萬元、銷售費(fèi)用 400 萬元。 3月下旬該公司將開發(fā)建造的寫字樓總面積的 20%轉(zhuǎn)為公司的固定資產(chǎn)并用于對外出租，其余部分對外銷售。 2020 年 2 月至 2020 年 3月中旬該房地產(chǎn)開發(fā)公司將受讓土地 70%（其余 30%尚未使用）的面積開發(fā)建造一棟寫字樓。 A. 萬元 B. 萬元 C. 萬元 D. 萬元 [答疑編號 3942080202] 『正確答案』 B 『答案解析』 扣除項(xiàng)目＝ 140050%＋ 72＝ 772（萬元） 增值額＝ 1200－ 772＝ 428（萬元） 增值率＝ 428247。經(jīng)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估，該 辦公樓的重置成本為 1400 萬元，成新度折扣率為五成，銷售時繳納各種稅費(fèi)共計 72 萬元。7010100%＝ %，確定適用稅率為 40%、扣除系數(shù) 5% 應(yīng)納土地增值稅＝ 699040%－ 70105%＝ （萬元） 2.（ 2020 年原制度單選題）某生產(chǎn)企業(yè) 2020 年銷售一棟 8 年前建造的辦公樓，取得銷售收入1200 萬元。該公司銷售該商品房應(yīng)繳納的土地增值稅為（ ）。 第四節(jié) 應(yīng)納稅額的計算 *** 一、增值額的確定 —— 計稅依據(jù) *** 土地增值額＝轉(zhuǎn)讓收入 扣除項(xiàng)目金額 納稅人有下列情形之一的，按照 房地產(chǎn)評估價格 計算征收土地增值稅： 、虛報房地產(chǎn)成交價格的； ； ，又無正當(dāng)理由的。該公司銷售辦公樓計算土地增值稅時，可扣除項(xiàng)目金額的合計數(shù)為（ ）。增值額＝轉(zhuǎn)讓收入－扣除項(xiàng)目金額 =10000－ 8400－ 115＝ 1485（萬元）。該企業(yè)在繳納土地增值稅時計算的增值額為（ ）。 2020年 5 月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入 10000 萬元，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。