【正文】 費(fèi) [答疑編號(hào) 3942080104] 『正確答案』 ABD 『答案解析』重置成本要乘以成新率才是扣除的成本。 、印花稅 、城市維護(hù)建設(shè)稅 、城市維護(hù)建設(shè)稅 、城市維護(hù)建設(shè)稅 [答疑編號(hào) 3942080103] 『正確答案』 C 『答案解析』房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項(xiàng)目時(shí)，允許單獨(dú)扣除的稅金有營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加。 對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的， 準(zhǔn)予作為 “ 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 ” 予以扣除 ，但不作為加計(jì) 5%的基數(shù)。從收入形式看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。3500100%＝%，適用第 3 級(jí)稅率，即 50%，速算扣除系數(shù) 15%。單選題】某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓商品樓獲得收入 8000 萬(wàn)元，計(jì)算增值額時(shí)準(zhǔn)允扣除項(xiàng)目金額 3500 萬(wàn)元，則適用稅率為（ ）。 3 個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn) （ 1）轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否為 國(guó)家所有 （ 2）土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的 產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓 ① 征稅范圍 不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為 ，是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為主要以房地產(chǎn)權(quán)屬的變更為標(biāo)準(zhǔn)。 政部門 [答疑編號(hào) 3942080101] 『正確答案』 ABCD 『答案解析』以上選項(xiàng)全部是土地增值稅的納稅義務(wù)人。 轉(zhuǎn)讓方 繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅、所得稅 承受方 契稅、印花稅 【例題 一、納稅義務(wù)人 * 納稅人：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附著物并取得收入的單位和個(gè)人。 本章內(nèi)容： 6節(jié) 第一節(jié) 納稅義務(wù)人與征稅范圍 第二節(jié) 稅率 第三節(jié) 應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目 第四節(jié) 應(yīng)納稅額的計(jì)算 第五節(jié) 稅收優(yōu)惠 第六節(jié) 征收管理 2020 年教材修訂在刪除部分內(nèi)容的基礎(chǔ)上，新增 “公租房和郵政速遞物流業(yè)務(wù)重組改制的稅收優(yōu)惠 ”。第八章 土地增值稅法 本章考情分析 本章屬于小稅種中的重點(diǎn)章節(jié)。近三年在考試中所占比重較高，除選擇題之外，計(jì)算題中均涉及本章內(nèi)容。 第一節(jié) 納稅義務(wù)人與征稅范圍 土地增值稅是對(duì) 有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有 土地 使用權(quán) 及地上建筑物和其他附著物 產(chǎn)權(quán) ，取得 增值收入 的 單位和個(gè)人 征收的一種稅。 注意： 、不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、不論內(nèi)資與外資企業(yè)、不論部門，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。多選題】轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物并取得收入的（ ），是土地增值稅的納稅義務(wù)人。 二、 征稅范圍 ** （一）基本征稅范圍 土地增值稅是對(duì) 轉(zhuǎn)讓國(guó)有 土地使用權(quán) 及其地上建筑物和附著物的行為征稅， 不包括 國(guó)有土地使用權(quán) 出讓 所取得的收入。凡土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)讓的（如房地產(chǎn)的出租），不征收土地增值稅 ② 征稅范圍不包括國(guó)有土地使用權(quán) 出讓 所取得的收入 （ 3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 是否取得收入 征稅范圍不包括房地產(chǎn)的權(quán)屬雖轉(zhuǎn)讓，但未取得 收入的行為，如房地產(chǎn)的繼承 （ 1） 有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有 土地 使用權(quán)，不包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓所取得的收入 （ 2）地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓 （ 3）存量房地產(chǎn)的買賣 （二）具體情況判定 **（常與稅收優(yōu)惠結(jié)合在一起考選擇題） 具體情形 征稅 不征稅或免稅 承、贈(zèng)與 非公益性贈(zèng)與 （ 1）房地產(chǎn)的繼承不屬于土地增值稅征稅范圍 （ 2）贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人、 公益性贈(zèng)與 不屬于土地增值稅征稅范圍 2 房地產(chǎn)的出租 房地產(chǎn)的出租不屬于土地增值稅征稅范圍 押 以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓 抵押期間，不征收土地增值稅 換 單位之間進(jìn)行房地產(chǎn)交換 個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)，免征 投資、聯(lián)營(yíng) 投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)屬于從事房地產(chǎn)開發(fā)的；或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以 建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的 投資方與被投資方都未從事房地產(chǎn)開發(fā)的，暫免征稅 建成后轉(zhuǎn)讓 建成后按比例分房自用，暫免征稅 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免征稅；代建 房；房地產(chǎn)重新評(píng)估不屬于征稅范圍 第二節(jié) 稅率 ** 四級(jí)超率累進(jìn)稅 率 級(jí)數(shù) 增值額占扣除項(xiàng)目金額比例 稅率 速算扣除系數(shù) 1 50%以下（含 50%） 30% 0 2 超過 50%～ 100%（含 100%） 40% 5% 3 超過 100%～ 200%（含 200%） 50% 15% 4 200%以上 60% 35% 【例題 % % % % [答疑編號(hào) 3942080102] 『正確答案』 C 『答案解析』增值額 =80003500=4500（萬(wàn)元）；增值額占扣除項(xiàng)目金額比例＝ 4500247。 第三節(jié) 應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目 *** 增值額 =應(yīng)稅收入 扣除項(xiàng)目金額 一、應(yīng)稅收入的確定 包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。 二、扣除項(xiàng)目的確定 ***（新 5 舊 3） 銷售新房 銷售舊房及建筑物 權(quán)所支付的金額 納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用 注意：為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，計(jì)入 “ 取得土地使用權(quán)所支付的金額 ” 出讓金 （應(yīng)提供憑據(jù)） 本 包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接 費(fèi)用等 ① 評(píng)估價(jià)格 =重置成本價(jià) 成新度折扣率 ② 不能取得評(píng)估價(jià)格，但 能提供購(gòu)房發(fā)票 的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額 并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止 每年加計(jì) 5%計(jì)算扣除 “每年 ”：按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿 12 個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿 12 個(gè)月但超過 6個(gè)月的，可以視同為一年。 ③ 既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定征收 用 不按實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除，而是按稅法的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算扣除 （ 1）利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的 允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本） 5%以內(nèi) 注意： ① 利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額 ② 利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除 ③ 對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除 （ 2）利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的 允許扣除的房地產(chǎn) 開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本） 10%以內(nèi) 全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除 ① 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述 2 項(xiàng)所述兩種辦法 ② 土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至 “ 財(cái)務(wù)費(fèi)用 ” 中計(jì)算扣除 有關(guān)的稅金 （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加 （ 2）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、 印花稅 、城建稅、教育費(fèi)附加、 印 花稅、購(gòu)入時(shí)的契稅（需提供契稅完稅憑證） （ 1）僅適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人 （ 2）加計(jì)扣除額 =（取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本）20% 例題： 1.（ 2020 年單選題）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項(xiàng)目時(shí)，允許單獨(dú)扣除的稅金是（ ）。 2.（ 2020 年原制度多選題）轉(zhuǎn)讓舊房產(chǎn)，計(jì)算其土地增值稅增值額時(shí)準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目有（ ）。 3.（ 2020年單選題）某國(guó)有企業(yè) 2020 年 5 月在 市區(qū) 購(gòu)置一棟辦公樓，支付價(jià)款 8000 萬(wàn)元。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價(jià)為 12 000 萬(wàn)元，成新率 70%。 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 [答疑編號(hào) 3942080105] 『正 確答案』 B 『答案解析』扣除項(xiàng)目有 3 項(xiàng)：（ 1）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和繳納的有關(guān)費(fèi)用，本題沒有涉及；（ 2）房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià) 成新度折扣率＝ 1202070%＝ 8400（萬(wàn)元）；（ 3）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 =（ 10000－ 8000） 5%（ 1+7%+3%） +10000%＝ 115（萬(wàn)元）。 4.（ 2020 年單選題）位于縣城的某商貿(mào)公司 2020 年 12 月銷售一棟舊辦公樓，取得收入 1000萬(wàn)元，繳納印花 稅 萬(wàn)元，因無(wú)法取得評(píng)估價(jià)格，公司提供了購(gòu)房發(fā)票，該辦公樓購(gòu)于 2020 年 1月，購(gòu)價(jià)為 600萬(wàn)元，繳納契稅 18 萬(wàn)元。 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 [答疑編號(hào) 3942080106] 『正確答案』 C 『答案解析』 ，所以按照購(gòu)房發(fā)票所載金額從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì) 5%扣除， 600（ 1+45%） =720（萬(wàn)元）； 、城建稅及附加 =（ 1000600） 5%（ 1+5%+3%） =（萬(wàn)元）（差額繳納營(yíng)業(yè)稅）；轉(zhuǎn)讓辦公樓繳納的印花稅 萬(wàn)元； ，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為 “與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 ”予以扣除，但不作為 加計(jì) 5%的基數(shù)，所以可以扣除的金額合計(jì)數(shù)為 720+++18=（萬(wàn)元）。 二、應(yīng)納稅額的計(jì)算 *** 計(jì)算步驟： （重 點(diǎn)） 扣除項(xiàng)目金額 之比 扣除項(xiàng)目金額 之比，確定稅率和速算扣除系數(shù)（注意有無(wú)稅收優(yōu)惠） 應(yīng)納稅額＝ 增值額 適用稅率 扣除項(xiàng)目金額 速算扣除系數(shù) 例題： 1.（ 2020 年單選題） 2020 年某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，取得銷售收入 億元，已知該公司支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費(fèi)及開發(fā)成本合計(jì)為 4800 萬(wàn)元；該公司沒有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息；該商品房所在地的省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣 除比例為 10%；銷售商品房繳納的有關(guān)稅金 770 萬(wàn)元。 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 [答疑編號(hào) 3942080201] 『正確答案』 B 『答案解析』 計(jì)算扣除金額＝ 4800＋ 480010%＋ 770＋ 480020%＝ 7010（萬(wàn)元） 計(jì)算土地增值額＝ 14000－ 7010＝ 6990（萬(wàn)元） 計(jì)算增值率＝ 6990247。該辦公樓原值 700 萬(wàn)元，已計(jì)提折舊 400 萬(wàn)元。該生產(chǎn)企業(yè)銷售辦公樓應(yīng)繳納土地增值稅（ ）。772＝ %，確定適用稅率為 40%、扣除系數(shù) 5% 應(yīng)納土地