【正文】 中介機構應對不同用途的房地產(chǎn)開發(fā)清算項目所涉及的收入、成本、費用等情況加以區(qū)分并說明情況。 對于同一個項目既有普通住宅，又有非普通住宅的，其收入額與扣除項目金額要分開核算，分別清算。如：物業(yè)辦公場所、變電站、熱力站、水廠、居委會、派出所、托兒所、幼兒園、學校、醫(yī)院、郵電通訊、自行車棚、公共廁所和 不能轉(zhuǎn)讓 的停車場、會所、文體場館等公共設施，具體審核原則按照 《 國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知 》 （國稅發(fā) [2022]187號）相關規(guī)定執(zhí)行。 2. 代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。 二、收入的審核 （一）審核內(nèi)容為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)（國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物）并取得的全部價款及有關的經(jīng)濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。 對符合清算條件的，按規(guī)定辦理稅款清算手續(xù)。 二 、 清算條件 。 （ 六 ） 關于合作建房的征免稅問題 對于一方出地 ， 一方出資金 ， 雙方合作建房 ，建成后按比例分房自用的 ， 暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的 ， 應征收土地增值稅 。 是否取得控制權是區(qū)分兼并與收購的關鍵 。 對于個別由政府審批同意進行成片開發(fā) 、 周期較長的房地產(chǎn)項目 ， 其房地產(chǎn)在上述規(guī)定 5年免稅期以后首次轉(zhuǎn)讓的 ， 經(jīng)所在地財政 、 稅務部門審核 ， 并報財政部 、 國家稅務總局核準 ， 可以適當延長免稅期限 。 不含省以下批準的項目 。 為了使這些企業(yè)能夠易地重建或重購房地產(chǎn) ， 對其自行轉(zhuǎn)讓原有房地產(chǎn)的增值收益 ， 給予免征土地增值稅是必要的 。 第四講 減免稅政策 內(nèi)容： ? 綜合規(guī)定 ? 具體規(guī)定 ? 有關文件解讀 ? 注意事項 一、 綜合規(guī)定（條例、細則） 按照 《 條例 》 和 《 細則 》 的規(guī)定，土地增值稅減免稅共有三條： （一）納稅人建造 普通標準住宅 出售，增值額未超過扣除項目金額 20%的（含 20%），免征土地增值稅。 2. 納稅人既開發(fā)住宅又開發(fā)其他房地產(chǎn)的 ， 應按上述預征率分別核算；劃分不清的 ， 依率從高預征 。 （ 三 ） 納稅申報材料 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在辦理納稅申報時應提供下列資料： Ａ ． 財務會計報表； Ｂ ． 主管地方稅務機關要求提供的其他資料 。 5. 主管地方稅務機關要求提供的其他資料 。 土地增值稅由稅務機關征收 。 買賣雙方上述行為都發(fā)生了所有權轉(zhuǎn)移，交換雙方取得了實物形態(tài)的收入，屬于征稅范圍，應視同銷售房地產(chǎn) , 其收入按下列方法和順序確認： 、同一年度 當年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn) 。 納稅人直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入 ,是指包括貨幣收入 、 實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關的經(jīng)濟利益 ,不允許從中減除任何成本費用 。 房地產(chǎn)評估價格 ， 是指由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構根據(jù)相同地段 、 同類房地產(chǎn)進行綜合評定的價格 ， 稅務機關根據(jù)評估價格 ， 確定其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入 、 扣除項目金額等 ， 及計算房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時所要繳納的土地增值稅 。 (二 )對取得土地使用權后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用， 和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 征稅范圍必須 同時符合上述三個條件 。 如增值額未超過項目金額 50%的部分 ， 包括 50%在內(nèi) ， 均適用 30%的稅率 。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。 新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。 （ 15000+10000） 10000=400萬元 可見，按不同的分攤方法計算的結(jié)果是不同的。 、分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓的扣除項目 ： 納稅人成片受讓土地使用權后，分其分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權的面積占 總面積 的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。 也不能加計 20%的扣除。依據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓形式，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的扣除項目可分以下幾種： Ａ．直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的扣除項目。 3． 房地產(chǎn)開發(fā)費用 開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用）是指銷售費用、管理費用、財務費用。 包括納稅人為取得土地使用權所支付的地從款和和在取得土地使用權過程中為辦理有關手續(xù) ， 按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用 。 需要說明的是實物收入的價值要進行評估確定收入 。 扣除項目按 《 條例 》 及 《 細則 》 規(guī)定有下列幾項： （ 一 ） 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的確定 １ ． 以交易價格為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 。 8．國家收回國有土地使用權、征用地上建筑物及附著物 國家收回或征用 ,雖然發(fā)生了權屬的變更 ,原房地產(chǎn)所有人也取得了收入 ,但按照 《 土地增值稅暫行條例 》 的有關規(guī)定 ,可免征土地增值稅。但是 ,如果建成后轉(zhuǎn)讓的 ,屬于征收土地增值稅的范圍。 (四 )土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) ,則不予征稅。對于納稅人申報扣除項目金額不實的 ,應由評估機構對該房屋按照評估出的房屋重置成本價 ,乘以房屋的成新度折扣率 ,確定房產(chǎn)的扣除項目金額 ,并用該房產(chǎn)所座落土地取得時的基準地價或標定地價來確定土地的扣除項目金額。但對轉(zhuǎn)讓集體房地產(chǎn)的行為不列入土地增值稅的征收范圍。 (三 )規(guī)范國家參與 土地增值收益的分配方式，增加國家財政收入，為經(jīng)濟建設積累資金。 ? 二 、 出臺背景 目的 :開征土地增值稅，是國家運用稅收杠桿引導房地產(chǎn)經(jīng)營的方向，規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益分配，維護國家權益，促進房地產(chǎn)開發(fā)的健康發(fā)展。制定的土地增值稅政策，對正當房地產(chǎn)開發(fā)者從事房地產(chǎn)開發(fā)的投資回報率和通脹因素是有照顧的，以區(qū)別于房地產(chǎn)交易的投機行為，這樣一方面制約了房地產(chǎn)的投機的炒賣，另一方面又保護了正常的房地產(chǎn)開發(fā)，引導房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展。增值額高的，適用高稅率，納稅多；增值額低的，適用低稅率，納稅少，稅收負擔公平合理，體現(xiàn)了土地增值稅的立法精神。 一 、 征稅范圍的一般規(guī)定 (一 )土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權的行為課稅 ,轉(zhuǎn)讓集體土地行為不證稅 。 二、征稅范圍的若干具體規(guī)定 1. 以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營 對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營 ,如果投資、聯(lián)營的一方以土地 (房地產(chǎn) )作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件的 (房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除外 ),暫免征收土地增值稅 。對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓的 ,屬于征收土地增值稅的范圍。 ? 計算增值額需要把握兩個關鍵：一是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入 ， 二是扣除項目金額 。 Ｂ ． 實物收入 。 ２ ． 以評估價格為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 納稅人有下列情形之一的按照房地產(chǎn)評估價格作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入計算應納稅額 （ 1） 隱瞞 、 虛報房地產(chǎn)成交價格 ， 應由評估機構參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進行評估 ， 稅務機關根據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入 。 （ 4） 基礎設施費 。 ４．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。 （ 1） 取得房地產(chǎn)所支付的價款 。 （ 1） 取得土地使用權所支付的金額 。住宅樓已銷售完畢，寫字樓尚未轉(zhuǎn)讓。 2. 如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用收費單位的有效收費憑證，代收費用未計入房價之中，而是在房價之外單獨收取的，收費項目不作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認。 在確定適用稅率時 ，首先需要確定征稅對象數(shù)額的相對率 。 第四節(jié) 涉稅注意事項 一 、 確定征稅范圍和納稅人的注意事項 在 確定征稅范圍 ， 要把握三要素： 轉(zhuǎn)讓 行為征稅 。 (二 )對代繳土地增值稅的 ,在開具稅票時 ,應按稅法規(guī)定對轉(zhuǎn)讓方開具 ,并且受讓方代繳的稅款不得列入成本 。這主要是考慮到如果按原成本價作為扣除項目金額 ， 為盡合理 。 五 、 對轉(zhuǎn)讓 舊房及建筑物的 ,在計算扣除項目時不得采用評估價格 ,應據(jù)實扣除 。 (二 ) 非直接銷售應稅房地產(chǎn)收入確定 。 、廣告等。 房地產(chǎn)所在地 ， 是指房地產(chǎn)的座落地 。 納稅人因經(jīng)常發(fā)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的 ， 經(jīng)稅務機關審核同意后 ， 可以定期進行納稅申報 ， 具體期限由稅務機關根據(jù)情況確定 。 經(jīng)批準延期申報的 ， 納稅人應當在納稅期限內(nèi)按照上期實際繳納的稅款或者地方稅務機關核定的稅款預繳土地增值稅 。 （ 三 ） 預征率土地增值稅預征率幅度為 %至 3%。 ， 但能提供購房發(fā)票的 增值額 =轉(zhuǎn)讓收入 購房發(fā)票金額 綜合費用 銷售稅金 應納土地增值稅 =增值額 適用稅率 轉(zhuǎn)讓收入可按契稅的征收依據(jù)確定； 購房發(fā)票金額按購入房地產(chǎn)時發(fā)票所載的金額確定； 綜合費用按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計 5%計算確定 。 （ 三 ） 因城市市政規(guī)劃 、 國家建設的需要而搬遷 ， 由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)而取得的收入 ，免征土地增值稅 。 （ 納稅人建造普通標準住宅出售 ， 增值額未超過細則第七條 （ 一 ） 、 （ 二 ） 、 （ 三 ） 、 （ 五 ） 、 （ 六 ）項扣除項目金額之和百分之二十的 ， 免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和百分之二十的 ， 應就其全部增值額按規(guī)定計稅 。 （ 二 ） 1994年 1月 1日 以前已簽訂的 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 ， 不論其房地產(chǎn)在何時轉(zhuǎn)讓 ， 均免征土地增值稅 。 兼并概念是指兩個規(guī)模大致相當?shù)钠髽I(yè)結(jié)合起來將其資源整合成一個實體 。對投資 、 聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn) （ 含股權 ） 再轉(zhuǎn)讓的 ， 應征收土地增值稅 。 ） 第四講 清算管理 ? 內(nèi)容 ：