【正文】 三、土地增值稅納稅義務人 土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上的一切建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán) ,并取得收入的單位和個人。 房地產(chǎn)評估增值 ,沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓 ,不屬于征收土地增值稅的范圍。對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的 ,屬于征收土地增值稅的范圍。 在抵押期間不征收土地增值稅。 3. 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的 , 暫免征土地增值稅 。 2. 合作建房 對于一方出地 ,一方出資金 ,雙方合作建房 ,建成后分房自用的 ,暫免征土地增值稅 。 二、征稅范圍的若干具體規(guī)定 1. 以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營 對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營 ,如果投資、聯(lián)營的一方以土地 (房地產(chǎn) )作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件的 (房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除外 ),暫免征收土地增值稅 。 其中 ,社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會 ,希望工程基金會 、 宋慶齡基金會 。 具體講 ,包括以下兩種情況： 1. 房產(chǎn)所有人 、 土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán) 、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔直接瞻養(yǎng)義務人的行為 。 (三 )出讓國有士地的行為均不證稅 。 一 、 征稅范圍的一般規(guī)定 (一 )土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為課稅 ,轉(zhuǎn)讓集體土地行為不證稅 。這一點與營業(yè)稅類似。房產(chǎn)和土地的扣除項目金額之和即為該房地產(chǎn)的扣除項目金額。土地增值稅的計稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額 ,即納稅人取得全部轉(zhuǎn)讓收入減去稅法規(guī)定允許扣除項目金額后的余額。增值額高的，適用高稅率，納稅多；增值額低的，適用低稅率，納稅少，稅收負擔公平合理，體現(xiàn)了土地增值稅的立法精神。 (三 )土地增值稅采用超率累進稅率。 (二 )征稅范圍廣 。我國的土地增值稅屬于 “ 土地轉(zhuǎn)移增值稅 ” 的類型，將國有土地、房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓收入合并征收。制定的土地增值稅政策，對正當房地產(chǎn)開發(fā)者從事房地產(chǎn)開發(fā)的投資回報率和通脹因素是有照顧的，以區(qū)別于房地產(chǎn)交易的投機行為，這樣一方面制約了房地產(chǎn)的投機的炒賣，另一方面又保護了正常的房地產(chǎn)開發(fā)，引導房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展。 (二 )維護國家權(quán)益 ， 防止國家土地增值收益流失 ， 增加國家財政收入 ， 土地資源屬國家所有 ， 國家為整治和開發(fā)國土投入了巨額資金 ，國家理應參與土地增值收益分配 ， 增加國家財政收入 ， 用于國家經(jīng)濟建設 。 （ 三 ） 立法原則 (一 )要有效的抑制炒買炒賣 “ 地皮 ” 、“ 樓花 ” 等牟取暴利的投機行為 ， 防止擾亂房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場發(fā)展的行為 。 (二 )開征土地增值稅，其主要目的是為了抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為，以保護正當房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展。 ? 二 、 出臺背景 目的 :開征土地增值稅，是國家運用稅收杠桿引導房地產(chǎn)經(jīng)營的方向，規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益分配，維護國家權(quán)益，促進房地產(chǎn)開發(fā)的健康發(fā)展。 土地增值稅政策解讀 《 土地增值稅 》 政策解讀 ◆ 主 講 人 /易言 ?講座提綱 第一講 概述 第二講 稅制要素 第三講 征收管理 第四講 減免稅政策解讀 第五講 清算管理 第一講 土地增值稅概述 ? 第一講 土地增值稅概述 內(nèi)容 :概念 、 出臺背景 、 立法原則 、 特點等； ? 一 、 概念 土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán) 、地上的建筑物及其附著物所取得的 增值額為征稅對象 ,依照規(guī)定稅率征收的一種稅 。 1993年 12月 13日 國務院發(fā)布了 《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例 》 ,財政部于 1995年 1月27日 頒布了 《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 》 ,土地增值稅自 1994年 1月 1日起在全國開征。 (一 )開征土地增值稅，是適應我國社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的新形勢，增強國家對房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易市場調(diào)控的需要。 (三 )規(guī)范國家參與 土地增值收益的分配方式，增加國家財政收入，為經(jīng)濟建設積累資金。 土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù) ， 并實行四級超率累進稅率 ， 對增值率高的多征稅 ， 增值率低的少征稅 ， 充分體現(xiàn)對過高增值收益進行有效調(diào)節(jié)的作用 。 (三 )保護從事正當房地產(chǎn)開發(fā)者的合法利益，使其得到一定的投資回報，促進房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。 (四 ) 特點 (一 )土地增值稅以轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)為征稅對象。但對轉(zhuǎn)讓集體房地產(chǎn)的行為不列入土地增值稅的征收范圍。一切單位和個人 ,不分企業(yè)經(jīng)濟性質(zhì) ,不分內(nèi)資企業(yè)還是外商投資和外國企業(yè) ,也不論中國公民個人還是外籍個人 ,包括事業(yè)單位、國家機關(guān)、社會團體以及其他組織 ,凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物并取得收入的 ,均為土地增值稅的納稅義務人 ,都應依照稅法規(guī)定繳納土地增值稅。土地增值稅的適用稅率采取超率累進稅率，以轉(zhuǎn)讓應稅房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)，按照累進原則設計稅率，實行分級計稅。 (四 )在征收管理中，引入了評稅法。對于納稅人申報扣除項目金額不實的 ,應由評估機構(gòu)對該房屋按照評估出的房屋重置成本價 ,乘以房屋的成新度折扣率 ,確定房產(chǎn)的扣除項目金額 ,并用該房產(chǎn)所座落土地取得時的基準地價或標定地價來確定土地的扣除項目金額。 (五 )土地增值稅在應稅房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收，每轉(zhuǎn)讓一次征收一次。 第二講 稅制要素 ? 第二講 稅制要素 內(nèi)容： ? 征稅范圍和納稅人 ? 計稅依據(jù)和適用稅率 ? 計算方法 ? 注意事項 第一節(jié) 征稅范圍 ? 土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán) 。 (二 )土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)課稅也對轉(zhuǎn)讓地上的建筑物和附著物的產(chǎn)權(quán)征稅 。 (四 )土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) ,則不予征稅。 2. 房產(chǎn)所有人 、 土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團 、 國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán) 、 土地使用權(quán)贈與教育 、 民政和其他社會福利 、 公益事業(yè)的行為 。減災委員會 、 中國紅十字會 、 中國殘疾人聯(lián)合會 、全國老年基金會 、 老區(qū)促進 、 以及經(jīng)民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織 。但是 ,上述房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，屬于土地增值稅征稅范圍。但是 ,如果建成后轉(zhuǎn)讓的 ,屬于征收土地增值稅的范圍。 4．交換房地產(chǎn) 交換房地產(chǎn)行為既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移 ,交換雙方又取得了實物形態(tài)的收入 ,按照規(guī)定屬于征收土地增值稅的范圍。待抵押期滿后 ,視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)來確定是否征收土地增值稅。 房地產(chǎn)出租 ,出租人取得了收入 ,但沒有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓 ,不屬于征收土地增值稅的范圍。 8．國家收回國有土地使用權(quán)、征用地上建筑物及附著物 國家收回或征用 ,雖然發(fā)生了權(quán)屬的變更 ,原房地產(chǎn)所有人也取得了收入 ,但按照 《 土地增值稅暫行條例 》 的有關(guān)規(guī)定 ,可免征土地增值稅。包括機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位、個體工商業(yè)戶及國內(nèi)其他單位和個人 :還包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國機構(gòu)、華僑、港澳臺同胞及外國公民等。 增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除 《 條例 》 規(guī)定的扣除項目金額后的余額 。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括貨幣收入 、 實物收入和其他收入 ， 即與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益 。 扣除項目按 《 條例 》 及 《 細則 》 規(guī)定有下列幾項： （ 一 ） 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的確定 １ ． 以交易價格為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 。 具體包括以下內(nèi)容： Ａ ． 貨幣收入 。 其實質(zhì)為轉(zhuǎn)讓方因轉(zhuǎn)讓應稅房地產(chǎn)而向?qū)Ψ绞杖〉膬r款 。 一般是指轉(zhuǎn)讓應稅房地產(chǎn)取得的各種實物形態(tài)的收入 。 需要說明的是實物收入的價值要進行評估確定收入 。 指轉(zhuǎn)讓應稅房地產(chǎn)取得的無形資產(chǎn)或其他具有財產(chǎn)價值的權(quán)利 。 其價值要進行評估確定收入 。 （ 2） 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格 ， 又無正當理由的 ， 由稅務機關(guān)參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入 。 包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地從款和和在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù) ， 按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用 。 ２ ． 房地產(chǎn)開發(fā)成本 （ 1） 土地征用及拆遷補償費 。 （ 3） 建筑安裝費 。 （ 5） 公共配套設施費 。 3． 房地產(chǎn)開發(fā)費用 開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用）是指銷售費用、管理費用、財務費用。為了便于計算操作， 《 細則 》規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤，并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分擔利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的 10%以內(nèi)計算扣除（我省規(guī)定為上限１０％） 。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。依據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓形式，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的扣除項目可分以下幾種： Ａ．直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的扣除項目。 （ 2） 按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用 。 不能加計 20%的扣除。 （ 2） 按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用 。 也不能加計 20%的扣除。 （ 2） 按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用 。 （ 5）取得土地使用權(quán)所支付的價款和 開發(fā)土地的成本 之和 加計 20%的扣除。 （ 2） 按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用 。 、分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓的扣除項目 ： 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分其分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占 總面積 的比例計算分攤，或按