【正文】 于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知 》（國稅函[2010]201號 ）規(guī)定：根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）規(guī)定精神和《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當年度應納稅所得額。 八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務處理國稅函[2009]342號的規(guī)定 《國家稅務總局關于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標準稅務確認條件的批復》（國稅函[2009]342號）規(guī)定：　　根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）文件的精神，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時均應視為已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本并計算此前以預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實際毛利額，同時將開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年（完工年度）應納稅所得額。 　　開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實際投入使用。 八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務處理（三）完工項目要及時核算計稅成本 開發(fā)產(chǎn)品完工前，依據(jù)預計計稅毛利率確定應納稅所得額，收入是重點，成本稅務檢查關注力度小。開發(fā)產(chǎn)品完工后，依據(jù)實際成本確定應納稅所得額，成本為重點。 　　 開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的成本費用通過“開發(fā)成本”科目反映，“開發(fā)成本”成本項目與國稅發(fā)[2009]31號文計稅成本支出的內(nèi)容相同，包括如下：土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、開發(fā)間接費等。 　　 開發(fā)產(chǎn)品完工前由于會計核算不進行損益結轉，“開發(fā)成本”科目累計借方發(fā)生額或期末余額反映了開發(fā)產(chǎn)品項目成本費用的實際投入。依據(jù)預計計稅毛利率核算應納稅所得額暫不必考慮實際發(fā)生的成本狀況。 八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務處理（三）完工項目要及時核算計稅成本 開發(fā)產(chǎn)品完工后，交付使用會計核算上由“預收賬款”科目結轉到“主營業(yè)務收入”，“開發(fā)成本”歸集的成本費用相應按照已售建筑面積占可售建筑面積的比例結轉至“主營業(yè)務成本”。當然，如果企業(yè)由于種種原因不進行損益結轉，并不可能減少應納稅所得額，因為開發(fā)產(chǎn)品完工后或稅法視同完工后不能再依據(jù)預計計稅毛利率確定應納稅所得額。國稅發(fā)[2009]31號第九條規(guī)定：開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。 八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務處理（三）完工項目要及時核算計稅成本 項目完工后，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，難以確定的不再是收入額，而是計稅成本的確定，開發(fā)項目有其既定的周期，工程完工開發(fā)商也要留一定比例的質保金，2008年地方政府為促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也有一些配套資金的緩繳政策，還有物業(yè)配套、基礎設施的有待進一步開發(fā)完善等，在業(yè)主入住時，這些成本、費用并沒有實際發(fā)生或屬于會計核算預提入賬。這部分費用在年終匯算清繳時也要特別注意納稅調整。 八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務處理（四） 可以預提的三種計稅成本 國稅發(fā)[2009]31號第三十二條考慮了這一因素，允許預提部分成本費用計入完工產(chǎn)品的計稅成本： （一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%； （二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件； （三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。除此之外的建造成本費用以及其他應當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本。 八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務處理（五）房地產(chǎn)企業(yè)年終匯算清繳預提成本還要注意主管稅務機關的具體規(guī)定。 《山東省青島市地方稅務局2009年度企業(yè)所得稅業(yè)務問題解答》明確：年度申報預提工程款計入銷售成本計算扣除時，應提供正式的出包合同、完工證明、竣工驗收備案證明或交付使用證明、出包工程的項目預算書以及預算調整的相關證明等。 八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務處理（五）房地產(chǎn)企業(yè)年終匯算清繳預提成本還要注意主管稅務機關的具體規(guī)定。 江蘇省國家稅務局轉發(fā)《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》的通知（蘇國稅發(fā)[2009]79號）規(guī)定：預提的出包工程，自開發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過2年仍未支付的，預提的出包工程款全額計入應納稅所得額；以后實際支付時可按規(guī)定稅前扣除。所以年終匯算完工項目的應納稅所得額的匡算公式為：完工項目收入－（賬面成本－會計預提費用－不合法憑據(jù)+稅法允許預提金額）－稅金及附加－期間費用。 上述數(shù)據(jù)并不僅僅來源于利潤表。 八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務處理（六）完工項目確定計稅成本核算終止日很重要。 國稅發(fā)[2009]31號第三十五條規(guī)定：開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后?？梢詺w納為以下幾點： 　?。ㄍ旯ぶ付惙ㄒ曂旯l件）。 　　，對以前銷售收入實際毛利額與預計毛利額差額調整計入當年度應納稅所得額。 　　，即完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前。 八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務處理（七）年終匯算清繳的計稅成本的納稅調整 ，不考慮會計實際結轉成本。匯算清繳需要根據(jù)主營業(yè)務成本做出納稅調整。 　　，計稅成本可以次年5月31日前任一時點為核算終止日。匯算清繳根據(jù)12月31日賬面數(shù)據(jù)可在5月31日前納稅調整。 　?。何慈胭~的成本費用均可以預提；計稅成本：預提成本費用不超過國稅發(fā)[2009]31號第三十二條規(guī)定的范圍和標準。所以預提成本匯算清繳也要納稅調整。 　　—5月31日之間取得合法憑據(jù)，會計作為次年度發(fā)生的成本費用或沖減預提成本，稅法則可以計入當年度計稅成本。所以匯算清繳要注意可以計入計稅成本的范圍。 八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務處理 核算終止日的規(guī)定遵從了《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條的規(guī)定：企業(yè)應納稅所得額的計算，以權責發(fā)生制為原則，屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用；不屬于當期的收入和費用，即使款項已經(jīng)在當期收付，均不作為當期的收入和費用。這樣就給了房地產(chǎn)企業(yè)充分的核算申報時間，即企業(yè)可以在年度結束后的5個月匯算清繳期內(nèi)，盡快地完成出包工程結算，索取發(fā)票，完整確定完工項目的計稅成本。補計需要在當年度稅前扣除的應計未計、應提未提項目。 案例分析 A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)C項目于2010年9月完工，出包工程合同總金額20000萬元，2010年12月尚未與承包商結算完畢，僅取得的發(fā)票金額15000萬元，為準確核算結轉成本，預提成本5000萬元，2011年2月取得發(fā)票2000萬元，2011年6月取得發(fā)票3000萬元。會計年終結賬結轉的完工成本預提的成本費用5000萬元。假定企業(yè)計稅成本核算終止日確定為2011年5月31日，則2011年2月取得發(fā)票2000萬元可以計入計稅成本，超過計稅成本核算終止日取得的發(fā)票3000萬元不能夠計入計稅成本，但是在證明資料充分的情況下，企業(yè)可以預提合同總金額的10%即2000萬元計入計稅成本。 　這樣2010年企業(yè)該項目計稅成本即為15000+2000+2000=19000萬元。 八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務處理（八）未完工開發(fā)產(chǎn)品不進行匯算清繳。 國稅發(fā)[2009]31號文件規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額。同時企業(yè)將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。 八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務處理（八）未完工開發(fā)產(chǎn)品不進行匯算清繳。 房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品比較特殊，它的銷售往往是在產(chǎn)品未完工前就已經(jīng)開始進行。由于開發(fā)產(chǎn)品的制造過程又不是以納稅年度為周期的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不可能保證在一個納稅年度結束時已實現(xiàn)的銷售收入都屬于完工產(chǎn)品，往往未完工開發(fā)產(chǎn)品的預售收入占有一定比例。企業(yè)進行所得稅匯算清繳，不僅需要對象的收入已實現(xiàn)，而且還需要對象的成本費用項目能夠全部準確核算出來。 八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務處理（八）未完工開發(fā)產(chǎn)品不進行匯算清繳。 未完工開發(fā)產(chǎn)品在納稅年度結束時，只有預售收入，其成本費用項目仍然不能夠歸集全，也不能夠準確核算出來，因此，納稅年度結束時，仍未完工的開發(fā)產(chǎn)品在當年度內(nèi)預繳的所得稅，不能參加當年度的企業(yè)所得稅匯算清繳。八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務處理（八）未完工開發(fā)產(chǎn)品不進行匯算清繳。 例如，A房地產(chǎn)開發(fā)公司截至2010年12月31日賬面共有2780萬元的未完工開發(fā)產(chǎn)品預售收入，雖然在各筆預售收入在發(fā)生的當期已按預計計稅毛利率計算出預計毛利額，并計入當期應納稅所得額，但在2010年度匯算清繳時，預售收入2780萬元還不能參加當年度的企業(yè)所得稅匯算清繳。 八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務處理（九）所得稅匯算不同于項目清算 A房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的B項目，2007年實現(xiàn)預售收入1000萬元，預計計稅毛利率為20%，期間費用及可扣除稅金為150萬元，；2008年實現(xiàn)預售收入2000萬元，預計計稅毛利率為15%，期間費用及可扣除稅金為200萬元，當年繳納企業(yè)所得稅25萬元；八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務處理（九）所得稅匯算不同于項目清算 2009年B項目竣工交付業(yè)主使用，當年實現(xiàn)銷售收入3000萬元，期間費用及可扣除稅金為250萬元，項目計稅成本為4200萬元。假設沒有其他納稅調整項目，A房地產(chǎn)企業(yè)在B項目竣工清算年度，即2009年需要繳納多少企業(yè)所得稅？八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務處理（九）所得稅匯算不同于項目清算 A房地產(chǎn)企業(yè)財務人員認為，B項目竣工清算共計實現(xiàn)銷售收入6000萬元（1000＋2000＋3000），發(fā)生計稅成本4200萬元，項目期間費用及可扣除稅金600萬元（150＋200＋250），應納稅所得額＝6000－4200－600＝1200（萬元），應繳企業(yè)所得稅＝120025%＝300（萬元），實際預繳企業(yè)所得稅＝＋25＝（萬元），項目竣工清算應補繳企業(yè)所得稅＝300－＝（萬元）。（提示：這種清算是錯誤的） 八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務處理（九）所得稅匯算不同于項目清算 正確的項目清算辦法： 第一，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的企業(yè)所得稅處理并不僅著眼于具體項目的損益情況，無論項目是否完工，無論開發(fā)產(chǎn)品是預售還是現(xiàn)售，都應當在當年度確認銷售收入并匯算清繳企業(yè)所得稅。上例中，A房地產(chǎn)企業(yè)2007年度、2008年度繳納的企業(yè)所得稅實質上是當年度匯算清繳的應納稅額，并非B項目完工前的預繳稅額。八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務處理（九）所得稅匯算不同于項目清算 正確的項目清算辦法： 第二，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的銷售收入，應先按預計計稅毛利率分季度（或月度）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。上例中，A房地產(chǎn)企業(yè)2007年銷售收入對應的應納稅所得額＝100020%－150＝50（萬元），2008年銷售收入對應的應納稅所得額＝200015%－200＝100（萬元）。八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務處理（九）所得稅匯算不同于項目清算 正確的項目清算辦法： 第三，開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)的應納稅所得額。 B項目計稅成本為4200萬元，實際毛利率＝（6000－4200）247。6000100%＝30%，2007年、2008年實際毛利額與預計毛利額的差額分別為100萬元[1000（30%－20%）]和300萬元[2000（30%－15%）]，毛利差額400萬元（100＋300）應當計入2009年度應納稅所得額。八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務處理（九）所得稅匯算不同于項目清算 正確的項目清算辦法： 第四，確定2009年度應納稅所得額＝3000－[4200－3000（1－30%）]－250＋400＝1050（萬元），應納所得稅＝105025%＝（萬元）。 以上計算結果與企業(yè)財務人員計算結果的差額＝－＝4（萬元），形成此差異的原因在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于銷售收入的理解不準確，將項目清算與所得稅匯算相互混淆。該例中，清算僅指項目計稅成本的最終結算，涵蓋了3年的銷售期間，而匯算指按照年度分別計算的企業(yè)所得稅應納稅額，兩者不能等同。九、房地產(chǎn)企業(yè)與業(yè)主間違約金的處理 （一）房地產(chǎn)企業(yè)收取業(yè)主違約金的處理 。