房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃(編輯修改稿)
2025-01-22 04:48 本頁面
【文章內容簡介】 此在增值率平衡點上應選擇盡早清算 。 實際增值率大于增值率平衡點時應延遲清算 。 實際增值率小于增值率平衡點時應盡早清算 。 ? 《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例 》 第六條規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售 ， 增值額未超過扣除項目金額 20%的 。 免征土地增值稅 。 結合該稅收優(yōu)惠及上表中求出的增值率平衡點 ， 根據(jù)增值率不同做出如下清算時間選擇： 清算時間選擇法 清算時間選擇法 表 25 清算時間選擇表 住宅類型 所處地區(qū)類型 預征率 增值率； X 清算時間選擇 普通住宅 設（區(qū)）市的市區(qū) % X≦20% 盡早清算 X﹥ 20% 延遲清算 其他市（縣） 1% X≦20% 盡早清算 X﹥ 20% 延遲清算 非普通住宅(除別墅外 ) 設（區(qū)）市的市區(qū) 2% X≦% 盡早清算 X﹥ % 延遲清算 其他市（縣） % X≦% 盡早清算 X﹥ % 延遲清算 別墅、寫字樓、營業(yè)用房等 設（區(qū)）市的市區(qū) 3% X≦% 盡早清算 X﹥ % 延遲清算 其他市（縣） % X≦% 盡早清算 X﹥ % 延遲清算 臨界點分析籌劃法 我國土地增值稅制定的清算政策為四級超率累進稅率，仸意級稅率都具有臨界點，該值對土地增值稅稅收籌劃產生影響，由于“營改增”的全面推行，由于對作為土地增值稅扣除項目之一的營業(yè)稅金及附加的影響，進而對土地增值稅的臨界點分析產生影響，因此，分兩種情況對臨界點進行分析籌劃。 房地產開發(fā)項目土地增值稅增值率的計算過程中，扣除項目共有五項，設銷售收入為 M、成本為 N，毛利率 T=(MN)/X=1N/M，基于收入、成本分別不毛利率和增值率之間的關系，毛利率可以作為連接多個變量的中間變量，將變量單一化，臨界點分析更利于最后的稅收籌劃。因此，我們可以將臨界點的分析建立在毛利率的臨界點上。 假定土地成本不開發(fā)建設成本看做總成本 T，假定該企業(yè)的利息費用丌能分攤。 臨界點分析籌劃法 營業(yè)稅下臨界點分析籌劃 表 26 營業(yè)稅下土地增值稅的扣除項目表 扣除項目 土地成本 N 開發(fā)建設成本 開發(fā)費用 10%*N 營業(yè)稅金及附加 5%*M*(1+5%+3%) 加計扣除 20%*N 合計： + 臨界點分析籌劃法 由上表可得： 增值額 =銷售收入 可扣除項目 = 毛利率 T= 因此， 增值率 = = = = = —— 公式 將公式代入土地增值說稅率表中，計算得出： 1 .3 N0 .9 4 6 M=0 .0 5 4 N )+( 1 .3 NMMNMNM ??? 1可扣除項目增值額MNNM??0 5 4 ??MNMN)1()1(????TTTT 5 3 5 ??表 27 增值率與毛利率的臨界值變化表（營業(yè)稅條件下） 增值率區(qū)間 X 毛利率區(qū)間 T 稅率 速算扣除數(shù) 0≤X≤20% ≤T≤% 20%X≤50% %T≤% 30% 0 50%X≤100% %T≤% 40% 5% 100%X≤200% %T≤% 50% 15% X200% T% 60
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