【文章內容簡介】 內 部控 制需 求 鏈管 理D C M 安徽蕪湖站 實現(xiàn)信息化的三個核心層面 第一層：立體的營銷管理系統(tǒng) 第二層：客戶關系管理系統(tǒng) 第三層：工程項目管理系統(tǒng) 立體營銷管理系統(tǒng)是決策的關鍵 客戶是未來競爭的焦點 降低成本，提高效率的關鍵 安徽蕪湖站 建立全新的商務模式 企業(yè)門戶 客戶談判 客戶服務 項目管理 客戶，供應商 .承包商 信息庫 協(xié)同管理 市場人員 銷售人員 服務人員 其他人員 安徽蕪湖站 土地增值稅清算法規(guī)解讀及實務操作 ? 土地增值稅的清算單位 ? 土地增值稅的清算條件 ? 非直接銷售和自用房地產的收入確定 ? 土地增值稅的扣除項目清算 ? 土地增值稅清算應報送的資料 ? 土地增值稅清算項目的審核鑒證 ? 土地增值稅的核定征收 ? 清算后再轉讓房地產的處理 ? 關于土地增值稅的預征規(guī)定 安徽蕪湖站 ?以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。 土地增值稅的清算單位 安徽蕪湖站 土地增值稅的清算條件 ?應該進行 土地增值稅清算的情形： ?房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的 ?整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的 ?直接轉讓土地使用權的 安徽蕪湖站 土地增值稅的清算條件 ?可以進行 土地增值稅清算的情形： ?已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的 ?取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的 ?納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的 ?省級稅務機關規(guī)定的其他情況 安徽蕪湖站 非直接銷售和自用房地產的收入確定 ?房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產 , 收入按下列方法和順序確認： ?按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定； ?由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產的市場價格或評估價值確定。 安徽蕪湖站 非直接銷售和自用房地產的收入確定 ?房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除成本 安徽蕪湖站 土地增值稅的扣除項目清算 ?扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 ?房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。 安徽蕪湖站 土地增值稅的扣除項目清算 ?房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理： ?建成后產權屬于全體業(yè)主所有的成本、費用可以扣除； ?建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； ?建成后有償轉讓的應計算收入，并準予扣除成本、費用。 安徽蕪湖站 土地增值稅的扣除項目清算 ?房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。房地產開發(fā)企業(yè)的預提費用一般不得扣除。 ?屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。 安徽蕪湖站 土地增值稅清算應報送的資料 ?房地產開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表； ?項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料； 安徽蕪湖站 土地增值稅清算應報送的資料 ?主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有 ?納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報 安徽蕪湖站 土地增值稅清算項目的審核鑒證 ?稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。 ?稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在準入條件、工作程序、鑒證內容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。 安徽蕪湖站 土地增值稅的核定征收 ?房地產開發(fā)企業(yè)有下列情形的，稅務機關可參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅： ?依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的； ?擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； ?雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的； ?符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的； ? 安徽蕪湖站 清算后再轉讓房地產的處理 ?在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。 ?單位建筑面積成本費用 =清算時的扣除項目總金額 安徽蕪湖站 關于土地增值稅的預征規(guī)定 ?各地要進一步完善土地增值稅預征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學合理地確定預征率，并適時調整。工程項目竣工結算后，應及時進行清算，多退少補。 ?對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。 安徽蕪湖站 土地增值稅納稅籌劃技巧和操作實例 ? “臨界點”籌劃法 ? 費用轉移或分攤籌劃法 ? 收入分散籌劃法 ? 建房方式籌劃法 ? 靈活運用優(yōu)惠政策法 ? 代收費用計價籌劃法 ? 成本核算對象籌劃法 ? 股權轉讓籌劃法 安徽蕪湖站 “臨界點”籌劃法 ?納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的 20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額 20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。 “ 20%的增值額”就是 “臨界點”。 安徽蕪湖站 “臨界點”籌劃法 ?某房產開發(fā)公司專門從事普通住宅商品房開發(fā)，2023年 3月 2日，出售普通住宅用房一幢，總面積9100平方米，平均銷價 2030元 /平方米，售價總額為。該房屋支付土地出讓金 200萬元， 房地產開發(fā)成本 900萬元，利息費用為 100萬元，其中 40萬元為罰息（不能按收入項目準確分攤）。假設城建稅稅率為 7%、印花