【文章內(nèi)容簡介】 一施工隊伍施工的，可以合并為一個成本核算對象，于開發(fā)完成算出實際開發(fā)成本后，再按各個單項工程概預(yù)數(shù)的比例，計算各幢房屋的 開發(fā)成本；? ③ 對于個別規(guī)模較大、工期較長的 房屋開發(fā)項目，可以結(jié)合經(jīng)濟責(zé)任制的需要，按房屋開發(fā)項目的部位劃分成本核算對象（ 3）設(shè)置賬戶 “開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā) ” 同時，在設(shè)置 “開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā) ”明細(xì)賬的同時，還應(yīng)設(shè)置以下 6個成本項目，進行明細(xì)核算： —— 土地征用及折遷補償費? —— 前期工程費? —— 基礎(chǔ)設(shè)施費? —— 建筑安裝工程費? —— 配套設(shè)施費 —— 開發(fā)間接費用 即：? 開發(fā)成本? —— 房屋開發(fā) —— 土地征用及折遷補償費? —— 前期工程費? —— 基礎(chǔ)設(shè)施費等成本項目? 房屋開發(fā)成本的 核算? (1)費用計入成本的方法? ① 能分清成本核算對象的 :? 在開發(fā)房屋過程中發(fā)生的土地征用及折遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等，應(yīng)直接計入：? 開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā) —— 土地征用及折遷補償費? —— 前期工程費? —— 基礎(chǔ)設(shè)施費等成本項目。? ② 如果費用發(fā)生時分不清成本核算對象，應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象負(fù)擔(dān)的：? 應(yīng)先通過 “ 開發(fā)成本 —— 土地開發(fā) ” 帳戶進行歸集，待土地開發(fā)完成用于房屋建設(shè)時，再采用一定的方法分配結(jié)轉(zhuǎn)計入 “ 開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā) ” 帳戶。? ? (2)不同施工方式下的核算? ① 出包方式：? 按施工企業(yè)開出的 “ 工程價款結(jié)算帳單 ”記入：? 借：開發(fā)成本? —— 房屋開發(fā) —— 建筑安裝工程費用? 貸：應(yīng)付帳款等? ? ② 自營方式下：? 按實際發(fā)生的建筑安裝工程費用：施工間接費 工程施工 開發(fā)成本 — 房屋開發(fā)間接費 分配直接費間接費期末結(jié)轉(zhuǎn) 發(fā)生直接費? (3)房屋開發(fā)成本中的配套設(shè)施費 （不能有償轉(zhuǎn)讓的）? ① 與商品房同步建設(shè)的：? A、能分清受益對象的：? 發(fā)生時直接計入：? 開發(fā)成本? —— 房屋開發(fā) —— 公共配套設(shè)施費；? B、不能分清受益對象的：? 應(yīng)先計入：開發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開發(fā)? 竣工時再轉(zhuǎn)入：開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā) ? ② 不是與商品房同步建設(shè)的? 商品房已建成出售，配套設(shè)施尚在建設(shè)中，可對配套設(shè)施的成本采用予提的方法，預(yù)先計入商品房成本，待完工后沖減予提，然后差額調(diào)整成本。（ 4）舉例分析 3? ① 泰來房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)場地甲工程，征用土地5000平米，本月共計發(fā)生下列費用：土地征用及折遷補償費 1000萬元；前期工程費 200萬元；基礎(chǔ)設(shè)施費500萬元；建筑安裝工程費 100萬元，共計 1800萬元，款已支付。? 借：開發(fā)成本 —— 土地開發(fā)? —— 土地征用及折遷補償費 1000萬元? —— 前期工程費 200萬元? —— 基礎(chǔ)設(shè)施費 500萬元? —— 建筑安裝工程費 100萬元? 貸：銀行存款 1800萬元 ? ② 開發(fā)場地甲工程已完工，其中 2500平米用于商品房建設(shè)，其成本見 “開發(fā)成本計算單 ”? 開發(fā)成本計算單? 類型：土地開發(fā) —— 甲地 金額單位：萬元摘要土地征用及折遷補償費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費 合計發(fā)生費用1000 200 500 100 1800結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本500 100 250 50 900期末余額500 100 250 50 900 ? 各項目結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)：? 土地征用及折遷補償費? =1000萬元 2500/5000=500 萬元? 前期工程費? =200萬元 2500/5000=100 萬元? 基礎(chǔ)設(shè)施費? =500萬元 2500/5000=250 萬元? 建筑安裝工程費? =100萬元 2500/5000=50 萬元? 借：開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā) 900萬元? 貸 “ 開發(fā)成本 —— 土地開發(fā) 900萬元 ? ③ 將甲工程商品房建設(shè)工程出包給市建三公司。商品房建設(shè)完工，收到市建三公司提交的 “ 工程價款結(jié)算帳單 ” 應(yīng)付承包工程款 1200萬元，原已預(yù)付 1000萬元，經(jīng)審查同意補付工程款 200萬元。? 借：開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā) 1200萬元? 貸：預(yù)付帳款 —— 市建三公司 1000萬元 銀行存款 200萬元 ? ④ 按照有關(guān)規(guī)定，泰來房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)與該商品房配套的公共設(shè)施（包括居委會、派出所、水塔、自行車棚等）共發(fā)生建筑安裝費 100萬元，市建三公司已提交 “ 工程價款結(jié)算帳單 ” 經(jīng)審核同意延期付款。（商品房配套的公共設(shè)施通常與主體商品房一同建設(shè)和結(jié)算）? 借：開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā) 100萬元? 貸：應(yīng)付帳款 —— 市建三公司 100萬元? 注： 此處為能分清成本計算對象的直接計入? “ 房屋開發(fā)成本 ” ? ⑤ 甲工程應(yīng)負(fù)擔(dān)間接費用 200萬元。? ? 發(fā)生間接費用時：? 借：開發(fā)間接費用 200萬元? 貸：有關(guān)帳戶 200萬元? 間接費用結(jié)轉(zhuǎn)時：? 借：開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā) 200萬元? 貸：開發(fā)間接費用 200萬元 ? ⑥ 甲商品房工程已完工驗收，其總成本見： ? 開發(fā)成本計算單 金額單位：萬元摘要 土地征用及折遷補償費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費 合計轉(zhuǎn)入土地開發(fā)成本 500 100 250 50 900房屋建設(shè)費 1200 1200配套費 100 100間接費 200 200本期發(fā)生費用 500 100 250 1250 100 200 2400結(jié)轉(zhuǎn)完工成本 500 100 250 1250 100 200 2400期末余額 —— —— —— —— —— —— —— ? 結(jié)轉(zhuǎn)完工成本：? 借：開發(fā)產(chǎn)品 —— 商品房 2400萬元? 貸：開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā) 2400萬元 ? 開發(fā)成本 存款等—— 土地開發(fā)開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)開發(fā)產(chǎn)品 1800萬 1200萬 100萬 200萬1800萬 900萬900萬 2400萬1200萬100萬200萬 2400萬? （四）代建工程開發(fā)成本核算 ? （ 1）定義：? 代建工程開發(fā)成本是指開發(fā)企業(yè)接受有關(guān)單位的委托，代為開發(fā)建設(shè)的工程（或參加委托單位招標(biāo)，經(jīng)過投標(biāo)中標(biāo)后承建的開發(fā)項目）所發(fā)生的費用支出。? （ 2）內(nèi)容：? 包括：土地開發(fā)、房屋開發(fā)、市政工程開發(fā) (城市道路、基礎(chǔ)設(shè)施、園林綠化、旅游風(fēng)景區(qū)開發(fā)） 等開發(fā)項目支出。? ? （ 3）核算：? ① 接受委托代為開發(fā)的建設(shè)場地和房屋? 接受委托代為開發(fā)的建設(shè)場地和房屋，其建設(shè)內(nèi)容和特點與企業(yè)的土地開發(fā)及房屋開發(fā)基本相同， 所以可比照土地開發(fā)和房屋開發(fā)的核算方法進行核算，其開發(fā)費用分別在 “開發(fā)成本 —— 土地開發(fā) ”和 “開發(fā)成本 ―― 房屋開發(fā) ”兩個明細(xì)賬戶核算，開發(fā)工程完工，驗收合格時， 轉(zhuǎn)入 “開發(fā)產(chǎn)品 —— 代建工程 ”賬戶內(nèi)? ② 其他代建工程項目? 除土地、房屋以外的其他代建工程項目 (市政工程）應(yīng)在 “ 開發(fā)成本 —— 代建工程開發(fā) ” 中核算，竣工驗收后轉(zhuǎn)入 “ 開發(fā)產(chǎn)品 —— 代建工程 ”? （ 4）舉例分析 4? ① 興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司接受市政建設(shè)指揮部委托，代為擴建某風(fēng)景旅游區(qū)，分別發(fā)生：折遷補償費 30萬元；前期工程費 15萬元；基礎(chǔ)設(shè)施費 20萬元；應(yīng)負(fù)擔(dān)開發(fā)間接費 2萬元。? 借：開發(fā)成本 — 代建工程開發(fā)（折遷補償費） 30萬元? — 代建工程開發(fā)（前期工程費） 15萬元? — 代建工程開發(fā)（基礎(chǔ)設(shè)施費） 20萬元? — 代建工程開發(fā)（開發(fā)間接費） 2萬元? 貸：銀行存款 65萬元? 開發(fā)間接費 2萬元