【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 181周轉(zhuǎn)房 800 000 102商品房 90 000 201配套設(shè)施——商店 500 000 151出租房 80 000 251幼兒園 320 000因此分配率＝32萬(wàn)247。（100萬(wàn)＋90萬(wàn)＋80萬(wàn)＋80萬(wàn)＋50萬(wàn)）＝各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)提幼兒園的配套設(shè)施費(fèi)為：101商品房＝1 000 000＝80 000102商品房＝ 900 000＝72 000151出租房＝800 000＝64 000181周轉(zhuǎn)房＝800 000＝64 000201配套設(shè)施——商店＝500 000＝40 000合計(jì)為320 000元按預(yù)提率計(jì)算各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施時(shí)，其與實(shí)際支出數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時(shí)，按預(yù)提數(shù)的比例，調(diào)整增加或減少有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。補(bǔ)充說(shuō)明：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類：一類是開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會(huì)、派出所、消防、幼托、自行車棚等，這類配套設(shè)施，沒(méi)有投資來(lái)源，不能有償轉(zhuǎn)讓，應(yīng)計(jì)入房屋或土地開(kāi)發(fā)成本；另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的配套設(shè)施項(xiàng)目，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等。除了可以有償轉(zhuǎn)讓的大型配套設(shè)施在“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”科目核算，完工后轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——配套設(shè)施”賬戶外，其他配套設(shè)施與房屋同步建設(shè)，發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，凡能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，按房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額直接計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)”賬戶；凡應(yīng)由兩個(gè)以上開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共同負(fù)擔(dān)的，先通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”賬戶歸集，待配套設(shè)施完成后，再按各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)算成本比例進(jìn)行分配，其中應(yīng)由房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的數(shù)額計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)”賬戶。5．開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用，但它不能確定其為某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無(wú)法將它直接記入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。為了簡(jiǎn)化核算手續(xù)，將它先記入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，分配記入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)分設(shè)如下明細(xì)項(xiàng)目進(jìn)行核算：（1）工資：是指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、服務(wù)等人員的工資、獎(jiǎng)金和津貼。（2）福利費(fèi)：是指按上項(xiàng)人員工資總額的實(shí)際發(fā)生的職工福利費(fèi)。（3）折舊費(fèi)：是指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取的折舊費(fèi)。（4）修理費(fèi)：是指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的修理費(fèi)。（5）辦公費(fèi)：是指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書(shū)報(bào)、會(huì)議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)用。（6）水電費(fèi)：是指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門耗用的水電費(fèi)。（7）勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)：是指用于開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位職工的勞動(dòng)保護(hù)用品的購(gòu)置、攤銷和修理費(fèi)，防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購(gòu)置費(fèi)或補(bǔ)助費(fèi)，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。（8）周轉(zhuǎn)房攤銷：是指安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋但不能直接確定為某項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)而計(jì)提的攤銷費(fèi)。（9）利息支出：是指開(kāi)發(fā)企業(yè)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計(jì)入某項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)，但應(yīng)沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。（10）其他費(fèi)用：是指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用支出。發(fā)生間接費(fèi)用時(shí)： 借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 貸：應(yīng)付職工薪酬　　　　　　　　　　　 累計(jì)折舊 　　　　　　　　　　 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 　　　　 銀行存款　　　　　　　　　　　　　 周轉(zhuǎn)房—周轉(zhuǎn)房攤銷期末結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)： 借：開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)（某工程） 貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用如果開(kāi)發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)而由企業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織開(kāi)發(fā)活動(dòng)，其所發(fā)生的費(fèi)用，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他開(kāi)發(fā)間接費(fèi)可記入企業(yè)的管理費(fèi)用。6．代建工程開(kāi)發(fā)成本的核算代建工程是指開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位委托，代為開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)工程，或參加委托單位招標(biāo)，經(jīng)過(guò)投標(biāo)中標(biāo)后承建的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。其主要包括：建設(shè)場(chǎng)地、各種房屋和市政工程。例如，城市道路、園林綠化、基礎(chǔ)設(shè)施等。主要賬務(wù)處理： （1）代建工程開(kāi)發(fā)時(shí)：借：開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)貸：銀行存款（支付規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程等各種費(fèi)用） 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用（結(jié)轉(zhuǎn)分配的間接費(fèi)用）（2）代建工程開(kāi)發(fā)完工時(shí)： 借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——代建工程 貸：開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)（二）房屋開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，應(yīng)按各種房屋的用途，將房屋的實(shí)際開(kāi)發(fā)成本分別結(jié)轉(zhuǎn)有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品賬戶。借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——房屋 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 周轉(zhuǎn)房 貸：開(kāi)發(fā)成本——房屋①竣工商品房、代建房的開(kāi)發(fā)成本應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——房屋”賬戶；②竣工后直接投入使用的出租房、周轉(zhuǎn)房的開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)分別計(jì)入“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”和“周轉(zhuǎn)房”賬戶；③若竣工后暫不使用，應(yīng)計(jì)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——房屋”賬戶，待投入使用后再轉(zhuǎn)入“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”和“周轉(zhuǎn)房”賬戶。四、庫(kù)存設(shè)備和周轉(zhuǎn)房的核算（一）庫(kù)存設(shè)備的核算 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)備，是指將來(lái)經(jīng)安裝后構(gòu)成房屋或有關(guān)配套設(shè)施實(shí)體的有機(jī)組成部分，如各種供水、供電、通風(fēng)、通訊、電梯、中央空調(diào)等設(shè)備。庫(kù)存設(shè)備的核算主要涉及“物資采購(gòu)”、“采購(gòu)保管費(fèi)”和“庫(kù)存設(shè)備”三個(gè)賬戶例 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)入電梯一臺(tái)，買價(jià)(含進(jìn)項(xiàng)稅) 800 000元，運(yùn)雜費(fèi)20 000元，價(jià)款和運(yùn)雜費(fèi)已用銀行存款支付。 、銀行結(jié)算憑證等作如下分錄： 借：物資采購(gòu)——設(shè)備 820 000 貸：銀行存款 820 000 ％，則購(gòu)入電梯應(yīng)分配的采購(gòu)保管費(fèi)為16 400元。采購(gòu)保管費(fèi)：主要核算采購(gòu)保管人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、交通差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、維修費(fèi)、低值易耗品攤銷、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)等借：物資采購(gòu)——設(shè)備 16 400 貸：采購(gòu)保管費(fèi) 16 400 ，計(jì)算電梯的實(shí)際成本為836 400元。 借：庫(kù)存設(shè)備 836 400 貸：物資采購(gòu)——設(shè)備 836 400 。借：開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā) 836 400 貸：庫(kù)存設(shè)備 836 400（二）周轉(zhuǎn)房成本的核算，產(chǎn)權(quán)歸本企業(yè)所有的房屋。其主要包括：開(kāi)發(fā)專門為安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋；企業(yè)開(kāi)發(fā)完成的商品房，在尚未銷售以前用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的部分；搭建的用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的臨時(shí)簡(jiǎn)易房屋?！爸苻D(zhuǎn)房”科目核算，下設(shè)“在用周轉(zhuǎn)房”、“周轉(zhuǎn)房攤銷”二級(jí)科目核算。：（1）周轉(zhuǎn)房開(kāi)發(fā)完成交付使用時(shí)： 借：周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——房屋（2）每月計(jì)提周轉(zhuǎn)房攤銷額時(shí)（一般按平均年限法）： 借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā) 貸：周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷（3）周轉(zhuǎn)過(guò)程中發(fā)生修理費(fèi)用時(shí)： 借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā) 貸：銀行存款等（4）對(duì)外銷售周轉(zhuǎn)房，結(jié)轉(zhuǎn)實(shí)際成本時(shí)： 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷 貸：周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房第四講 建造合同一、概論（一）建造合同準(zhǔn)則適用的范圍建造合同準(zhǔn)則規(guī)范建造承包商建造工程合同的會(huì)計(jì)核算和相關(guān)信息的披露。這里所講的建造承包商，是指根據(jù)合同為客戶建造工程(或大型資產(chǎn))的企業(yè)，如承包建造房屋、建筑物的建筑安裝企業(yè)，承包建造船舶、飛機(jī)和大型機(jī)械設(shè)備的制造企業(yè)。 （二）收入核算的賬務(wù)處理新舊核算方法比較經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù) 新 制 度 老 制 度 發(fā)生工程成本 借 工程施工—成本 貸 原材料同左結(jié)算工程價(jià)款借 應(yīng)收賬款 貸 工程結(jié)算 借 應(yīng)收賬款 貸 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本借 工程施工—毛利 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 貸 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入借 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 貸 工程施工工程完工借 工程結(jié)算 貸 工程施工—成本 工程施工—毛利二、建造合同收入和建造合同費(fèi)用（一）建造合同收入建造合同收入包括合同中規(guī)定的初始收入以及因合同變更、索賠、獎(jiǎng)勵(lì)等形成的收入四部分。補(bǔ)充說(shuō)明：會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中還提出了“與合同有關(guān)的零星收益”概念，其是指在合同執(zhí)行過(guò)程中取得的、但不計(jì)入合同收入而應(yīng)沖減合同成本的非經(jīng)常性的收益。例如，完成合同后處置殘余物資取得的收益。殘余物資是指在施工過(guò)程中產(chǎn)生的一些材料物資的下腳料，由于工程領(lǐng)用材料時(shí)，已將領(lǐng)用材料的價(jià)值直接計(jì)入了工程成本，材料物資的下腳料已包括在合同成本中，因此，處置這些殘余物資而取得的收益，應(yīng)沖減合同成本。其賬務(wù)處理是：借記“銀行存款”、“原材料”等科目，貸記“工程施工”或“生產(chǎn)成本”科目。（二）建造合同費(fèi)用建造合同費(fèi)用包括直接費(fèi)用和間接費(fèi)用。內(nèi)容： 耗用的人工費(fèi)用1．直接費(fèi)用 耗用的材料費(fèi)用 耗用的機(jī)械使用費(fèi)用 其他直接費(fèi)用2．間接費(fèi)用三、建造合同結(jié)果是否能夠可靠估計(jì)的判斷判斷建造合同的結(jié)果能夠可靠估計(jì)的條件——1．合同總收入能夠可靠地計(jì)量；2．與合同相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；3．在資產(chǎn)負(fù)債表日合同完工進(jìn)度和為完成合同尚需發(fā)生的成本能夠可靠地確定；4．為完成合同已經(jīng)發(fā)生的合同成本能夠清楚地區(qū)分和可靠地計(jì)量，以便實(shí)際合同成本能夠與以前的預(yù)計(jì)成本相比較。四、完工百分比法 完工百分比法，在運(yùn)用時(shí)分為兩步：（一）第一步，確定建造合同的完工進(jìn)度，計(jì)算出完工百分比。根據(jù)建造合同準(zhǔn)則，以下方法可以用于確定合同完工進(jìn)度：1．按累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計(jì)總成本的比例計(jì)算(成本法) 例1：某建筑公司簽訂了一項(xiàng)合同總金額為1 000萬(wàn)元的建造合同，合同規(guī)定的建設(shè)期為三年。第一年，實(shí)際發(fā)生合同成本300萬(wàn)元，年末預(yù)計(jì)為完成合同尚需發(fā)生成本520萬(wàn)元；第二年，實(shí)際發(fā)生合同成本為400萬(wàn)元，年末預(yù)計(jì)為完成合同尚需發(fā)生成本150萬(wàn)元。根據(jù)上述資料，計(jì)算合同完工進(jìn)度如下：　2．按已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量的比例計(jì)算(工作量法)例2：甲公司簽訂了修建一條80公里長(zhǎng)的公路建造合同，合同規(guī)定的工程總金額為30 000萬(wàn)元，工期2年。該公司第一年修建完成了32公里，第二年修建完成了48公里。甲公司第一年的合同完工進(jìn)度=32247。80100%=40%甲公司第二年的合同完工進(jìn)度=（32+48）247。80100%=100%3．對(duì)已完合同工作進(jìn)行技術(shù)測(cè)量(技術(shù)測(cè)量法)該辦法是在無(wú)法根據(jù)上述兩種確定合同完工進(jìn)度時(shí)所采用的一種技術(shù)測(cè)量方法，這種技術(shù)測(cè)量方法必須由專業(yè)技術(shù)人員在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)測(cè)定，而不能由建造承包商測(cè)定。（二）第二步，根據(jù)完工百分比法計(jì)量和確認(rèn)當(dāng)期的合同收入和費(fèi)用。當(dāng)期確認(rèn)的合同收入=（合同總收入完工進(jìn)度）－以前會(huì)計(jì)年度累計(jì)已確認(rèn)的收入 當(dāng)期確認(rèn)的 毛 利=（合同總收入－合同預(yù)計(jì)總成本）完工進(jìn)度－以前會(huì)計(jì)年度累計(jì)已確認(rèn)的毛利當(dāng)期確認(rèn)的合同費(fèi)用=當(dāng)期確認(rèn)的合同收入－當(dāng)期確認(rèn)的合同毛利－以前會(huì)計(jì)年度預(yù)計(jì)損失準(zhǔn)備例：某建筑公司簽訂了一項(xiàng)合同總金額為1 000萬(wàn)元的固定造價(jià)合同。合同規(guī)定的工期為三年。假定經(jīng)計(jì)算第一年完工進(jìn)度為30％，第二年完工進(jìn)度已達(dá)80％，經(jīng)測(cè)定前兩年的合同預(yù)計(jì)總成本均為800萬(wàn)元。第三年工程全部完成，累計(jì)實(shí)際發(fā)生合同成本750萬(wàn)元?！　「鶕?jù)上述資料計(jì)算各期確認(rèn)的合同收入和費(fèi)用如下：第一年確認(rèn)的合同收入＝100030％＝300第一年確認(rèn)的合同毛利＝（1000－800）30％＝60第一年確認(rèn)的合同費(fèi)用＝300－60＝240 　　其賬務(wù)處理是：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本　　 2 400 000　　工程施工——毛利 600 000　貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 3 000 000第二年確認(rèn)的合同收入＝（1 00080％）－300＝500第二年確認(rèn)的合同毛利＝（1 000－800）80％－60＝100第二年確認(rèn)的合同費(fèi)用＝500－100＝400 　　其賬務(wù)處理是：