房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)財務(wù)分析(編輯修改稿)
2024-10-06 10:18 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ）某項(xiàng)成本已全部發(fā)生完畢的，以已發(fā)生成本為單項(xiàng)動態(tài)成本； ? （ 3）某項(xiàng)成本僅發(fā)生一部分且發(fā)生額小于單項(xiàng)目標(biāo)成本的，則以單項(xiàng)目標(biāo)成本為單項(xiàng)動態(tài)成本； ? （ 4）某項(xiàng)成本僅發(fā)生一部分且發(fā)生額大于單項(xiàng)目標(biāo)成本的，則以實(shí)際發(fā)生成本為單項(xiàng)動態(tài)成本。 ? 項(xiàng)目成本過程分析，就是指在項(xiàng)目開發(fā)期間的某一時間點(diǎn)測算出項(xiàng)目的動態(tài)成本，實(shí)時計(jì)算實(shí)際發(fā)生成本，通過對當(dāng)前動態(tài)成本與目標(biāo)成本之間、實(shí)際成本與動態(tài)成本之間的對比分析，為成本控制、績效考核和經(jīng)營決策提供科學(xué)依據(jù)。 ? [例 96]某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)了一個住宅項(xiàng)目，在項(xiàng)目建設(shè)初期確定了目標(biāo)成本為 62020萬元，其中：土地開發(fā)成本 20200萬元、前期費(fèi)用 2020萬元、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 8000萬元、建筑安裝費(fèi)用 30000萬元、配套設(shè)施費(fèi)用 1000萬元和開發(fā)間接費(fèi) 1000萬元。截止到 2020年 12月，簽訂土地受讓合同 19000萬元，實(shí)際支付 15000萬元；簽訂設(shè)計(jì)合同 3100萬元，實(shí)際支付 1000萬元；簽訂主體建筑合同 20200萬元，實(shí)際支付 5000萬元；分?jǐn)傞_發(fā)間接費(fèi) 200萬元。據(jù)此，該企業(yè)進(jìn)行了成本的過程控制分析： ? （ 1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：簽訂土地受讓合同 19000萬元，低于目標(biāo)成本 20200萬元，因此該單項(xiàng)動態(tài)成本為目標(biāo)成本 20200萬元； ? （ 2）前期工程費(fèi)用：簽訂設(shè)計(jì)合同 3100萬元，高于目標(biāo)成本 2020萬元，因此該單項(xiàng)動態(tài)成本為實(shí)際發(fā)生額 3100萬元； ? （ 3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：未簽訂合同，低于目標(biāo)成本8000萬元，因此該單項(xiàng)動態(tài)成本為目標(biāo)成本8000萬元； ? （ 4）建筑安裝工程費(fèi)：簽訂主體建筑合同 20200萬元，低于目標(biāo)成本 30000萬元，因此該單項(xiàng)動態(tài)成本為目標(biāo)成本 30000萬元； ? （ 5）配套設(shè)施費(fèi)：未簽訂合同，低于目標(biāo)成本1000萬元，因此該單項(xiàng)動態(tài)成本為目標(biāo)成本 1000萬元； ? （ 6）開發(fā)間接費(fèi)：實(shí)際分?jǐn)傞_發(fā)間接費(fèi) 200萬元，低于目標(biāo)成本 1000萬元，因此該單項(xiàng)動態(tài)成本為目標(biāo)成本 1000萬元。 ? 依據(jù)以上分析，匯總?cè)绫?94所示。 ? 表 94 項(xiàng)目成本過程控制分析表 單位：萬元 目標(biāo) 成本 動態(tài) 成本 實(shí)付 成本 動態(tài)成本對比目標(biāo)成本 實(shí)付成本占 動態(tài)成本比例 差額 比例 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 20200 20200 15000 % % 前期工程費(fèi) 2020 3100 1000 1100 % % 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 8000 8000 % % 建筑安裝工程費(fèi) 30000 30000 5000 % % 配套設(shè)施費(fèi) 1000 1000 % % 開發(fā)間接費(fèi) 1000 1000 200 % % 合計(jì) 62020 63100 21200 1100 % % ? 從表 94可以看出，該項(xiàng)目動態(tài)成本為 63100萬元，超出目標(biāo)成本 1100萬元，超出目標(biāo)成本的%，實(shí)際支付成本 21200萬元，占動態(tài)成本的比例為 %。 第三節(jié) 財務(wù)報表分析 ? 財務(wù)報表分析是指以企業(yè)財務(wù)報表以及相關(guān)資料為主要依據(jù)，對企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果進(jìn)行評價和剖析，以供企業(yè)決策者以及其他報表使用人了解企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，為企業(yè)挖掘經(jīng)營潛力、實(shí)現(xiàn)財務(wù)管理目標(biāo)提供依據(jù)，為投資決策提供必要信息。 ? 為了更加準(zhǔn)確、生動地闡釋各項(xiàng)財務(wù)指標(biāo)的含義及在實(shí)際分析工作中的具體應(yīng)用，現(xiàn)結(jié)合甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 2020年至 2020年的年度財務(wù)報表進(jìn)行舉例說明，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)報表如表 95和表 96所示（ P180）。 一、償債能力分析 ? 所謂償債能力是指企業(yè)償還到期債務(wù)的能力，其分析指標(biāo)主要有流動比率、速動比率、資產(chǎn)負(fù)債率和已獲利息倍數(shù)等。 ? ? 流動比率是指流動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比率，反映企業(yè)在短期內(nèi)可變現(xiàn)的資產(chǎn)償還到期流動負(fù)債的能力，一般情況下，流動比率越高，企業(yè)短期償債能力越強(qiáng)，但是也同時說明企業(yè)閑置資金越嚴(yán)重。因此，對于流動比率應(yīng)為多少為宜，不可一概而論，應(yīng)結(jié)合所在的行業(yè)、地區(qū)、企業(yè)發(fā)展階段而考慮。其計(jì)算公式為： ? 流動比率＝流動資產(chǎn) /流動負(fù)債 ? 2. 速動比率 ? 速動比率是指速動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比率，反映企業(yè)用現(xiàn)金以及現(xiàn)金等價物償還到期債務(wù)的能力。同流動比率相比，主要是剔除了流動資產(chǎn)中變現(xiàn)能力較差的資產(chǎn)，一般情況下，速動比率越高，企業(yè)短期償債能力越強(qiáng)。從一定程度上看，企業(yè)速動比率比流動比率更能衡量企業(yè)的短期償債能力。其計(jì)算公式為： ? 速動比率＝（流動資產(chǎn) 存貨 預(yù)付賬款 待攤費(fèi)用）/流動負(fù)債 ? ? 資產(chǎn)負(fù)債率是指企業(yè)負(fù)債總額對比資產(chǎn)總額的比率，表明企業(yè)的資金來源中債權(quán)人投資所占的比例，一般情況下，資產(chǎn)負(fù)債率越低，企業(yè)償債能力越強(qiáng)，對于債權(quán)人而言，企業(yè)的債務(wù)的償還越有保障。但是對于企業(yè)而言，并非資產(chǎn)負(fù)債率越低，經(jīng)營情況越好，因?yàn)閭鶛?quán)人僅僅享有債權(quán)利息的收益，對于企業(yè)的超額收益不能進(jìn)行分配，資產(chǎn)負(fù)債率越高，企業(yè)就可以利用較少的自有資金獲取更多的資金來源，擴(kuò)大企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模和生產(chǎn)能力，獲得更多的收益，充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用。計(jì)算公式為：資產(chǎn)負(fù)債率 =負(fù)債 /總資產(chǎn) ? ? 已獲利息倍數(shù)也稱利息保障倍數(shù)，是指企業(yè)息稅前利潤總額與利息支出的比率，以反映企業(yè)的償付能力以及經(jīng)營的風(fēng)險。一般情況下，已獲利息倍數(shù)越高，表明企業(yè)償債能力越強(qiáng)，若要保證企業(yè)正常的運(yùn)轉(zhuǎn)，已獲利息倍數(shù)應(yīng)大于 1。其計(jì)算
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