房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)分析-文庫吧資料
2024-09-08 10:18本頁面
【正文】 一概而論，應(yīng)結(jié)合所在的行業(yè)、地區(qū)、企業(yè)發(fā)展階段而考慮。 一、償債能力分析 ? 所謂償債能力是指企業(yè)償還到期債務(wù)的能力，其分析指標(biāo)主要有流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、資產(chǎn)負(fù)債率和已獲利息倍數(shù)等。 第三節(jié) 財(cái)務(wù)報(bào)表分析 ? 財(cái)務(wù)報(bào)表分析是指以企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表以及相關(guān)資料為主要依據(jù)，對企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果進(jìn)行評價(jià)和剖析，以供企業(yè)決策者以及其他報(bào)表使用人了解企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果，為企業(yè)挖掘經(jīng)營潛力、實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)提供依據(jù)，為投資決策提供必要信息。 ? 依據(jù)以上分析，匯總?cè)绫?94所示。截止到 2020年 12月，簽訂土地受讓合同 19000萬元，實(shí)際支付 15000萬元；簽訂設(shè)計(jì)合同 3100萬元，實(shí)際支付 1000萬元；簽訂主體建筑合同 20200萬元，實(shí)際支付 5000萬元；分?jǐn)傞_發(fā)間接費(fèi) 200萬元。 ? 項(xiàng)目成本過程分析，就是指在項(xiàng)目開發(fā)期間的某一時(shí)間點(diǎn)測算出項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本，實(shí)時(shí)計(jì)算實(shí)際發(fā)生成本，通過對當(dāng)前動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本之間、實(shí)際成本與動(dòng)態(tài)成本之間的對比分析，為成本控制、績效考核和經(jīng)營決策提供科學(xué)依據(jù)。 ? 當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)后，就需要對成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)測算，得出動(dòng)態(tài)成本，所謂動(dòng)態(tài)成本就是項(xiàng)目開發(fā)過程某一時(shí)間點(diǎn)的成本測算。 ? 在實(shí)際處理中，一般通過對開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本執(zhí)行分析、實(shí)際發(fā)生成本分析等方法，對項(xiàng)目成本進(jìn)行過程控制分析。 第二節(jié) 項(xiàng)目成本過程控制分析 ? 正是由于房地產(chǎn)行業(yè)存在開發(fā)周期長、投資金額大等特性以及房地產(chǎn)行業(yè)相對特殊的預(yù)售制度，使得經(jīng)營決策者對項(xiàng)目的投資進(jìn)度、開發(fā)成本的控制較為關(guān)心，其分析的使用者一般是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、企業(yè)管理者。 NPV 0 20% 40% 50% 折現(xiàn)率 圖 91 項(xiàng)目凈現(xiàn)值為 0時(shí)的折現(xiàn)率 ? 8200 (1+MERR)2+50400=2020 (1+ERR)3+111600 (1+ERR) ? 經(jīng)計(jì)算，當(dāng) 0≤MERR＜ 20% 或 40%≤MERR＜50%時(shí)， ERR＞ MERR，同時(shí) NPV＞ 0； ? 當(dāng) 20% MERR 40% 或 MERR＞ 50%時(shí)， ERR＜ MERR，同時(shí) NPV＜ 0。 ? ?? ??? ???ntnttnttnt ERRCM E R RR0 0)1()1( ? [例 95]某企業(yè)的凈現(xiàn)金流量（正負(fù)號變化多次的凈現(xiàn)金流量）如表 93所示。 ? 6．外部收益率 ? 外部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算過程內(nèi)假定已回收的資金（正的凈現(xiàn)金流量）按最低期望收益率進(jìn)行再投資，其累計(jì)的再投資收益和投資（負(fù)的凈現(xiàn)金流量）的終值相等時(shí)的利率。 ? 內(nèi)部收益率由于既考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，又考慮了項(xiàng)目的收益情況，又不需要事先確定基準(zhǔn)收益率，因此在實(shí)際工作中得到了廣泛的應(yīng)用。 ? 內(nèi)部投資回報(bào)率的計(jì)算比較復(fù)雜，一般采用插值法進(jìn)行試算，通過試算，估計(jì)出兩個(gè)折現(xiàn)率 i1 和 i2 ，使得 NPV1 ＞ 0 ， NPV2＜ 0，且 i1 和i2的差不超過 5%。其計(jì)算公式為： ? 式中： IRR為項(xiàng)目的內(nèi)部投資收益率； CI為現(xiàn)金流入； CO為現(xiàn)金流出； t為年份 。 ? 一般而言，凈現(xiàn)值的經(jīng)濟(jì)意義在于，如果 NPV＞ 0，表示該項(xiàng)目除了能夠?qū)崿F(xiàn)基準(zhǔn)的收益率以外，還能獲得更高的收益，可以接受該項(xiàng)目；如果 NPV＝ 0，表示該項(xiàng)目投資收益正好等于基準(zhǔn)的收益率，也可以考慮進(jìn)行投資；如果NPV＜ 0，表示該項(xiàng)目的投資收益低于基準(zhǔn)的收益率，則不應(yīng)當(dāng)進(jìn)行項(xiàng)目投資。其公式為： ? 式中： NPV為項(xiàng)目的凈現(xiàn)值； CI為現(xiàn)金流入；CO為現(xiàn)金流出； t為年份； i為基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率； 為第 t年現(xiàn)金流量折現(xiàn)值。靜態(tài)投資回收期越長，基準(zhǔn)收益率越大，兩種指標(biāo)對項(xiàng)目的評價(jià)的結(jié)論越有可能出現(xiàn)差別。對比靜態(tài)回收期的結(jié)論，可以看出靜態(tài)投資回收期和動(dòng)態(tài)投資回收期對項(xiàng)目的評價(jià)出現(xiàn)了截然相反的結(jié)論。 ??? ???tPttt iCOCI001 ）（）（ ? 承 [例 91]，假設(shè)該項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率是 7%，經(jīng)折現(xiàn)后，則可得表 92。 ? 3．動(dòng)態(tài)投資回收期 ? 為了克服靜態(tài)投資回收期未考慮時(shí)間價(jià)值的缺點(diǎn)，可采用動(dòng)態(tài)投資回收期指標(biāo)，該指標(biāo)是考慮了時(shí)間價(jià)值、按現(xiàn)值法計(jì)算的投資回收期。 自有投資總額 100% ? 該指標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)是計(jì)算簡單；缺點(diǎn)是沒有考慮資金時(shí)間價(jià)值因素，不能正確反映建設(shè)期長短及投資方式不同和回收額的有無等條件對項(xiàng)目的影響，分子、分母計(jì)算口徑的可比性較差。實(shí)際操作中，一般采用項(xiàng)目自有投資回報(bào)率。 ? 靜態(tài)投資回收期的優(yōu)點(diǎn)是指標(biāo)計(jì)算簡便，直觀且易理解；但其缺點(diǎn)是沒有考慮投資回收期以后的收益，沒有考慮資金的時(shí)間價(jià)值。 ????tPttCOCI00）（ ? 為方便計(jì)算，靜態(tài)投資回收期的亦可通過下述公式計(jì)算得出： ? Pt=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年份） 1+上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量絕對值 /當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 ? [例 91]某項(xiàng)目有兩個(gè)投資方案，其凈現(xiàn)金流量如表 91所示。 ? 一般可行性財(cái)務(wù)分析的使用人為投資人、企業(yè)管理當(dāng)局、金融機(jī)構(gòu)等，它能夠幫助決策者回答如下的投資問題： ? （ 1）需要多大的投資？投入產(chǎn)出能否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)？項(xiàng)目的收益情況如何？ ? （ 2）項(xiàng)目的投資回收期是多少年？ ? （ 3）在考慮資金的時(shí)間價(jià)值的情況下，收益情況如
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