【正文】 國現(xiàn)行土地制度 　　一、土地所有權(quán)和使用權(quán)制度　?。ㄒ唬┩恋厮袡?quán)制度　　根據(jù)憲法，我國土地所有制形式為社會主義公有制，其法律表現(xiàn)形式為國家土地所有權(quán)和農(nóng)民集體土地所有權(quán)。對籌建期間的界定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以從被批準(zhǔn)籌建之日起至取得營業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的設(shè)立日期為止較為妥當(dāng)?！　嵤┬聹?zhǔn)則后，新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格按照新準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行開辦費的賬務(wù)處理。開辦費不再是“長期待攤費用”或“遞延資產(chǎn)”，而是直接將費用化；　?。?）新的資產(chǎn)負(fù)債表沒有反映“開辦費”的項目，也就是說不再披露開辦費信息；　　（3）明確規(guī)定開辦費在“管理費用”會計科目核算；　?。?）統(tǒng)一了開辦費的核算范圍，即開辦費包括人員工資、辦公費、培訓(xùn)費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產(chǎn)成本的借款費用等?！　。ǘ╅_辦費的賬務(wù)處理　　新企業(yè)準(zhǔn)則對開辦費的會計處理相對于行業(yè)會計制度、企業(yè)會計制度而言，發(fā)生了一定的變化?！　。?）投資方因投入資本自行籌措款項所支付的利息，不計入開辦費，應(yīng)由出資方自行負(fù)擔(dān)。如投資各方為籌建企業(yè)進(jìn)行了調(diào)查、洽談發(fā)生的差旅費、咨詢費、招待費等支出。包括購建固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)所支付的運輸費、安裝費、保險費和購建時發(fā)生的職工薪酬?！　。?）其他費用：　?、倩I建期間發(fā)生的辦公費、廣告費、業(yè)務(wù)招待費等；　?、谟』ǘ?、車船稅等；　?、劢?jīng)投資人確認(rèn)由企業(yè)負(fù)擔(dān)的進(jìn)行可行性研究所發(fā)生的費用；　?、芷渌c籌建有關(guān)的費用，例如資訊調(diào)查費、訴訟費、文件印刷費、通訊費以及慶典禮品費等支出?！　。?）人員培訓(xùn)費：主要有以下二種情況：　　①引進(jìn)設(shè)備和技術(shù)需要消化吸收，選派一些職工在籌建期間外出進(jìn)修學(xué)習(xí)的費用；　?、谄刚垖＜疫M(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)和培訓(xùn)的勞務(wù)費及相關(guān)費用?！　。?）企業(yè)登記、公證的費用：主要包括企業(yè)的工商登記費、驗資費、評估費、稅務(wù)登記費、公證費等。　?、诓盥觅M：包括市內(nèi)交通費和外埠差旅費?！　　　。?）籌建人員開支的費用。　　三、開辦費的核算　?。ㄒ唬╅_辦費的概念及范圍　　開辦費是指企業(yè)在籌建期間實際發(fā)生的費用，包括籌辦人員的職工薪酬、辦公費、培訓(xùn)費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產(chǎn)價值的借款費用等。會計分錄為：　　借：長期股權(quán)投資——A公司 　10 000 000　　　　貸：實收資本——丙公司 　　10 000 000　?。ǘ┩顿Y者以債權(quán)出資　　以債權(quán)轉(zhuǎn)為資本方式進(jìn)行債務(wù)重組的，應(yīng)分以下情況處理：　　債務(wù)人為股份有限公司時，債務(wù)人應(yīng)將債權(quán)人因放棄債權(quán)而享有股份的面值總額確認(rèn)為股本；股份的公允價值總額與股本之間的差額確認(rèn)為資本公積。按照投資協(xié)議規(guī)定，甲、乙公司以貨幣資金出資，丙公司以其持有的A公司的長期股權(quán)投資作價出資，該項長期股權(quán)投資的賬面價值為1 200萬元，作價1 000萬元。會計分錄為：　　借：實收資本　　　　　5 000 000　　　　貸：銀行存款　　　　5 000 000　　二、其他出資方式的核算　?。ㄒ唬┩顿Y者以股權(quán)出資　　投資者投入的長期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的價值作為初始投資成本，但合同或協(xié)議約定的價值不公允的除外。會計分錄為：　　借：資本公積　　　　　　5 000 000　　　　盈余公積　　　　　　1 000 000　　　　貸：實收資本　　　　　　6 000 000　　需要注意的是，由于資本公積和盈余公積均屬于所有者權(quán)益，用其轉(zhuǎn)增資本時，如果是獨資企業(yè)，直接結(jié)轉(zhuǎn)即可；如果是有限責(zé)任公司或股份有限公司，則應(yīng)按照原投資者的出資比例相應(yīng)增加各投資者的出資額。該地塊所有權(quán)已變更為C公司。該地塊經(jīng)雙方確認(rèn)的價值為2億元，C公司的注冊資本為3億元，根據(jù)合作開發(fā)協(xié)議規(guī)定，A公司和B公司分別占公司股權(quán)的60%和40%。甲以貨幣資金800萬元出資，乙以A設(shè)備出資，該設(shè)備其賬面原價為270萬元，累計已提折舊為40萬元，投資合同約定的價值為220萬元，投資合同約定的價值與公允價值相符。會計分錄為：　　借：無形資產(chǎn)——專利權(quán) 　300 000　　　　貸：實收資本——A公司 　　300 000　　【例13】甲、乙兩公司共同出資設(shè)立丙房地產(chǎn)有限公司，丙公司注冊資本為1 000萬元。企業(yè)如期收到各投資者投入的資本，并存入開戶銀行?！　　纠?1】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是由甲、乙、丙三家公司共同投資設(shè)立的有限責(zé)任公司，注冊資本為5 000萬元，甲、乙、丙三家公司的持股比例分別為55%、30%和15%。　　公司成立后，股東或者發(fā)起人按照公司章程規(guī)定的出資時間繳納出資，屬于非貨幣財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，申請辦理公司實收資本的變更登記。以貨幣出資的，應(yīng)當(dāng)將貨幣出資足額存入公司在銀行開設(shè)的賬戶；以非貨幣財產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。如股東或發(fā)起人以其持有的在中國境內(nèi)設(shè)立的有限責(zé)任公司或者股份有限公司（以下統(tǒng)稱股權(quán)公司）的股權(quán)作為出資，應(yīng)當(dāng)符合《股權(quán)出資登記管理辦法》（國家工商行政管理總局令第39號）的規(guī)定?！　」蓶|或者發(fā)起人不得以勞務(wù)、信用、自然人姓名、商譽、特許經(jīng)營權(quán)或者設(shè)定擔(dān)保的財產(chǎn)等作價出資。但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財產(chǎn)除外。　　各資質(zhì)等級企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得越級承擔(dān)任務(wù)?！　。ㄎ澹┎煌Y質(zhì)等級的業(yè)務(wù)范圍　　一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。　?。ㄋ模┵Y質(zhì)等級的審批　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級實行分級審批：一級資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門初審，報國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批；二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下企業(yè)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門制定。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)其開發(fā)經(jīng)營業(yè)績核定相應(yīng)的資質(zhì)等級。自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項目的，《暫定資質(zhì)證書》有效期不得延長?！稌憾ㄙY質(zhì)證書》有效期為1年?！　　　。?）注冊資本不低于100萬元；　?。?）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上；　?。?）已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；　　（4）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；　　（5）工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；　?。?）商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；　?。?）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故?！　　　。?）注冊資本不低于2 000萬元；　　（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上；　　（3）近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；　?。?）連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；　?。?）上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 　?。?）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；　?。?）工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；　　（8）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；　?。?）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故?！　。ㄒ唬┵Y質(zhì)等級的條件　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四，四個資質(zhì)等級。　　二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)核定　　根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定申請核定企業(yè)資質(zhì)等級。境外投資者收購?fù)馍掏顿Y房地產(chǎn)企業(yè)中方股權(quán)的，須妥善安置職工，處理銀行債務(wù)，并在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效之日起3個月內(nèi)以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓對價。　?。?）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)和項目轉(zhuǎn)讓，以及境外投資者并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管等部門嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定進(jìn)行審批?！　。?）設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管部門和工商行政管理機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)設(shè)立和辦理注冊登記手續(xù)，頒發(fā)一年期《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》和《營業(yè)執(zhí)照》。經(jīng)審批部門批準(zhǔn)并辦理有關(guān)注冊登記后，在核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍內(nèi)從事相關(guān)建設(shè)經(jīng)營活動?！　。?）“大型主題公園的建設(shè)、經(jīng)營”不再歸于限制目錄。外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，是指從事普通住宅、公寓、別墅等各類住宅、賓館（飯店）、度假村、寫字樓、會展中心、商業(yè)設(shè)施、主題公園等建設(shè)經(jīng)營，或以上述項目建設(shè)為目的的土地開發(fā)或成片開發(fā)項目的外商投資企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：　?。?）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；　?。?）企業(yè)章程；　?。?）驗資證明；　　（4）企業(yè)法定代表人的身份證明；　?。?）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同?！　⊥馍掏顿Y設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合上述條件外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)?！　。ㄈ冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的具體規(guī)定　　設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：　　（1）有100萬元以上的注冊資本；　?。?）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。在繳足前，不得向他人募集股份。以發(fā)起設(shè)立方式設(shè)立股份有限公司的，發(fā)起人認(rèn)購公司應(yīng)發(fā)行的全部股份。注冊資本的最低限額為人民幣500萬元?！　　　」煞萦邢薰緫?yīng)當(dāng)有2人以上200人以下為發(fā)起人，其中須有半數(shù)以上的發(fā)起人在中國境內(nèi)有住所，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：　　（1）發(fā)起人符合法定人數(shù)；　?。?）發(fā)起人認(rèn)購和募集的股本達(dá)到法定資本最低限額；　?。?）股份發(fā)行、籌辦事項符合法律規(guī)定；　?。?）發(fā)起人制訂公司章程，采用募集方式設(shè)立的經(jīng)創(chuàng)立大會通過；　?。?）有公司名稱，建立符合股份有限公司要求的組織機(jī)構(gòu)；　?。?）有公司住所。注冊資本的最低限額為人民幣3萬元，公司全體股東的首次出資額不得低于注冊資本的20%，也不得低于法定的注冊資本最低限額，其余部分由股東自公司成立之日起2年內(nèi)繳足；其中，投資公司可以在5年內(nèi)繳足?！　　　∮邢挢?zé)任公司由50個以下股東出資設(shè)立，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：　?。?）股東符合法定人數(shù)；　　（2）股東出資達(dá)到法定資本最低限額；　?。?）股東共同制定公司章程；　?。?）有公司名稱，建立符合有限責(zé)任公司要求的組織機(jī)構(gòu)；　?。?）有公司住所。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營各階段所納稅種及稅率等有所變化，本書將在第十章按照房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的不同階段分別進(jìn)行詳細(xì)介紹。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算工作是一項復(fù)雜的會計核算工作，為便于讀者學(xué)習(xí)，本書將在第七章中分五個部分進(jìn)行詳細(xì)介紹：土地開發(fā)成本核算；房屋開發(fā)成本核算；公共配套設(shè)施開發(fā)成本核算；代建工程開發(fā)成本核算；開發(fā)間接費用核算。企業(yè)不存在的交易或者事項，可不設(shè)置相關(guān)會計科目?！　「鶕?jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則——應(yīng)用指南（2006）》的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計科目如表1所示。因此，原執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計制度》的非上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將逐步過渡到執(zhí)行新的企業(yè)會計準(zhǔn)則。到2010年，除小企業(yè)外，基本上所有大中型企業(yè)已全面執(zhí)行新企業(yè)會計準(zhǔn)則?！　榱吮阌趯Ψ康禺a(chǎn)建設(shè)項目各項支出進(jìn)行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出?！　。?）財務(wù)費用。%～1%。約為銷售收入的2%～3%；　?、阡N售代理費。它指開發(fā)建設(shè)項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項費用?？梢皂椖块_發(fā)成本構(gòu)成中前（1）～（6）項之和為基數(shù)，按3%左右計算?！　　　￠_發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費用