房地產開發(fā)企業(yè)會計講座-文庫吧資料
2025-05-22 04:52本頁面
【正文】 本的核算（上） 房地產開發(fā)的程序通常分為四個階段，即投資決策分析階段、前期工程階段、建設階段和租售階段。企業(yè)將周轉房改變用途，對外銷售時，應視同商品房銷售處理。企業(yè)根據(jù)實際情況經常會改變周轉房用途，將其作價對外銷售，在銷售前，企業(yè)往往對周轉房進行恢復性修繕；所支付的修繕費用，與一般修理費一樣，計入有關開發(fā)產品成本。3．周轉房修理的核算。周轉房攤銷價值一般應按月計提，其計算原理類同于出租開發(fā)產品攤銷額的計算。周轉房在周轉使用過程中要發(fā)生損耗，其損耗價值應轉移到受益對象的成本中去。對于在用周轉房，企業(yè)還應根據(jù)其具體使用情況，建立“周轉房使用卡片”，按每一套周轉房的棟號(或樓層、房間號)進行明細 核算，詳細記錄周轉房的坐落地點、結構、層次、面積、安置居民姓 名等情況。1．周轉房增加的核算?！爸苻D房攤銷”二級賬戶核算周轉房的攤銷價值，貸方登記按月提取的在用周轉房攤銷價值，借方登記改變周轉房用途，對外銷售應沖減的已提攤銷價值?！霸谟弥苻D房”二級賬戶核算在用周轉房實際成本，借方登記增加的在用周轉房實際成本，貸方登記減少的在用周轉房實際成本。包括：(1)在開發(fā)建設過程中已明確為安置拆遷居民周轉使用的房屋；(2)企業(yè)開發(fā)完成的商品房，在尚未銷售之前用于安置拆遷居民周轉使用的部分；(3)搭建的用于安置拆遷居民周轉使用的臨時性簡易房屋。例3 某房地產企業(yè)將原租賃經營的房屋對外銷售，雙方協(xié)議作價為1 200000元，該房屋賬面原值為2000000元，賬面累計已提攤銷額為1 000 000元，現(xiàn)企業(yè)已收到一張金額為1 200 000元的支票并將房屋移交買主。4．出租開發(fā)產品減少的核算。3．出租開發(fā)產品修理的核算。出租開發(fā)產品攤銷額的計算公式如下：出租開發(fā)產品年攤銷率=（1凈殘值率）/預計攤銷年限100%出租開發(fā)產品月攤銷率=出租開發(fā)產品年攤銷率247。出租開發(fā)產品在租賃經營期間，由于損耗等原因，其價值會逐漸減少。企業(yè)開發(fā)完成的用于出租的土地和房屋，應于簽訂出租合同、協(xié)議后，按土地和房屋的實際成本，借記“出租開發(fā)產品——出租產品”賬戶，貸記“開發(fā)產品”賬戶。對于出租的土地和房屋，企業(yè)應建立“出租產品卡片”，按出租產品的類別、土地(或房屋)的編號、承租單位等進行明細核算，詳細記錄出租產品的地點、結構、層次、面積、租金單價等情況。“出租產品攤銷”二級賬戶核算實際出租的開發(fā)產品的攤銷價值，貸方登記按月計提出租產品的攤銷價值，借方登記改變出租產品用途，對外銷售出租產品時沖銷的出租開發(fā)產品的已攤銷價值。其中：“出租產品”二級賬戶核算出租開發(fā)產品的原始價值，借方登記出租的土地及房屋的原始價值，貸方登記改變出租開發(fā)產品用途對外銷售的出租開發(fā)產品的原始價值。它們的盈利是以收取租金的方式逐步實現(xiàn)的。企業(yè)將開發(fā)的營業(yè)性配套設施，用于本企業(yè)從事第三產業(yè)經營用房，應視同建造固定資產進行處理，即按該配套設施的實際成本借記“固定資產”賬戶，貸記“開發(fā)產品——配套設施”賬戶。采用分期收款結算方式銷售開發(fā)產品的，在將開發(fā)產品移交使用單位或辦妥分期收款銷售合同后，按分期收款的開發(fā)產品的實際成本，借記“分期收款開發(fā)產品”賬戶，貸記“開發(fā)產品”賬戶。對于減少的開發(fā)產品，應區(qū)分不同情況及時進行會計處理。借：開發(fā)產品——土地 650000——房屋 25 900000——代建工程 5000000——配套設施 1 500000貸：開發(fā)成本 330500002．開發(fā)產品減少的核算。例2 房地產開發(fā)企業(yè)根據(jù)竣工驗收單，本月已完開發(fā)產品實際成本為3 305萬元。1．開發(fā)產品增加的核算。月末借方余額表示尚未銷售、轉讓、結算、或出租的各種開發(fā)產品的實際成本。為了正確核算開發(fā)產品的增加、減少、結存情況，開發(fā)企業(yè)應設置資產類“1285開發(fā)產品”賬戶。借：庫存設備 836400貸：物資采購——設備 836400二、開發(fā)產品的核算開發(fā)產品是指企業(yè)已經完成全部開發(fā)建設過程，并已驗收合格，符合國家建設標準和設計要求，可以按照合同規(guī)定的條件移交訂購單位，或者作為對外銷售、出租的產品，包括土地(建設場地)、房屋、配套設施和代建工程。①根據(jù)購貨發(fā)票、銀行結算憑證等作如下分錄：借：物資采購——設備 820000貸：銀行存款 820000②假設企業(yè)材料設備采購保管費的計劃分配率為2％，則購入電梯應分配的采購保管費為16400元。分別核算企業(yè)購入各種設備的實際采購成本和所有庫存設備的實際成本。設備的采購、收發(fā)按實際成本計價并核算。注意：臨時出租房、周轉房是視同存貨的。指企業(yè)在進行房地產開發(fā)經營活動中所必需的各種用品，包括低值易耗品及其他用品等。指各種已完成開發(fā)建設全過程并已驗收合格，可以按合同規(guī)定交付使用或對外銷售的各種開發(fā)產品，包括已開發(fā)完成的土地、房屋、配套設施、代建工程及分期收款開發(fā)產品、出租開發(fā)產品和周轉房等。指尚未完工的各種土地、房屋等開發(fā)產品(即在建工程)。指企業(yè)購人的用于房地產開發(fā)經營的各種設備，如電氣設備、衛(wèi)生設備、通風設備等。指用于開發(fā)土地、房屋、建筑物等開發(fā)產品的各種材料物資，如鋼材、木材、砂石、水泥等。3．經營收入及其相關稅金的核算不同。四、房地產開發(fā)企業(yè)會計核算特點由于其經營活動的特殊情況和管理要求，房地產開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比，會計核算有如下特殊情況：1．產成品的種類多，核算方法不同。(三)投資與成本費用估算結果的匯總為了便于對房地產建設項目各項支出進行分析和比較，常把估算結果以匯總表的形式列出，格式略。3．財務費用。約為銷售收入的0．5％一1％。約為銷售收人的2％一3％；(2)銷售代理費。它指開發(fā)建設項目在銷售產品過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用?？砂错椖块_發(fā)成本構成中前1—6項之和為基數(shù)，按3％左右計算。(二)開發(fā)費用開發(fā)費用是指與房地產開發(fā)項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。在一些大中城市，這部分費用在開發(fā)建設項目投資構成中占較大比重。8．開發(fā)期間稅費。它包括基本預備費和漲價預備費。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。6．公共配套設施費。5．基礎設施費。主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明
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