【正文】 備查簿 ” ，進(jìn)行實(shí)物管理，不得入? 帳及折舊和攤銷。 ? 一、開發(fā)產(chǎn)品增加的核算 ? 企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，應(yīng)于竣工驗(yàn)收時(shí)，借記 “開發(fā)產(chǎn)品 ”賬戶，貸記 “開發(fā)成本 ”賬戶。? 借：開發(fā)成本 — 代建工程開發(fā)（折遷補(bǔ)償費(fèi)） 30萬(wàn)元? — 代建工程開發(fā)（前期工程費(fèi)） 15萬(wàn)元? — 代建工程開發(fā)（基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)） 20萬(wàn)元? — 代建工程開發(fā)（開發(fā)間接費(fèi)） 2萬(wàn)元? 貸：銀行存款 65萬(wàn)元? 開發(fā)間接費(fèi) 2萬(wàn)元 ? ② 完工驗(yàn)收合格，結(jié)轉(zhuǎn)其實(shí)際成本。? （ 2）內(nèi)容：? 包括：土地開發(fā)、房屋開發(fā)、市政工程開發(fā) (城市道路、基礎(chǔ)設(shè)施、園林綠化、旅游風(fēng)景區(qū)開發(fā)） 等開發(fā)項(xiàng)目支出。（商品房配套的公共設(shè)施通常與主體商品房一同建設(shè)和結(jié)算）? 借：開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā) 100萬(wàn)元? 貸：應(yīng)付帳款 —— 市建三公司 100萬(wàn)元? 注： 此處為能分清成本計(jì)算對(duì)象的直接計(jì)入? “ 房屋開發(fā)成本 ” ? ⑤ 甲工程應(yīng)負(fù)擔(dān)間接費(fèi)用 200萬(wàn)元。商品房建設(shè)完工，收到市建三公司提交的 “ 工程價(jià)款結(jié)算帳單 ” 應(yīng)付承包工程款 1200萬(wàn)元，原已預(yù)付 1000萬(wàn)元，經(jīng)審查同意補(bǔ)付工程款 200萬(wàn)元。（ 4）舉例分析 3? ① 泰來房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)場(chǎng)地甲工程，征用土地5000平米，本月共計(jì)發(fā)生下列費(fèi)用：土地征用及折遷補(bǔ)償費(fèi) 1000萬(wàn)元；前期工程費(fèi) 200萬(wàn)元；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)500萬(wàn)元；建筑安裝工程費(fèi) 100萬(wàn)元，共計(jì) 1800萬(wàn)元，款已支付。? ② 如果費(fèi)用發(fā)生時(shí)分不清成本核算對(duì)象，應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的：? 應(yīng)先通過 “ 開發(fā)成本 —— 土地開發(fā) ” 帳戶進(jìn)行歸集，待土地開發(fā)完成用于房屋建設(shè)時(shí)，再采用一定的方法分配結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入 “ 開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā) ” 帳戶。? 借：開發(fā)產(chǎn)品 —— 配套設(shè)施 12萬(wàn)? 開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā) ? 貸 :開發(fā)成本? —— 配套設(shè)施開發(fā) （三）房屋開發(fā)成本的核算 ? 房屋開發(fā)成本的核算特點(diǎn)（ 1）房屋開發(fā)的分類：? ① 對(duì)外銷售而開發(fā)的商品房；? ② 為出租經(jīng)營(yíng)而開發(fā)的經(jīng)營(yíng)房；? ③ 為安置折遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房；? ④ 受其他單位委托，代為開發(fā)建設(shè)的代 建房。? 借：開發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開發(fā) 67000? 貸：銀行存款 67000 ? （ 2）商店和自行車棚工程完工，實(shí)際成本分別為 12萬(wàn)元和 。? 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算配套設(shè)施 能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大型配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施開發(fā)項(xiàng)目外為居民服務(wù)的水、電、氣、交通道路等居委會(huì) .幼兒園 .消防設(shè)施 .鍋爐房 .水塔 .自行車棚 .公廁等商店、銀行、郵局等中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等給排水 .供電 .供氣的增容 .增壓 .交通道路等 有關(guān)賬戶 開發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開發(fā)開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)開發(fā)產(chǎn)品 —— 配套設(shè)施 完工結(jié)轉(zhuǎn)不能有償轉(zhuǎn)讓的能有償轉(zhuǎn)讓的 余額 注 : 按照財(cái)務(wù)制度規(guī)定 ,城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施項(xiàng)目 ,不得計(jì)入商品房成本 。? 借： 開發(fā)成本 — 土地開發(fā)成本（ A） 12萬(wàn)元? 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 12萬(wàn)元? （ 5）開發(fā) A地結(jié)束，已驗(yàn)收合格，其中 40%直接對(duì)外出售， 60%進(jìn)一步開發(fā)商品房，結(jié)轉(zhuǎn)其成本。? 借：開發(fā)成本 — 土地開發(fā)成本（ A） 50萬(wàn)元? 貸：應(yīng)付賬款 50萬(wàn)元? （ 3）支付施工單位基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 50萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)200萬(wàn)元，款已結(jié)清。 ? ? 用圖示表示 ：開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)成本 —— 土地開發(fā) 開發(fā)產(chǎn)品 土地開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)期末分配完工結(jié)轉(zhuǎn)直接費(fèi)用自用商品性余額舉例分析 1? 通發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)土地（ A） 10000平方米，發(fā)生下列業(yè)務(wù)：? （ 1）用銀行存款支付土地折遷費(fèi) 200萬(wàn)元，耕地占用稅 500萬(wàn)元，勞動(dòng)力安置費(fèi) 50萬(wàn)元，出售折遷地上農(nóng)房回收材料款 2萬(wàn)元，存入銀行。? 結(jié)構(gòu)：（二）、成本費(fèi)用核算的一般程序? 設(shè)立成本計(jì)算對(duì)象；? 對(duì)當(dāng)期發(fā)生的各種費(fèi)用支出進(jìn)行審核成本費(fèi)用界限；? 對(duì)應(yīng)計(jì)入成本費(fèi)用的各種費(fèi)用支出，按經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生地點(diǎn)，分別計(jì)入各類開發(fā)產(chǎn)品成本和期間費(fèi)用? 貫徹權(quán)責(zé)發(fā)生制，正確處理待攤費(fèi)用和預(yù)提費(fèi)用，確認(rèn)應(yīng)由本期負(fù)擔(dān)的費(fèi)用；? 按受益對(duì)象分配開發(fā)間接費(fèi)用；? 結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本? 開發(fā)成本費(fèi)用核算程序圖：? 開發(fā)成本核算程序圖 ： 銀存、庫(kù)材料 開發(fā)成本 開發(fā)產(chǎn)品? （ 1） （ 4）應(yīng)付職工薪酬 （ 3）累計(jì)折舊 開發(fā)間接費(fèi)用 周轉(zhuǎn)房等 待攤、預(yù)提 （ 2） ? 四、開發(fā)成本的核算（一）土地開發(fā)成本的核算 ? 土地開發(fā)的特點(diǎn)? （ 1）土地開發(fā)產(chǎn)品為：? 建設(shè)場(chǎng)地；? （ 2）開發(fā)的目的與用途：? ① 為銷售或有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)商品性建設(shè)場(chǎng)地；? ② 為本企業(yè)興建商品房和其他經(jīng)營(yíng)性房 屋而開發(fā)自用建設(shè)場(chǎng)地。 ? 六個(gè)成本項(xiàng)目：? a、 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、? b、前期工程費(fèi)、? c、建筑安裝工程費(fèi)、? d、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、? e、公共配套設(shè)施費(fèi)、? f、開發(fā)間接費(fèi)用 明細(xì)賬格式：具體核算時(shí)應(yīng)按各開發(fā)項(xiàng)目開設(shè)明細(xì)帳? 年 憑證號(hào)數(shù)摘要 開 發(fā) 成 本 項(xiàng) 目合計(jì)月 日 土地征用及折遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)土地開發(fā)成本500000 60000 40000 600000結(jié)算建筑安裝費(fèi)8000000 8000000予提配套費(fèi)180000 180000分配間接費(fèi)用12023 12023接轉(zhuǎn)完工成本500000 60000 8000000 40000 180000 12023 8792023 開發(fā)間接費(fèi)用? 開發(fā)間接費(fèi)用 性質(zhì)： 成本類帳戶；? 用途：核算開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的各? 項(xiàng)間接費(fèi)用? ? 結(jié)構(gòu)：? 待攤費(fèi)用 ? 性質(zhì)：資產(chǎn) 類帳戶? 用途：核算 企業(yè)已經(jīng)支出但應(yīng)該由本期和以? 待攤費(fèi)用 后各期分別負(fù)擔(dān)的分?jǐn)偲谠?1年以內(nèi)的 ? 各項(xiàng)費(fèi)用。f、開發(fā)間接費(fèi)用? 它是指 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬直接 組織管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用，包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。正確劃分各種成本費(fèi)用的界限 劃分如下幾個(gè)界限： （ 1）正確劃分應(yīng)計(jì)人產(chǎn)品成本費(fèi)用與不應(yīng)計(jì)人產(chǎn)品成本費(fèi)用的界限 如與開發(fā)經(jīng)營(yíng)無關(guān)的：非常損失、公益救濟(jì)性捐贈(zèng)、固定資產(chǎn)盤虧、毀損不能計(jì)人產(chǎn)品成本 （ 2）正確劃分各個(gè)會(huì)計(jì)期間的成本費(fèi)用界限 （ 3）正確劃分 開發(fā)產(chǎn)品成本 與期間費(fèi)用的界限 應(yīng)該計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的成本項(xiàng)目： ? 成本項(xiàng)目土地征用及折遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)? a、 土地征用及折遷補(bǔ)償費(fèi)? 指 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進(jìn)