【正文】 行土地開發(fā)所發(fā)生的各項費用，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觯纯鄢疬w舊建筑物回收的殘值）、安置動遷用房支出等? b、前期工程費? 它是指房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工程所發(fā)生的各項費用，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、 “三通一平支出 ”（即通水、通電、通道路和平整場地）等支出。開發(fā)間接費用 )? （二）、成本核算的基本要求合理確定成本核算對象 ? 成本核算對象是指房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)過程中為了歸集和分配費用而確定的費用承擔(dān)者 .成本核算對象可根據(jù)具體情況 ,按如下原則確定 :? （ 1）、一般的開發(fā)項目，可以每一獨立編制的設(shè)計概（預(yù)）算，或每一獨立的施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象；? （ 2）、同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)建設(shè)項目，如果開工竣工時間相近，由同一施工單位施工，可以合并為一個成本核算對象；（ 3）、對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合經(jīng)濟責(zé)任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部分，劃分成本核算對象。基礎(chǔ)設(shè)施費 。前期工程費 。? ? 指開發(fā)企業(yè)接受有關(guān)單位的委托，代為開發(fā)建設(shè)的工程，或參加委托單位招標(biāo)，經(jīng)過投標(biāo)中標(biāo)后承建的開發(fā)項目，所發(fā)生的各項費用支出。? 。? 二、 開發(fā)成本核算的內(nèi)容及基本要求? （一）開發(fā)成本核算的內(nèi)容 土地開發(fā)成本 房屋開發(fā)成本 配套設(shè)施開發(fā)成本 代建工程開發(fā)成本 土地開發(fā)成本? 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場地）所發(fā)生的各項費用支出。 房地產(chǎn)開發(fā)跨越生產(chǎn)和流通兩個領(lǐng)域，它的活動內(nèi)容 用圖示表示： ? （二）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計的特點：? 由于房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品是地產(chǎn)或房產(chǎn)，與一般企業(yè)會計相比較，具有開發(fā)產(chǎn)品周期長，生產(chǎn)經(jīng)營方式多樣，投資主體復(fù)雜等特點，具體表現(xiàn)在：? 資金籌集渠道的多源性：? 資金來源的形式與渠道主要有：? （ 1）予售購房定金或予收建設(shè)資金；? （ 2）予收代建工程款；? （ 3）土地開發(fā)及商品房貸款；? （ 4）發(fā)行企業(yè)債券； ? （ 5）與其它單位聯(lián)合開發(fā)，吸收其它單位投資；? （ 6）發(fā)行股票，籌集股本。因此開發(fā)成本的核算， 就顯得非常重要。? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本經(jīng)營活動： 是開發(fā)、經(jīng)營商品房等建筑產(chǎn)品。 第二章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計 西南財大會計學(xué)院 何本芳第二章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計? 學(xué)習(xí)目的和要求? 本章主要介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品成本核算的特點，通過本章的學(xué)習(xí)應(yīng)掌握以下幾個方面的內(nèi)容：? 掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本的核算的 內(nèi)容及其核算 ；? 掌握開發(fā)產(chǎn)品增加、減少以及分期收款開發(fā)產(chǎn)品的核算；? 出租開發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房的特點及其核算；第二章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計? 本章介紹的內(nèi)容：? 第一節(jié) 開發(fā)成本的核算? 第三節(jié) 開發(fā)產(chǎn)品的核算? 第三節(jié) 出租開發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房的核算? ? 第二章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)： 是從事土地、房屋、配套設(shè)施等開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟實體。? 房地產(chǎn)開發(fā)： 是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃和社會經(jīng)濟發(fā)展的總體要求，對土地和地上建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理的一項綜合性社會經(jīng)濟活動。建筑產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)過程是開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動的中心環(huán)節(jié)。? ? 第一節(jié) 開發(fā)成本的核算? 一、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計特點? （一）房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)營活動? 包括：土地的開發(fā)與建設(shè)（包括新土地開發(fā)和舊城區(qū)改造）、房屋的開發(fā)與經(jīng)營、房地產(chǎn)的管理與售后服務(wù)工作。? 資金占用形態(tài)的多元性：? （ 1）表現(xiàn)為直線運動：貨幣資金 儲備資金 在建資金 成品資金 ? （ 2）表現(xiàn)為多向平行運動： 土地開發(fā)項目在建資金商品房項目在建資金 配套設(shè)施項目在建資金代建工程項目在建資金市政工程項目在建資金經(jīng)營房、周轉(zhuǎn)項目在建資金（結(jié)算資金） 儲備資金 成品資金? 結(jié)算業(yè)務(wù)的頻繁性和由此引起的財務(wù)關(guān)系的復(fù)雜性：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 供應(yīng)單位建筑產(chǎn)品購買單位施工單位勘察設(shè)計單位房屋承租單位采購業(yè)務(wù)予付、應(yīng)付采購?fù)瓿山Y(jié)算銷售業(yè)務(wù)予收定金等房屋移交結(jié)算施工業(yè)務(wù)予付工程、備料款根據(jù)工程進(jìn)度結(jié)算予付設(shè)計費等完成結(jié)算予收保證金租金等? 開發(fā)產(chǎn)品的長期性導(dǎo)致核算周期的長期性：? 由于開發(fā)產(chǎn)品往往會跨越一個或多個會計年度，這就引起了開發(fā)企業(yè)會計核算從開工結(jié)算到竣工決算為止整個周期的長期性 。? ? 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項費用支出。? 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃的要求，或項目建設(shè)設(shè)計規(guī)劃的要求，為滿足居住的需要而與開發(fā)項目配套的各種服務(wù)性設(shè)施建設(shè)，所發(fā)生的各項費用支出。 ? (以上四類開發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目： 土地征用及拆遷補償費 。建筑安裝工程費 。公共配套設(shè)施費 。嚴(yán)格遵守成本的開支范圍 按照企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定，凡是與開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的各種耗費均應(yīng)記入成本費用，反之，不能。 C、 建筑安裝工程費 它是指房地產(chǎn)開發(fā)項目在開發(fā)過程中發(fā)生的各項 建筑安裝費用， 包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的 例如開發(fā)項目工程施工預(yù)算內(nèi)的各項費用? d、 基礎(chǔ)設(shè)施費? 指 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項 基礎(chǔ)設(shè)施支出，包括小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程支出e 、公共配套設(shè)施費 它是指房地產(chǎn)開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、 獨立的、非營業(yè)性的（不能有償轉(zhuǎn)讓）公共配套設(shè)施支出，包括居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設(shè)施支出。（ 4）劃分各種開發(fā)產(chǎn)品成本 界限三、成本費用核算應(yīng)設(shè)置的賬戶和一般程序（一）成本費用核算應(yīng)設(shè)置的賬戶? 開發(fā)成本? 開發(fā)成本 ? 性質(zhì)： 成本類帳戶；? 用途：核算開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的直? 接費用和分配負(fù)擔(dān)的間? 接費用；? 結(jié)構(gòu)：? 按種類設(shè)置明細(xì)賬 ：? 開發(fā)成本 —— 土地開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開發(fā)成本 —— 代建工程開發(fā)成本 ? 并且以上四類開發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上還將其進(jìn)一步細(xì)分為如下六個成本項目，進(jìn)行明細(xì)核算。如預(yù)付保險費、固定資產(chǎn)? 修理費、低值易耗品攤銷? 結(jié)構(gòu) ：? ? 預(yù)提費用? 預(yù)提費用 性質(zhì)：負(fù)債? 用途： 核算 企業(yè)預(yù)提計入成本費用但尚未實? 際支出的各項費用，如：預(yù)提配套實施? 費、預(yù)提固定資產(chǎn)修理費用、預(yù)提借款? 利息等。? ? 核算? 土地開發(fā)的直接費用，如土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等，在費用發(fā)生時，根據(jù)有關(guān)憑證 直接 計入 “開發(fā)成本 —— 土地開發(fā) ”賬戶的借方；發(fā)生的開發(fā)間接費用 先計入 “開發(fā)間接費用 ”賬戶的借方，期末按一定標(biāo)準(zhǔn)分配結(jié)轉(zhuǎn)的應(yīng)由土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費用，借記 “開發(fā)成本 —— 土地開發(fā) ”賬戶，貸記 “開發(fā)間接費用 ”； 結(jié)轉(zhuǎn) 開發(fā)完工建設(shè)場地成本時，貸記 “開發(fā)成本 —— 土地開發(fā) ”賬戶，商品性建設(shè)用地，借記 “開發(fā)產(chǎn)品 ”賬戶，自用建設(shè)場地，借記 “開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā) ”賬戶；期末 “開發(fā)成本 —— 土地開發(fā) ”賬戶的余額，表示正在開發(fā)土地的成本。? 借：開發(fā)成本 — 土地開發(fā)成本（ A） 750萬元? 貸：銀行存款 750萬元? 借：銀行存款 2萬元? 貸：開發(fā)成本 — 土地開發(fā)成本（ A） 2萬元? （ 2）應(yīng)付 A地的 “三通一平 ”費用 50萬元。? 借：開發(fā)成本 — 土地開發(fā)成本（ A） 250萬元? 貸：銀行存款 250萬元? （ 4）應(yīng)負(fù)擔(dān)開發(fā)間接費 12萬元。? A地開發(fā)成本 =7502+50+250+12? =1060（萬元 ） ? 對外銷售部分成本 =106040%? =424（萬元）? 開發(fā)商品房部分成本