【正文】 貸 :投資性房地產(chǎn) 二、周轉(zhuǎn)房的核算 ? 概念及內(nèi)容：? 周轉(zhuǎn)房是指用于安置被折遷居民，產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的各種房屋，包括：? ① 在開發(fā)過程中已明確其為安置折遷居民的房屋；? ② 搭建用于安置折遷居民的臨時性簡易房；? ③ 開發(fā)的商品房在銷售前用于安置折遷居民。 核算? 帳戶設(shè)置：? 周轉(zhuǎn)房 —— 在用周轉(zhuǎn)房? —— 周轉(zhuǎn)房攤銷? 應(yīng)根據(jù)周轉(zhuǎn)房的使用情況等進行明細核算，并建立 “周轉(zhuǎn)房卡片 ”等。? （ 1）、周轉(zhuǎn)房增加的核算 ? 企業(yè)開發(fā)建成的周轉(zhuǎn)房，應(yīng)在其竣工后，借記 “開發(fā)產(chǎn)品 ”賬戶，貸記 “開發(fā)成本 ”賬戶。明確作為周轉(zhuǎn)房后，按其實際成本，借記 “周轉(zhuǎn)房 —— 在用周轉(zhuǎn)房 ”賬戶，貸記 “開發(fā)產(chǎn)品 ”賬戶。? 例子：? 舉例分析? （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)公司將自己建造的一棟樓作為折遷居民的周轉(zhuǎn)房，實際成本 300萬元。? 根據(jù)交付使用憑證結(jié)轉(zhuǎn)完工成本：? 借：開發(fā)產(chǎn)品 300萬元? 貸：開發(fā)成本 300萬元? 轉(zhuǎn)入周轉(zhuǎn)房成本：? 借：周轉(zhuǎn)房 —— 在用周轉(zhuǎn)房 300萬元? 貸：開發(fā)產(chǎn)品 300萬元 ? （ 2）周轉(zhuǎn)房的攤銷：? 周轉(zhuǎn)房隨著使用及自然力的侵蝕，會逐漸發(fā)生損耗而減少其價值，因此，應(yīng)根據(jù)周轉(zhuǎn)房的使用年限按月攤銷其損耗價值。這部分損耗價值，應(yīng)作為開發(fā)期間的費用，將它計入土地、房屋的開發(fā)成本。周轉(zhuǎn)房攤銷額的基本計算公式如下：? 月攤銷率＝（ 1估計凈殘值率） 247。（攤銷年限 12）? 月攤銷額 =周轉(zhuǎn)房賬面原值 月攤銷率 ? 周轉(zhuǎn)房損耗價值的攤銷額，應(yīng)在 “周轉(zhuǎn)房 —— 周轉(zhuǎn)房攤銷 ”賬戶核算。每月計提的周轉(zhuǎn)房攤銷額，對能確定其為某項土地或房屋開發(fā)項目負擔(dān)的，應(yīng)計入該土地或房屋的開發(fā)成本，借記 “開發(fā)成本 —— 土地開發(fā) ”或 “開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)”賬戶，貸記 “周轉(zhuǎn)房 —— 周轉(zhuǎn)房攤銷 ”賬戶。對不能確定其為某項土地或房屋開發(fā)項目負擔(dān)的周轉(zhuǎn)房攤銷額，應(yīng)記入 “開發(fā)間接費用 ”賬戶的借方和 “周轉(zhuǎn)房 —— 周轉(zhuǎn)房攤銷 ”賬戶的貸方。 ? ? ? [例 ]：公司每月計提周轉(zhuǎn)房攤銷額 ? 借 :開發(fā)間接費用 (或開發(fā)成本 ) ? 貸 :周轉(zhuǎn)房 —— 周轉(zhuǎn)房攤銷 ? （ 3）、周轉(zhuǎn)房修理費用的核算 ? 由于周轉(zhuǎn)房是為了安置因開發(fā)項目等建筑產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)而動遷的居民，是直接服務(wù)于某項開發(fā)項目的，因此，周轉(zhuǎn)房在使用過程中發(fā)生的修理費用，應(yīng)作為有關(guān)開發(fā)項目的成本。按其實際發(fā)生的成本，借記 “開發(fā)成本 ”、 “開發(fā)間接費用 ”賬戶，貸記 “銀行存款 ”、 “應(yīng)付職工薪酬 ”等賬戶。如果發(fā)生的修理費用數(shù)額較大的，可通過 “待攤費用 ”賬戶進行歸集，分次攤?cè)胗嘘P(guān)的開發(fā)項目的成本。? ? [例 ] 2樓周轉(zhuǎn)房發(fā)生修理費用 50 000元，以銀行存款支付，該費用分 10個月攤銷計入成本，應(yīng)作如下會計處理：? 支付費用時：? ? 借：待攤費用 50 000? 貸：銀行存款 50 000? 每月攤銷修理費時：? 借：開發(fā)間接費用（或開發(fā)成本） 5 000? 貸：待攤費用 5 000 ? （ 4）周轉(zhuǎn)房改變用途對外銷售的核算 ? 與固定資產(chǎn)出售核算不同，改變用途對外銷售的周轉(zhuǎn)房，應(yīng)視作開發(fā)產(chǎn)品對外銷售處理。在銷售成立時，借記“銀行存款 ”或 “應(yīng)收賬款 ”賬戶，貸記 “經(jīng)營收入 ”賬戶；同時，按其攤余價值，借記 “經(jīng)營成本 ”賬戶，按其已提累計攤銷額，借記 “周轉(zhuǎn)房 —— 周轉(zhuǎn)房攤銷 ”賬戶，按其原值，貸記 “周轉(zhuǎn)房 —— 在用周轉(zhuǎn)房 ”賬戶。 ? [例 ]周轉(zhuǎn)房使用 20個月后 ,公司將其作為商品房對外銷售 ,取得收入 400萬元 ,存入銀行 .? 根據(jù)售房結(jié)算帳單 :? 借 :銀行存款 400萬元? 貸 :經(jīng)營收入 400萬元? 結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本及沖帳 :? 該房累計攤銷額 =20=10( 萬元 )? 借 :經(jīng)營成本 290萬元? 周轉(zhuǎn)房 — 周轉(zhuǎn)房攤銷 10萬元? 貸 :周轉(zhuǎn)房 — 在用周轉(zhuǎn)房 300萬元? 三、營業(yè)收入的核算 ? 營業(yè)收入的核算內(nèi)容? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)收入包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。? 主營業(yè)務(wù)收入也叫經(jīng)營收入，是指開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品等主要經(jīng)營業(yè)務(wù)所取得的收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租開發(fā)產(chǎn)品租金收入等。? 其他業(yè)務(wù)收入是指在主營業(yè)務(wù)以外，不獨立核算的其他業(yè)務(wù)或附加業(yè)務(wù)所發(fā)生的收入，主要包括商品房售后服務(wù)收入、材料銷售收入、固定資產(chǎn)出租收入、其他多種經(jīng)營收入等。 ? ? 核算內(nèi)容營業(yè)收入主營業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入土地轉(zhuǎn)讓收入商品房銷售收入配套設(shè)施銷售收入代建工程結(jié)算收入出租開發(fā)產(chǎn)品租金收入等商品房售后服務(wù)收入材料銷售收入固定資產(chǎn)出租收入其他多種經(jīng)營收入 ? 賬務(wù)處理? 在核算時應(yīng)注意，根據(jù)收入與成本費用相配比的原則，在確認收入的同時應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本。? 帳戶設(shè)置：? ① 經(jīng)營收入 ——? ② 經(jīng)營成本 ——? ③ 其他業(yè)務(wù)收入 ——? ④ 其他業(yè)務(wù)支出 ——舉例分析? （ 1）開發(fā)公司出售商品房一棟，取得收入 670萬元，已存入銀行，該住宅的? 實際成本為 580萬元。? 確認收入：? 借：銀行存款 670萬元? 貸：經(jīng)營收入 670萬元? 結(jié)轉(zhuǎn)成本：? 借 :經(jīng)營成本 580萬元? 貸 :開發(fā)產(chǎn)品 —— 房屋開發(fā) 580萬元 ? (2)開發(fā)公司出租寫字樓一棟 ,本月租金收入 50萬元存入銀行 ,本月應(yīng)提攤銷額為32萬元 .? 取得租金收入 :? 借 :銀行存款 50萬元? 貸 :經(jīng)營收入 50萬元? 本月攤銷 :? 借 :經(jīng)營成本 32萬元? 貸 :累計攤銷 32萬元 ? (3)開發(fā)公司為某機械廠代建廠房兩座 ,合同價為 240萬元 ,按合同規(guī)定 ,工程竣工后一次結(jié)算 .廠房本月已全部竣工 ,驗收合格 ,開出工程價款結(jié)算帳單 ,其工程成本為 190萬元 .? 開出工程價款結(jié)算帳單時 :? 借 :應(yīng)收帳款 240萬元? 貸 :經(jīng)營收入 — 代建工程結(jié)算收入 240萬元? 結(jié)轉(zhuǎn)成本 :? 借 :經(jīng)營成本 190萬元? 貸 :開發(fā)產(chǎn)品 — 代建工程 190萬元 ? (4)其他業(yè)務(wù)收入的核算? 開發(fā)公司附設(shè)的物業(yè)管理處本月收到已售出的商品房的治安管理費、衛(wèi)生費、大樓管理費等物業(yè)管理費 3萬元。發(fā)生以下物業(yè)管理費：職工工資 、應(yīng)付福利費 萬元、耗用材料 、現(xiàn)金支付其他費用 .? 取得物業(yè)管理收入 :? 借 :銀行存款 3萬元? 貸 :其他業(yè)務(wù)收入? — 商品房售后服務(wù)收入 3萬元 ? 發(fā)生物業(yè)管理費：? 借：其他業(yè)務(wù)支出? — 商品房售后服務(wù)支出 ? 貸 :應(yīng)付職工薪酬 ? 庫存材料 ? 現(xiàn)金 ? （ 5）本期經(jīng)營收入按規(guī)定應(yīng)交納 5%的營業(yè)稅、 7%的城市維護建設(shè)稅、 2%的教育費附加。? 應(yīng)交營業(yè)稅額 =（ 670+50+240） 5%? =48（萬元）? 應(yīng)交城建稅額 =487%=( 萬元 )? 應(yīng)交教育費附加額 =48 2%=( 萬元 )? 借 :經(jīng)營稅金及附加 ? 貸 :應(yīng)交稅費 — 營業(yè)稅 48萬元? — 城建稅 ? — 教育費附加 ? (6)本期其他業(yè)務(wù)收入按規(guī)定應(yīng)交納 3%的營業(yè)稅、 7%的城市維護建設(shè)稅、 2%的教育費附加。? 應(yīng)交營業(yè)稅額 =300003%=900 （元）? 應(yīng)交城建稅額 =9007%=63( 元 )? 應(yīng)交教育費附加額 =9002%=18( 元 )? 借 :其他業(yè)務(wù)支出 981? 貸 :應(yīng)交稅金 — 營業(yè)稅 900? — 城建稅 63? 其他應(yīng)交款 — 教育費附加 18 經(jīng)營成本 本年利潤 經(jīng)營收入 存款等開發(fā)產(chǎn)品累計攤銷應(yīng)交稅金費用支出等經(jīng)營稅金其他業(yè)務(wù)支出 其他業(yè)務(wù)收入演講完畢，謝謝觀看！