【正文】 并入當期應納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進行結算調(diào)整。 預計營業(yè)利潤額＝預售開發(fā)產(chǎn)品收入利潤率 預售收入的利潤率不得低于15％（含15%），由主管稅務機關結合本地實際情況 ，按公平、公正、公開的原則分類(或分項)確定。 預售開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時按本通知第一條規(guī)定計算已實現(xiàn)的銷售收入，同時按規(guī)定結轉其對應的銷售成本，計算出已實現(xiàn)的利潤（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計算出其與該項開發(fā)產(chǎn)品全部預計營業(yè)利潤額之間的差額，再將此差額并入當期應納稅所得額。 三、關于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認問題 （一）下列行為應視同銷售確認收入 、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等； ； ； ； 、個人的非貨幣性資產(chǎn)。 （二）視同銷售行為的收入確認時限 視同銷售行為應于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入的實現(xiàn)。 （三）視同銷售行為收入確認的方法和順序 ； ； ，其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%(含15%),具體由主管稅務機關確定。 四、關于代建工程和提供勞務的收入確認問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務不超過12個月的，可按合同約定的價款結算日或在合同完工之日確認收入的實現(xiàn)；持續(xù)時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現(xiàn)。 完工百分比法是根據(jù)合同完工進度確認收入和費用的方法。完工進度可按累計實際發(fā)生的合同成本占合同預計總成本的比例，已經(jīng)完成的合同工作量占合同預計總工作量的比例，測量已完成合同工作量等方法確定。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有的，應于實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現(xiàn)。 五、關于成本和費用的扣除問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成本和費用扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。期間費用和開發(fā)產(chǎn)品銷售成本可以按規(guī)定在當期直接扣除。 開發(fā)產(chǎn)品的建造成本是指開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的各項支出，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共設施配套費、開發(fā)的間接費用、借款費用及其他費用等。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將開發(fā)產(chǎn)品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。直接成本可根據(jù)有關會計憑證、記錄直接計入成本對象中。間接成本能分清負擔成本對象的，直接計入有關成本對象中；因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔對象的，則應根據(jù)配比的原則按各項目占地面積、建筑面積或工程概算等方法配比計入有關開發(fā)項目的成本。 下列項目按以下規(guī)定進行扣除： （一）銷售成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當期準予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指已實現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和銷售成本按下列公式計算確定： 可售面積單位工程成本=成本對象總成本247?？偪墒勖娣e 銷售成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本 （二）土地征用及拆遷補償費、公共設施配套費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、公共設施配套費，應按成本對象進行歸集和分配，并按規(guī)定在稅前進行扣除。 ，直接攤入相應的成本對象。 ,首先應按規(guī)定在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已實現(xiàn)銷售的可售面積和未實現(xiàn)銷售的可售面積之間進行分攤，其中，應由已實現(xiàn)銷售的可售面積分攤的部分，準予在當期扣除。 （三）借款費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費用，如屬于成本對象完工前發(fā)生的，應按其實際發(fā)生的費用配比計入成本對象中；如屬于成本對象完工后發(fā)生的，應作為財務費用直接在稅前扣除。 （四）開發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設施設備維修費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照有關法律、法規(guī)或合同的規(guī)定，因對已售開發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設施設備承擔維護、保養(yǎng)、修理、更換等責任而發(fā)生的費用，可按實際發(fā)生額進行扣除，提取的維修基金不得扣除。 （五）土地閑置費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按規(guī)定進行扣除。 （六）成本對象報廢或毀損損失。成本對象在建造過程中如發(fā)生單項或單位工程報廢或毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產(chǎn)損失按規(guī)定直接在當期扣除。 （七）廣告費和業(yè)務宣傳費。新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關的廣告費和業(yè)務宣傳費，可無限期結轉以后年度，按規(guī)定的標準扣除。 （八）折舊。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將待售開發(fā)產(chǎn)品按規(guī)定轉作經(jīng)營性資產(chǎn)，可以按規(guī)定提取折舊并準予在稅前扣除；未按規(guī)定轉作本企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)和臨時出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，不得在稅前扣除折舊費用。 六、關于本通知適用范圍和執(zhí)行時間問題 本通知適用于各種經(jīng)濟性質(zhì)的內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的其他內(nèi)資企業(yè)。 本通知自2003年7月1日起執(zhí)行。此前發(fā)生的尚未進行稅務處理的事項，也按本通知執(zhí)行。 國家稅務總局 二○○三年七月九日 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管里若干問題的補充規(guī)定 財政部 發(fā)文時間： 1999511 實施時間： 1999511 失效時間： 法規(guī)類型： 行業(yè)財務制度 所屬行業(yè)： 房地產(chǎn)業(yè) 所屬區(qū)域： 全國 閱讀人數(shù)： 310 發(fā)文內(nèi)容： 國務院有關部門、直屬機構、企業(yè)單列集團，各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財 政廳(局)： 近幾年來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，房地產(chǎn)業(yè)得到了進一步發(fā)展。房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理也遇到了一些新情況和問題，必須及時加以解決。為進一步規(guī) 范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務行為，加強財務管理，我們在《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制 度》的基礎上，制定了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理若干問題的補充規(guī)定》?，F(xiàn)印發(fā)給 你們，請認真貫徹執(zhí)行。 一九九九年五月十一日 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務 管理若干問題的補充規(guī)定 為了適應房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務發(fā)展的需要，進一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務行為， 加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理若干問題補充規(guī)定如下： 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間簽訂項目開發(fā)合同、合資開發(fā)項目，暫按如下規(guī)定處理： 1項目開發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配項目開發(fā)產(chǎn)品的， 主辦企業(yè)收到投資 各方開發(fā)資金作應付賬款管理。項目開發(fā)完畢并辦理竣工驗收手續(xù)后，主辦企業(yè)按合 同規(guī)定分配投資各方項目開發(fā)產(chǎn)品，應按實際成本沖轉開發(fā)產(chǎn)品及相應的應付賬款。 投資各方對分回的開發(fā)產(chǎn)品應及時作為存貨管理。 2項目開發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配項目利潤的， 主辦企業(yè)收到投資各方 開發(fā)資金作預收賬款管理。項目開發(fā)完畢并辦理竣工驗收手續(xù)后，主辦企業(yè)對外出售 項目開發(fā)產(chǎn)品，應將預收賬款轉為營業(yè)收入，并相應結轉營業(yè)成本。項目利潤形成后， 按合同規(guī)定分配項目利潤。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權的單位簽訂合資開發(fā)項目合同， 合同中規(guī)定按各方出資比例分配項目開發(fā)產(chǎn)品的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到出資各方資金 作預收賬款管理。項目開發(fā)完畢并辦理竣工驗收手續(xù)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合同規(guī)定 分配出資各方項目開發(fā)產(chǎn)品，應按合同規(guī)定的轉讓價格計入營業(yè)收入，并相應沖轉預 收賬款，結轉營業(yè)成本。合同中規(guī)定按各方出資比例分配項目利潤的，按第一條第二 款規(guī)定執(zhí)行。 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出資與土地方合作開發(fā)項目，按照法律、法規(guī)的規(guī)定，應辦 理土地使用權過戶登記手續(xù)。需調(diào)整土地使用權出讓金的，按照調(diào)整后的土地使用權 出讓金計入開發(fā)成本；不需支付土地使用權出讓金的，按照合同、協(xié)議約定的價值計 入開發(fā)成本。項目開發(fā)完畢并辦理竣工驗收手續(xù)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分配合作方開發(fā) 產(chǎn)品，按照合同、協(xié)議約定的價值計入營業(yè)收入，并相應結轉營業(yè)成本。 四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托代建房屋及其他工程，不需辦理土地使用權過房戶 登記手續(xù)。在工程竣工驗收辦妥交接手續(xù)后，應按照委托方確認的結算價款，計入營 業(yè)收入，并結轉代建工程相關成本。 五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照實際成本將開發(fā)產(chǎn)品轉作自用固定資產(chǎn)，應視同銷售處 理，并按照國家有關規(guī)定繳納各種稅費。 六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售自用房屋類固定資產(chǎn)，應作如下處理： 1出售合同中土地使用權與地上建筑物分開作價的， 土地使用權轉讓收入計入 其他業(yè)務收入，該項土地使用權(無形資產(chǎn))攤余價值及在出售過程中交納的有關稅費 計入其他業(yè)務支出。地上建筑物出售收入扣除清理費、該地上建筑物的殘值以及出售 過程中交納的稅費后的凈收入計入營業(yè)外收入。 2出售合同中實行房地產(chǎn)統(tǒng)一作價的， 房地產(chǎn)出售收入扣除該項房地產(chǎn)的賬面 凈值、清理費、出售過程中交納的各種稅費和其他費用后的凈收入或凈支出，計入營 業(yè)外收入或營業(yè)外支出。出售的自用房屋類固定資產(chǎn)屬于職工住房的，所取得的凈收 入計入企業(yè)住房周轉金。 七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售周轉房時，應將周轉房轉作開發(fā)產(chǎn)品處理，并按照合同、 協(xié)議約定價值計入營業(yè)收入，按照周轉房的攤余價值結轉營業(yè)成本。 八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照國家法律、法規(guī)的規(guī)定取得預售許可證后，方可上市預 售商品房。預售商品房所得的價款，只能用于相關的工程建設，并作為企業(yè)預收賬款 管理。商品房竣工驗收辦理移交手續(xù)后，應將預收賬款轉為營業(yè)收入。 九、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房未辦理房地產(chǎn)初始登記、取得房地產(chǎn)權證前， 與承租人簽訂商品房租賃預約協(xié)議，取得的商品房預租價款，作為預收賬款管理。商 品房竣工驗收辦理租約的手續(xù)后，應將預收賬款轉為營業(yè)收入。 十、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對已取得房地產(chǎn)權證的商品房采取先出租給承租人使用，再 根據(jù)合同、協(xié)議約定出售給該承租人，所取得的價款應按下列情況處理：租賃期間取 得的價款作為租金收入計入營業(yè)收入；租賃期滿，承租人愿意購買該商品房，企業(yè)取 得的售房價款計入營業(yè)收入。 十一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房時與買受人約定，在出售后的一定年限內(nèi)由企 業(yè)以代理出租的方式進行包租。企業(yè)出售商品房時，與買受人簽訂售房合同、協(xié)議并 不據(jù)價款結算賬單，按照合同、協(xié)議約定的價款計入營業(yè)收入。代理出租期間，收取 的房屋租金作為其他應付款處理。合同、協(xié)議中約定，租金收入可用于沖抵售房價款， 企業(yè)應將其他應付款沖轉應收賬款。 十二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費用，在 開發(fā)產(chǎn)品完工之前，計入開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品完工之后而發(fā)生的利息等借款費用，計 入財務費用。 十三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營初期當年無營業(yè)收入或能夠取得少量的營業(yè)收入， 但確需發(fā)生業(yè)務招待費的，須經(jīng)主管財政機關批準后，方可按當年完成房地產(chǎn)開發(fā)工 作量(即開發(fā)成本的當年借方發(fā)生額) 的60%預計營業(yè)收入，并在下列限額內(nèi)據(jù)實列入 待攤費用： 預計全年營業(yè)收入在1500萬元以下的，不超過年預計營業(yè)收入的5‰；預 計全年營業(yè)收入超過1500萬元(含1500萬元)但不足5000萬元的，不超過該部分預計營 業(yè)收入的3‰；預計全年營業(yè)收入超過5000萬元(含5000萬元)但不足1億元的，不超過 該部分預計營業(yè)收入的2‰；預計全年營業(yè)收入超過1億元(含1億元) 的，不超過該部 分預計營業(yè)收入的1‰。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自出售開發(fā)產(chǎn)品實現(xiàn)營業(yè)收入的年度開始， 應將待攤的業(yè)務招待費，在35年之內(nèi)分期攤入管理費用。 十四、經(jīng)有權機關批準建設的公共配套設施，建設規(guī)模占開發(fā)項目比重較大的， 經(jīng)主管財政機關批準后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按照建筑面積或投資比例采取預提辦法從 開發(fā)成本中計提公共配套設施費。預提的公共配套設施費只能用于相關的工程建設， 不得挪作他用。采取預提辦法建設的公共配套設施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得有償轉讓。 單獨立項且已落實投資來源、能夠有償轉讓的公共配套設施，不得從開發(fā)成本中預提 公共配套設施費。 十五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房時，按照國家規(guī)定代為收取的住宅共同部位、 共用設施設備維修基金(以下簡稱維修基金)作為代收代繳款項管理，并專戶存儲。按 照國家規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)行政主管部門或物業(yè)管理企業(yè)移交維修基金時， 相應沖轉代收代繳款項。維修基金在移交房地產(chǎn)行政主管部門或物業(yè)管理企業(yè)之前而 滯留在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期間，產(chǎn)生的利息凈收入轉入本金，不得挪作他用。 十六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品辦理竣工驗收后而尚未出售前發(fā)生的維修費， 計入銷售費用。開發(fā)產(chǎn)品出售后，在保修期內(nèi)發(fā)生的維修費，沖減質(zhì)量保證金 (應收 賬款)；質(zhì)量保證金不足沖減的部分，計入銷售費用。 十七、本補充規(guī)定由財政部負責解釋。 十八、本補充規(guī)定自頒布之日起執(zhí)行。