【正文】 品、出租開發(fā)產品和周轉房等。5．開發(fā)用品類存貨。 指企業(yè)在進行房地產開發(fā)經營活動中所必需的各種用品，包括低值易耗品及其他用品等。 房地產開發(fā)企業(yè)特殊存貨主要是設備類存貨和各種開發(fā)產品。 注意：臨時出租房、周轉房是視同存貨的。一、設備采購與收發(fā)的核算 在一般情況下，供應部門負責編制設備供應計劃、簽訂合同和檢查合同的執(zhí)行情況；設備倉庫負責設備的收、發(fā)、保管、清查盤點等工作；會計部門負責設備價款的結算、設備成本的計算、設備收發(fā)的核算。設備的采購、收發(fā)按實際成本計價并核算。為了核算設備的采購成本并反映和考核設備采購、收、發(fā)、結存情況，要在“物資采購”賬戶之下設置“設備”明細賬，并專設“1242庫存設備”賬戶。分別核算企業(yè)購入各種設備的實際采購成本和所有庫存設備的實際成本。例1 某房地產開發(fā)企業(yè)購入電梯一臺，買價(含進項稅) 800 000元，運雜費20000元，價款和運雜費已用銀行存款支付。①根據(jù)購貨發(fā)票、銀行結算憑證等作如下分錄：借：物資采購——設備 820000貸：銀行存款 820000②假設企業(yè)材料設備采購保管費的計劃分配率為2％，則購入電梯應分配的采購保管費為16400元。 借：物資采購——設備 16400貸：采購保管費 16400③電梯驗收入庫，計算電梯的實際成本為836400元。借：庫存設備 836400貸：物資采購——設備 836400二、開發(fā)產品的核算 開發(fā)產品是指企業(yè)已經完成全部開發(fā)建設過程，并已驗收合格，符合國家建設標準和設計要求，可以按照合同規(guī)定的條件移交訂購單位，或者作為對外銷售、出租的產品，包括土地(建設場地)、房屋、配套設施和代建工程。已完工開發(fā)產品實際上是開發(fā)建設過程的結束和銷售過程的開始。為了正確核算開發(fā)產品的增加、減少、結存情況，開發(fā)企業(yè)應設置資產類“1285開發(fā)產品”賬戶。本賬戶借方登記已竣工驗收的開發(fā)產品的實際成本，貸方登記月末結轉的已銷售、轉讓、結算或出租的開發(fā)產品的實際成本。月末借方余額表示尚未銷售、轉讓、結算、或出租的各種開發(fā)產品的實際成本。本賬戶應按開發(fā)產品的種類，如土地、房屋、配套設施和代建工程等設置明細賬戶，并在明細賬戶下，按成本核算對象設置賬頁。1．開發(fā)產品增加的核算。企業(yè)的開發(fā)產品，在竣工驗收時，應按實際成本借記“開發(fā)產品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。例2 房地產開發(fā)企業(yè)根據(jù)竣工驗收單，本月已完開發(fā)產品實際成本為3 305萬元。其中：土地65萬元，房屋2 590萬元，代建工程500萬元，配套設施150萬元。 借：開發(fā)產品——土地 650000 ——房屋 25 900000 ——代建工程 5000000 ——配套設施 1 500000 貸：開發(fā)成本 330500002．開發(fā)產品減少的核算。企業(yè)的開發(fā)產品會因對外轉讓、銷售等原因而減少。對于減少的開發(fā)產品，應區(qū)分不同情況及時進行會計處理。企業(yè)對外轉讓、銷售開發(fā)產品時，應于月份終了時按開發(fā)產品的實際成本，借記“主營業(yè)務成本”賬戶，貸記“開發(fā)產品”賬戶。采用分期收款結算方式銷售開發(fā)產品的，在將開發(fā)產品移交使用單位或辦妥分期收款銷售合同后，按分期收款的開發(fā)產品的實際成本，借記“分期收款開發(fā)產品”賬戶，貸記“開發(fā)產品”賬戶。企業(yè)將開發(fā)的土地和房屋用于出租經營，或將開發(fā)的房屋安置拆遷居民周轉使用，應于移交使用時，按土地和房屋的實際成本，借記“出租開發(fā)產品”或“周轉房”等賬戶，貸記“開發(fā)產品——土地(或房屋)”賬戶。企業(yè)將開發(fā)的營業(yè)性配套設施，用于本企業(yè)從事第三產業(yè)經營用房，應視同建造固定資產進行處理，即按該配套設施的實際成本借記“固定資產”賬戶，貸記“開發(fā)產品——配套設施”賬戶。三、出租開發(fā)產品 出租開發(fā)產品是指用于出租經營的土地和房屋等開發(fā)產品。它們的盈利是以收取租金的方式逐步實現(xiàn)的。為核算企業(yè)出租經營的土地、房屋等使用及攤銷情況，開發(fā)企業(yè)應設置“1295出租開發(fā)產品”總分類賬戶，并下設“出租產品”和“出租產品攤銷”兩個二級賬戶。其中：“出租產品”二級賬戶核算出租開發(fā)產品的原始價值，借方登記出租的土地及房屋的原始價值，貸方登記改變出租開發(fā)產品用途對外銷售的出租開發(fā)產品的原始價值。借方余額反映實際出租的土地、房屋的原始價值?！俺鲎猱a品攤銷”二級賬戶核算實際出租的開發(fā)產品的攤銷價值，貸方登記按月計提出租產品的攤銷價值，借方登記改變出租產品用途，對外銷售出租產品時沖銷的出租開發(fā)產品的已攤銷價值。貸方余額反映實際出租的土地、房屋等出租開發(fā)產品累計攤銷價值。對于出租的土地和房屋，企業(yè)應建立“出租產品卡片”，按出租產品的類別、土地(或房屋)的編號、承租單位等進行明細核算，詳細記錄出租產品的地點、結構、層次、面積、租金單價等情況。1．出租開發(fā)產品增加的核算。企業(yè)開發(fā)完成的用于出租的土地和房屋，應于簽訂出租合同、協(xié)議后， 按土地和房屋的實際成本，借記“出租開發(fā)產品——出租產品”賬戶 貸記“開發(fā)產品”賬戶。2．出租開發(fā)產品攤銷的核算。出租開發(fā)產品在租賃經營期間，由于損耗等原因，其價值會逐漸減少。企業(yè)應根據(jù)出租開發(fā)產品的原始價值、凈殘值和預計攤銷年限，計算其損耗價值，并按月攤銷計入主營業(yè)務成本。 出租開發(fā)產品攤銷額的計算公式如下： 出租開發(fā)產品年攤銷率=（1凈殘值率）/預計攤銷年限100%出租開發(fā)產品月攤銷率=出租開發(fā)產品年攤銷率247。12 出租開發(fā)產品月攤銷額=應計提攤銷的出租開發(fā)產品原始價值該出租開發(fā)產品月攤銷率 企業(yè)按月計提出租產品攤銷時，借記“主營業(yè)務成本——出租產品”賬戶，貸記“出租開發(fā)產品——出租產品攤銷”賬戶。3．出租開發(fā)產品修理的核算。 出租開發(fā)產品在租賃期間發(fā)生的修理支出，數(shù)額不大的直接計人“主營業(yè)務成本——出租產品”賬戶，若數(shù)額較大，為了均衡各月的成本負擔，可先在“待攤費用”賬戶核算，再分期攤人“主營業(yè)務成本——出租產品”賬戶。4．出租開發(fā)產品減少的核算。 企業(yè)改變出租產品用途，將其作為商品對外銷售，應于銷售實現(xiàn)時按售價借記“銀行存款”或“應收賬款”賬戶，貸記“主營業(yè)務收入——商品房銷售”賬戶；同時，按出租產品攤余價值借記“主營業(yè)務成本”賬戶，按出租產品累計已提攤銷額借記“出租開發(fā)產品——出租產品攤銷”賬戶，按出租產品原始價值貸記“出租開發(fā)產品——出租產品”賬戶。例3 某房地產企業(yè)將原租賃經營的房屋對外銷售，雙方協(xié)議作價為1 200000元，該房屋賬面原值為2000000元，賬面累計已提攤銷額為1 000 000元，現(xiàn)企業(yè)已收到一張金額為1 200 000元的支票并將房屋移交買主。①收到房屋銷售款時：借：銀行存款 1 200000 貸：主營業(yè)務收入——商品房銷售 1 200 000②房屋銷售當月末結轉其銷售成本時：借：主營業(yè)務成本—商品房銷售 1 000000出租開發(fā)產品—出租產品攤銷 1000000 貸：出租開發(fā)產品—出租產品 2000000四、周轉房的核算 周轉房是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉使用，產權歸企業(yè)所有的各種房屋。包括：(1)在開發(fā)建設過程中已明確為安置拆遷居民周轉使用的房屋；(2)企業(yè)開發(fā)完成的商品房，在尚未銷售之前用于安置拆遷居民周轉使用的部分；(3)搭建的用于安置拆遷居民周轉使用的臨時性簡易房屋。為核算周轉房的實際成本，企業(yè)應設置“1296周轉房”總分類賬戶，并在該賬戶下設置“在用周轉房”和“周轉房攤銷”兩個二級賬戶。 “在用周轉房”二級賬戶核算在用周轉房實際成本，借方登記增加的在用周轉房實際成本，貸方登記減少的在用周轉房實際成本。借方余額反映在用周轉房的原始價值?！爸苻D房攤銷”二級賬戶核算周轉房的攤銷價值，貸方登記按月提取的在用周轉房攤銷價值，借方登記改變周轉房用途，對外銷售應沖減的已提攤銷價值。貸方余額反映在用周轉房的累計已提攤銷價值。1．周轉房增加的核算。 企業(yè)應于周轉房竣工驗收或投入使用時，按其實際成本，借記“周轉房——在用周轉房”賬戶，貸記“開發(fā)產品”、“開發(fā)成本”等賬戶。對于在用周轉房，企業(yè)還應根據(jù)其具體使用情況，建立“周轉房使用卡片”，按每一套周轉房的棟號(或樓層、房間號)進行明細 核算，詳細記錄周轉房的坐落地點、結構、層次、面積、安置居民姓 名等情況。2．周轉房的攤銷的核算。周轉房在周轉使用過程中要發(fā)生損耗，其損耗價值應轉移到受益對象的成本中去。由于周轉房并非以盈利為目的，因而其每期的攤銷額不能計人到“主營業(yè)務成本”中，只能由入住的拆遷居民原所在地正在開發(fā)的工程來負擔。周轉房攤銷價值一般應按月計提，其計算原理類同于出租開發(fā)產品攤銷額的計算。按計提的月攤銷額，借記“開發(fā)成本”或“開發(fā)間接費用”等賬戶，貸記“周轉房——周轉房攤銷”賬戶。3．周轉房修理的核算。由于周轉房直接服務于企業(yè)各有關的開發(fā)項目，數(shù)額小的修理費，可直接計人有關的開發(fā)產品成本，數(shù)額較大的修理費，可先通過“待攤費用”核算，并分次攤銷計入有關開發(fā)產品成本。企業(yè)根據(jù)實際情況經常會改變周轉房用途，將其作價對外銷售，在銷售前，企業(yè)往往對周轉房進行恢復性修繕；所支付的修繕費用，與一般修理費一樣，計入有關開發(fā)產品成本。4．周轉房銷售的核算。 企業(yè)將周轉房改變用途，對外銷售時，應視同商品房銷售處理。取得銷售收入時，借記“銀行存款”、“應收賬款”等賬戶，貸記“主營業(yè)務收入——商品房銷售”賬戶；結轉銷售成本時，應按周轉房攤余價值，借記“主營業(yè)務成本——商品房銷售”賬戶，按累計已提攤銷價值，借記“周轉房——周轉房攤銷”賬戶，按周轉房原始價值，貸記“周轉房——在用周轉房”賬戶。 歡迎您的光臨，！希望您提出您寶貴的意見，你的意見是我進步的動力。贈語； 如果我們做與不做都會有人笑，如果做不好與做得好還會有人笑，那么我們索性就做得更好，來給人笑吧！ 現(xiàn)在你不玩命的學，以后命玩你。我不知道年少輕狂，我只知道勝者為王。不要做金錢、權利的奴隸；應學會做“金錢、權利”的主人。什么時候離光明最近？那就是你覺得黑暗太黑的時候。最值得欣賞的風景，是自己奮斗的足跡。壓力不是有人比你努力，而是那些比你牛幾倍的人依然比你努力。資料