房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目相關會計核算-資料下載頁
2025-01-04 04:03本頁面
【正文】 發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須符合國家稅收規(guī)定。與稅收規(guī)定不一致的，應以稅收規(guī)定為準進行調整。 （ 6）開發(fā)產(chǎn)品完工后應在規(guī)定的時限內及時結算其計稅成本，不得提前或滯后。如結算了會計成本，則應按稅收規(guī)定將其調整為計稅成本。 52 九、預繳和匯算企業(yè)所得稅存在的問題 這和房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)成本發(fā)生和和工程款項的結算的模式不一致，在實際工作中造成很多困難： （ 1）工程施工進度快于工程款支付進度； （ 2）主體工程進度一般快于室外及配套工程進度； （ 3）工程決算在工程竣工后較長時間才能完成； （ 4）質保金、維修金的支付一般為二至五年； （ 4）涉及的金額較大，給企業(yè)造成重大負擔； （ 5）對于項目公司而言，往往造成下一年度的所得稅抵扣不完而存在退稅問題。 53 九、預繳和匯算企業(yè)所得稅存在的問題 例如：一開發(fā)項目總投資 10億元，當投資總額達到 9億元時，項目已全部完工，銷售已達到 80%，由于計稅成本和會計成本的差異，需調增應納所得稅金額8000萬元，調增所得稅 2023萬元，剩余房源銷售所產(chǎn)生的應稅金額往往不足 8000萬元，且還須預繳所得稅，同時，也給企業(yè)增加了沉重負擔。 建議允許房地產(chǎn)開發(fā)公司按照經(jīng)批準的規(guī)劃和預算進行預提，并經(jīng)稅務機關審核計入計稅成本。 54 十、關于預繳土地增值稅和土地增值稅匯算 按目前南京市土地增值稅匯算試點辦法執(zhí)行的政策標準，根據(jù)我們測算，一個項目預繳了１％的土地增值稅后，要不補繳土地增值的銷售凈利潤也只有約9％左右，毛利率只有約 22%。銷售凈利潤僅和銀行的貸款利息相當；顯然和高風險的房地產(chǎn)行業(yè)收益率不相符的。從全國范圍看，南京市目前執(zhí)行的土地增值稅匯算清繳試點辦法，也是和全國各大中城市的匯算清繳辦法不相協(xié)調的。 55 十、關于預繳土地增值稅和土地增值稅匯算 目前南京市土地增值稅匯算試點辦法，對規(guī)范管理、有實力和品牌的優(yōu)秀開發(fā)商不利，同時又從另一方面助長了管理不規(guī)范、成本收入核算不規(guī)范的房地產(chǎn)公司采用多種手段偷逃土地增值稅，會造成稅收上的 “不公平”。同時，由于普通商品房不享有增值率２０％以下稅收優(yōu)惠政策，也會助長開發(fā)商對房地產(chǎn)的過度投入，進一步提高售價，以彌補開發(fā)商的過重土地增值稅負擔，這和國家的房地產(chǎn)調控政策相違背的。 56 十、關于預繳土地增值稅和土地增值稅匯算 按照（國辦發(fā)［ 2023］ 26號）文的精神，對普通商品房享有增值率 20％以下稅收優(yōu)惠政策，普通商品房標準為：住宅小區(qū)建筑容積率在 、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格 。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的 20％。而目前試點執(zhí)行的普通商品房只是經(jīng)濟適用房和中低價房的解釋不符合相關的文件精神。根據(jù)（蘇地稅發(fā)［ 2023］ 75號）文，南京市（蘇地稅發(fā)［ 2023］ 154號）文也明確土地增值稅的核定征收辦法，但南京市沒有執(zhí)行。 57 十、關于預繳土地增值稅和土地增值稅匯算 對于代收費用問題，在計繳企業(yè)流轉稅收明確不得在營業(yè)收入中扣除，而在土地增值稅匯算中不準加扣 20％的金額。公司認為政策的執(zhí)行存在矛盾。且上述支出在國家 1993年出臺的土地增值稅條例時并不存在，實際上，在土地增值稅的成本費用計算口徑上和房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的存在不一致，似乎這些成本費用不該發(fā)生，這實際上有違原則。 目前房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀經(jīng)濟調控影響極大，且土地成本和建筑成本和二三年前相比有較大幅度上升。近兩年取得的項目有相當部分還存在退還已預繳的土地增值稅問題。 58 十、關于預繳土地增值稅和土地增值稅匯算 關于多項目公司的財務費用的扣除問題。按土地增值稅的相關規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金額機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利息計算的金額，否則，房地產(chǎn)開發(fā)費用（利息和經(jīng)營費用）按土地成本和開發(fā)成本之和 10%計算。對于多項目公司在實際工作中會碰到很多問題： （ 1）開發(fā)項目有建設周期，資金的使用也有周期，取得的銀行貸款若貸款項目專用，會造成資金的極大浪費。因此，項目貸款取得的資金是統(tǒng)籌使用的，而非貸款項目專用。而利息的記入是以資金占用為基礎的，把一筆項目貸款的利息全部記入該項目反而是不合理的。 59 十、關于預繳土地增值稅和土地增值稅匯算 （ 2）上述會計處理在土地增值稅匯算時是“項目利息不能分清”，只能按 5%計算可扣除利息。但實際上項目應承擔的利息往往要大大超過按 5%計算的扣除利息。例如：一開發(fā)項目地價 5億元，開發(fā)建設投資 5億元，建設周期三年，銀行貸款 5億元，期限 3年，利率 8%，則需支付銀行利息利息合計 ，按 5%計算扣除利息僅為 5000萬元，兩者相差 7000萬元。 （ 3）按照會計準則，開發(fā)產(chǎn)品竣工交付后其利息應計入當期費用而非開發(fā)成本，而若銷售不好的話，開發(fā)項目還會占用大量資金，即還會發(fā)生大量利息費用，在會計處理上計入當期費用，而按土地增值稅的規(guī)定，個人認為可記入開發(fā)成本科目。 60 十、關于預繳土地增值稅和土地增值稅匯算 根據(jù)公司 20多年的房地產(chǎn)開發(fā)實踐經(jīng)驗，采用核定征收是切實可行的辦法。這樣既會穩(wěn)定增加財稅收入，也防止管理不規(guī)范、成本收入核算不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)公司的偷逃土地增值稅行為，更簡化了征收管理，降低了稅收征收成本，有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，更好的促進城市建設和經(jīng)濟發(fā)展。 61 十、關于預繳土地增值稅和土地增值稅匯算 土地增值稅模擬測算 單位：人民幣元 項 目 比例 模擬計算 價格變動 價格變動 價格變動 一、房地產(chǎn)轉讓收入 1,000,000 1,038,000 1,079,000 1,171,500 減：房地產(chǎn)開發(fā)成本 % 706,300 706,300 706,300 706,300 其中：可加計扣除 20%的金額 % 670,985 670,985 670,985 670,985 不可加計扣除 20%的金額 % 35,315 35,315 35,315 35,315 加計扣除金額 % 134,197 134,197 134,197 134,197 營業(yè)稅金及附加 % 55,500 57,609 59,885 65,018 房地產(chǎn)開發(fā)費用 105,945 105,945 105,945 105,945 其中：財務費用 % 70,630 70,630 70,630 70,630 經(jīng)營費用 % 35,315 35,315 35,315 35,315 二、營業(yè)利潤 （含預繳土地增值稅） 132,255 168,146 206,871 294,237 62 十、關于預繳土地增值稅和土地增值稅匯算 土地增值稅模擬測算（續(xù)） 單位：人民幣元 項 目 比例 模擬計算 價格變動 價格變動 價格變動 扣除項目金額合計 966,627 968,736 971,012 976,145 增值額 33,373 69,264 107,989 195,355 增值率 % % % % % 土地增值稅 10,012 20,779 32,397 58,606 實際土地增值稅稅賦率 % % % % 三、利潤總額 122,243 147,367 174,474 235,630 減：所得稅費用 % 30,561 36,842 43,618 58,908 四、凈利潤 91,682 110,525 130,855 176,723 項目毛利率 % % % % 銷售凈利潤率 % % % % 63 演講完畢，謝謝觀看！
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