【正文】 土地增值稅。 ? 關于合作建房營業(yè)稅問題的批復 .doc 104 ? 法釋 [2023]5號 ? 第二十四條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。 ? 第二十五條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只分配固定數(shù)量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。 ? 第二十六條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定數(shù)額貨幣的，應當認定為借款合同。 105 ? （三）不動產(chǎn)投資 ? ? 財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 ? （財稅字 [1995]048號）第一條關于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的征免稅問題規(guī)定： ? 對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地 (房地產(chǎn) )作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉讓的，應征收土地增值稅。 106 ? 財稅 [2023]21號 ? 第五條關于以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的征免稅問題規(guī)定 : ? 對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用財稅字 ? 1995? 048號第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 ? 本文自 2023年 3月 2日起執(zhí)行。 107 ? ? 財政部國家稅務總局關于股權轉讓有關營業(yè)稅問題的通知 ? （財稅 [2023]191號）規(guī)定： ? 以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。對股權轉讓不征收營業(yè)稅。 ? 本通知自 2023年 1月 1日起執(zhí)行。 ? 盛運股份避稅案例 .doc 108 ? （四）股權轉讓特殊情況 ? 國稅函 ? 2023? 687號 ? 你局（廣西區(qū)局） ? 關于以轉讓股權名義轉讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的請示 ? 收悉。鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉讓深圳能源（欽州）實業(yè)有限公司 100％的股權，且這些以股權形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應按土地增值稅的規(guī)定征稅。 109 ? （五）售后回購 ? 售后回購，是指銷貨方在售出商品后，在一定的期間內(nèi)，按照合同的有關規(guī)定又將其售出的商品購買回來的一種交易方式。 ? 企業(yè)會計準則第 14號 —收入 ? 指南：采用售后回購方式銷售商品的，收到的款項應確認為負債；回購價格大于原售價的，差額應在回購期間按期計提利息，計入財務費用。有確鑿證據(jù)表明售后回購交易滿足銷售商品確認條件的，銷售的商品按售價確認收入，回購的商品作為購進商品處理。 110 ? 國稅函 [1999]144號關于房地產(chǎn)開發(fā)公司從事“ 購房回租 ” 、 “ 抵押擔保 ” 和 “ 存單購房 ” 形式銷售房屋如何征收營業(yè)稅問題，批復如下： ? 房地產(chǎn)開發(fā)公司采用 “ 購房回租 ” 等形式，進行促銷經(jīng)營活動（即與購房者簽訂 “ 商品房買賣合同書 ” ，將商品房賣給購房者；同時，根據(jù)合同約定的期限，在一定時期后，又將該商品房購回），根據(jù) ? 營業(yè)稅暫行條例 ? 及其實施細則的規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)公司和購房者均應按 “ 銷售不動產(chǎn) ” 稅目征收營業(yè)稅。 111 第三節(jié) 企業(yè)所得稅與土地增值稅比較 ? 一、匯算清繳與項目清算差異 ? 二、應稅收入差異 ? 三、開發(fā)成本差異 ? 四、開發(fā)費用差異 ? 五、預提費用差異及后續(xù)費用 112 一、匯算清繳與項目清算差異 ? （一）企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 是指納稅人自納稅年度終了之日起 5個月內(nèi)，依照稅法及其他有關企業(yè)所得稅政策的規(guī)定，自行計算本納稅年度應納稅所得額和應納所得稅額，根據(jù)月度或季度預繳企業(yè)所得稅的數(shù)額，確定該納稅年度應補或者應退稅額，并填寫企業(yè)所得稅年度納稅申報表，向主管稅務機關辦理企業(yè)所得稅年度納稅申報，結清全年企業(yè)所得稅稅款的行為。 113 ? （二）土地增值稅清算 ? 土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫 ? 土地增值稅清算申報表 ? ，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。 114 二、應稅收入差異 ? （一）企業(yè)所得稅應稅收入范圍較廣，包括企業(yè)取得的各種收入。而土地增值稅應稅收入僅限于與銷售不動產(chǎn)和轉讓土地使用權有關的銷售轉讓收入，即使是不動產(chǎn)的租賃收入因不屬于轉讓收入，也不屬于土地增值稅應稅收入。 ? 企業(yè)所得稅收入總額包括：銷售貨物收入；提供勞務收入；轉讓財產(chǎn)收入；股息、紅利等權益性投資收益；利息收入；租金收入；特許權使用費收入；接受捐贈收入和其他收入。 115 ? （二）企業(yè)所得稅收入確認時間按不同的收入分類確認，如開發(fā)產(chǎn)品收入、租金收入、投資收益等，特別是對預售收入要按照預計計稅毛利率預計毛利額，計入當期應納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅，其當年的毛利額繳納的企業(yè)所得稅不屬于預繳性質。 ? 土地增值稅收入分為清算前收入、清算時收入和清算后收入，清算前的收入要按照規(guī)定預繳稅收；清算時的收入需要計算項目全部應納稅額，將前期預繳稅收減除，結清清算稅款；清算后的收入按規(guī)定直接計算繳納土地增值稅。 116 ? 企業(yè)所得稅開發(fā)產(chǎn)品收入確認 ? 訂合同時確認收入 ? 房地產(chǎn)企業(yè)取得預收賬款，簽訂合同時確認收入，按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，計入當期應納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結算計稅成本后再行調整。 ? 房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅處理辦法第六條 .doc 117 ? 第八條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規(guī)定進行確定 : (一 )開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 15％。 (二 )開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于 10%。 (三 )開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于 5％。 (四 )屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于 3%。 118 ? 完工時結轉計稅成本 ? 國稅發(fā) [2023]31號第三條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工： —開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。 —開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。 —開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明。 119 ? 第九條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季 (或月 )計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。 在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。 120 ? 完工選擇結轉成本時間 ? 國稅發(fā) [2023]31號 ? 第三十五條 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調整，并按 ? 稅收征收管理法 ? 的有關規(guī)定對其進行處理。 121 ? （三）財政補貼收入處理，土地增值稅按收入或沖減成本處理，與拆遷補償相關的補助沖減拆遷補償支出；與拆遷補償不相關的補助，作為收入處理。企業(yè)所得稅按照不征稅收入或征稅收入處理。 ? 土地增值稅政策就 “ 土地征用及拆遷補償費 ”規(guī)定，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安臵費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安臵動遷用房支出等。 122 ? 政府財政性資金收入 ? 財政性資金，是指企業(yè)取得的來源于政府及其有關部門的財政補助、補貼、貸款貼息，以及其他各類財政專項資金，包括直接減免的增值稅和即征即退、先征后退、先征后返的各種稅收。 ? 政府補助通過 “ 營業(yè)外收入 ” 和 “ 遞延收益 ”核算。與當期損益相關的政府補助直接計入營業(yè)外收入科目；與資產(chǎn)相關或與以后期間收益相關的，先計入遞延收益科目，然后分期計入營業(yè)外收入科目。 123 ? 財稅 [2023]70號 ? 一、企業(yè)從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除： （一）企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項用途的資金撥付文件； （二）財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求 （三）企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算。 124 三、開發(fā)成本差異 ? （一）土地征用及拆遷補償費差異 ? 一是企業(yè)所得稅中的土地征用及拆遷補償費中包含取得土地使用權價款，而土地增值稅中將企業(yè)取得土地使用權支付的價款單獨作為一個項目扣除，不計入土地征用及拆遷補償費用中。 ? 二是企業(yè)所得稅中的大市政配套費、 契稅 、土地使用費、 土地閑臵費 等，土地增值稅規(guī)定不同。未明確的，應按各地規(guī)定處理。 125 ? 三是土地增值稅中表述的拆遷補償支出是指“ 凈支出 ” ，這與企業(yè)所得稅的規(guī)定不同。也就是說，如果開發(fā)企業(yè)在拆遷補償支出中，收到政府及政府部門給予的拆遷補償補助收入，則企業(yè)所得稅處理是計入營業(yè)外收入，或為征稅收入或為不征稅收入處理，而土地增值稅則是沖減土地征用及拆遷補償費，沖減開發(fā)成本。 ? 遼寧省地方稅務局關于明確土地增值稅清算有關問題的通知第六條 .doc 126 ? （二）前期工程費差異 ? 土地增值稅的前期工程費包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“ 三通一平 ” 等支出。 ? 與企業(yè)所得稅該項費用相比，沒有 “ 籌建 ”前期費用。 ? 根據(jù)上述規(guī)定分析，開發(fā)企業(yè)前期發(fā)生的有關籌建的費用，不計入土地增值稅的前期工程費用中。 127 ? （三）公共配套設施費差異 ? 土地增值稅對公共配套設施規(guī)定是：建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。 ? 企業(yè)所得稅上，是指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。 128 ? 兩者規(guī)定基本一致，但對有些配套設施，如地下車位的處理卻不同。按照企業(yè)所得稅法規(guī)定，利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施處理，其成本為零。 ? 但土地增值稅處理時，如果銷售該項配套設施，則成本扣除，不銷售（如出租），則應保留成本不扣除。 ? 財稅 [2023]31號第三十三條規(guī)定，企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。 129 ? （四）開發(fā)間接費用差異 ? 土地增值稅開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等，與企業(yè)所得稅相比，沒有包含工程管理費、營銷設施建造費和利息費用。 ? 營銷設施建造費如