房地產(chǎn)稅收籌劃案例與方案-資料下載頁
2024-11-10 11:22本頁面
【導(dǎo)讀】通過以下假設(shè)數(shù)據(jù)測算本項目所需繳納的各種稅費；根據(jù)2020年行業(yè)統(tǒng)計，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體稅負率為10%左右。重要性不言而喻。稅務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生可能來自于兩種情況，一種就是因為政策法規(guī)掌握不清楚，而導(dǎo)致了少交稅款，給稅務(wù)部門處罰的可能性，這是一個方面。環(huán)節(jié)的籌劃，這種籌劃是側(cè)重于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的規(guī)范與管理。值額控制在20%以內(nèi)，可不交土地增值稅。新成立的商貿(mào)公司免稅一年的優(yōu)惠政策購置鋼材、建材等；收購一個虧損嚴重的公司，進行企業(yè)所得稅的抵免。規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的代收款項，應(yīng)一律并入營業(yè)額中繳納營業(yè)稅。違約金、罰款、定金等沒有及時繳納營業(yè)稅，違約金和罰款。金，雙方合作，建造房物。但前提是需考慮產(chǎn)權(quán)證如何進行辦理。收入確認不及時及視同銷售不進行收入的確認；
【正文】 用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費以及開發(fā)間接費用等。如果納稅人能夠在稅法允許的范圍內(nèi)，最大限度地擴大成本的列支比例，就可以達到節(jié)稅的目的。 B、 財務(wù)費用 《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 5%以內(nèi)計算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，利息支出不能單獨計算，而應(yīng)并入房地產(chǎn)開發(fā)成本中一并計算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 10%以內(nèi)計算扣除。 房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)預(yù)計利息費用較高，開發(fā)房地產(chǎn)項目主要依靠負債籌資 ，利息費用所占比例較高，則可計算分攤的利息并提供金融機構(gòu)證明，據(jù)實扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計利息費用較少，則可不計算應(yīng)分攤的利息，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用。 假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行一個房地產(chǎn)項目開發(fā)，取得土地使用權(quán)支付金額300 萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為 500 萬元。如果該企業(yè)利息費用能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供了金融機構(gòu)證明，則其他可扣除項目 =利息費用 +(300+500) 5%=利息費用 +40 萬元； 如果該企業(yè)利息費用無法按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤，或無法提供金融機構(gòu)證明，則其他可扣除 項目 =(300+500) 10%=80 萬元。 對于該企業(yè)來說，如果預(yù)計利息費用高于 40 萬元，企業(yè)應(yīng)力爭按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并取得有關(guān)金融機構(gòu)證明，以便據(jù)實扣除有關(guān)利息費用，從而增加扣除項目金額；反之亦然。 五、企業(yè)所得稅 常見稅收風(fēng)險及對策 主要體現(xiàn)在國稅法（ 2020） 31 號文之規(guī)定，如 （ 1） 已具備完工產(chǎn)品特性，不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入； （ 2） 銷售確認時間不符合規(guī)定； （ 3） 視同銷售行為不確認收入或收入確認不合理； （ 4） 成本費用列支不合理 主要對策：爭取核定征收，如無法爭取，可采取的措施主要有： 主要籌劃方法 （ 1）收入：見《營業(yè)稅》 （ 2）成本：見《土地增值稅》 （ 3）財務(wù)費用：見《土地增值稅》 （ 4）銷售費用：控制在 8%以內(nèi)
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