房地產(chǎn)稅收政策講解(長沙稅校)-資料下載頁
2025-02-26 09:06本頁面
【正文】 發(fā)或同一期內(nèi)的成本分配。 計稅成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 87 （四）預算造價法 計算公式： 某一成本對象應分配的成本 =該成本對象預算造價247。 期內(nèi)全部成本對預算造價 應分配的開發(fā)成本 計稅成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 88 （五）預定售價法 指按期內(nèi)某一成本對象預定售價占期內(nèi)全部成本對象預定售價總額的比例進行分配。 該該僅適用于一次性開發(fā)或同一期內(nèi)的成本分配。 計稅成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 89 （五）預定售價法 計算公式： 某一成本對象應分配的成本 =該成本對象預定造價247。 期內(nèi)全部成本對預定售價 應分配的開發(fā)成本 計稅成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 90 下列共同性成本項目或不能分清成本對象的間接成本項目必須按以下方法進行分配： （一）土地征用及拆遷補償費（或自用土地開發(fā)成本），應按占地面積法進行分配。如果確需采用預定售價法的，應事先和主管稅機關(guān)按預約定價的方式進行協(xié)商。 計稅成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 91 下列共同性成本項目或不能分清成本對象的間接成本項目必須按以下方法進行分配： （二）公共配套設施開發(fā)成本（或公共配套設施開發(fā)成本費）按建筑面積法在可售計稅成本對象間進行分配。 計稅成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 92 下列共同性成本項目或不能分清成本對象的間接成本項目必須按以下方法進行分配： （三）其他成本項目的分配法由開發(fā)企業(yè)自行確定。 計稅成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 93 單獨建造的，應作為獨立的成本對象進行核算，利用地下基礎設施建造的，不進行成本核算，待實際銷售時再作稅務處理。 停車位 94 開發(fā)產(chǎn)品完工后，如果因保證質(zhì)量需要而未全部付款給施工單位，沒能取得全部工程款發(fā)票的，可憑有關(guān)合同、協(xié)議在全部工程款的 10%以內(nèi)預提，計入相關(guān)成本對象，至保質(zhì)期滿后再行調(diào)整。 質(zhì)量保證金 95 開發(fā)企業(yè)支付給物業(yè)管理公司的費用，如果約定給業(yè)主并?？顚Ｓ玫模蓳?jù)實稅前扣除。 物業(yè)管理費 96 開發(fā)企業(yè)按規(guī)定補償給拆遷戶的，其建筑成本可作為共同性成本進行稅務處理，超過補償標準的，則正常銷售進行處理。 回遷房 97 開發(fā)企業(yè)境外支付銷售費、設計費的，按 10%稅前扣除。 境外支付銷售費、設計費問題 98 第五章 特定事項的稅務處理 99 一、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理 （一）定義 （二）分配開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理 （三）分配利潤的稅務處理 100 一、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理 （一）定義 開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目 未成立獨立法人公司 的，為合作建造開發(fā)產(chǎn)品。 101 （二）分配開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理 ○收入確認的時點： 首次 分配開發(fā)產(chǎn)品時 ○收入確認的范圍： 應分 開發(fā)產(chǎn)品 ○兩種處理方法 已結(jié)算計稅成本：計稅成本與投資額的差額 計入應納稅所得額 未結(jié)算計稅成本：投資額轉(zhuǎn)作預售收入 一、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理 102 一、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務 處理 （三）分配利潤的稅務處理 ○ 開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅不得在稅前分 配該項目的利潤 ○ 投資方取得利潤視同取得股息、紅利 ○ 開發(fā)企業(yè)接受的投資額不負擔成本費用 103 二、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目的稅務處理 （一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的稅務處理 （二）企業(yè)、單位以股權(quán)形式投資的稅務處理 104 （一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的稅務處理 ○ 投出方涉及的稅務處理 ◎收入確認的時點： 首次取得 開發(fā)產(chǎn)品時 ◎收入確認的范圍： 應取得的 開發(fā)產(chǎn)品 ◎經(jīng)濟業(yè)務分解為兩部分 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 購入開發(fā)產(chǎn)品 二、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目的稅務處理 105 二、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目的稅務處理 ○ 接受方涉及的稅務處理 ◎收入確認的時點： 首次分出 開發(fā)產(chǎn)品 ◎收入確認的范圍： 應分出的 開發(fā)產(chǎn)品 ◎開發(fā)項目成本的確認 購入土地使用權(quán)價格 106 二、 以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目的稅務處理 （二）企業(yè)、單位以股權(quán)形式投資的稅務處理 ○ 投出方的稅務處理 ◎稅務處理時點：投資交易發(fā)生時 ◎稅務處理原則：交易分解為銷售非貨幣性資產(chǎn) 和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務 107 ○ 接受方的稅務處理 ◎稅務處理時點：投資交易發(fā)生時 ◎稅務處理原則：按投資交易額計算土地使用權(quán)的成本，計入開發(fā)產(chǎn)品的成本 二、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目的稅務處理 108 第六章 附 則 109 自 2023年 1月 1日起執(zhí)行， 《 國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知 》 （國稅發(fā)［ 2023］ 31號）同時廢止。 此前沒有明確規(guī)定且尚未進行處理的稅務事項，按本通知執(zhí)行。 新文件適用執(zhí)行時間 110 主要涉及 外資企業(yè)。 新老文件銜接 謝謝！ 演講完畢，謝謝觀看！
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