【正文】 占總面積的比例計算分攤：1000(6000247。10000)＝600萬元②按建筑面積計算分攤：1000［15000247。（15000＋5000)＝750萬元可見不同的分攤方法，計算出的分攤金額是不一樣的，對于層次、建筑面積大體相同，則按土地面積分攤相對合理，如果層次、建筑面積相差很大，則按建筑面積分攤就較為合理。土地增值稅扣除項目中的開發(fā)間接費用與房地產(chǎn)開發(fā)費用的劃分開發(fā)間接費用是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，是用于核算企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。房地產(chǎn)企業(yè)財務會計制度中的管理費用包括公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、稅金、土地使用費、土地損失補償費、技術轉讓費、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷、業(yè)務招待費、壞賬損失、存貨盤虧及毀損和報廢(減盤盈)損失，以及其他管理費用。企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，應計入期間費用的“管理費用“科目，不應計入開發(fā)間接費用。財務費用包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費、金融機構手續(xù)費，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務費用。銷售費用包括應由企業(yè)負擔的運輸費、裝卸費、包裝費、保險費、維修費、展覽費、差旅費、廣告費、代銷手續(xù)費、銷售服務費、以及專設銷售機構的銷售人員工資、獎金、福利費、折舊費、修理費、物料消耗和其他經(jīng)費等。房地產(chǎn)開發(fā)成本中的開發(fā)間接費用與房地產(chǎn)開發(fā)費用，兩者很容易混淆。由于房地產(chǎn)開發(fā)費用有比例限制，并且開發(fā)間接費用可以做為加計扣除20％的依據(jù)，因此部分納稅人有意或無意將費用盡量轉移到房地產(chǎn)開發(fā)成本。如果不細加區(qū)分，就會造成土地開發(fā)成本虛增，相應的房地產(chǎn)開發(fā)費用和加計扣除也會同時虛增。因此開發(fā)間接費用僅僅是一種管理費用，并且是直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的管理費用才能歸集到開發(fā)間接費用中?！景咐?—4】某房地產(chǎn)開發(fā)公司取得土地使用權發(fā)生1000萬元，開發(fā)土地和新建房及配套成本為1200萬元，其中開發(fā)間接費用500萬元（包括管理人員工資福利50萬元，辦公設備折舊50萬元，廣告和其他銷售的費用200萬元），假設該公司不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的利息支出，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為10％。如果不對開發(fā)間接費用中不屬于直接組織管理開發(fā)項目加以剔除，通過計算，則房地產(chǎn)開發(fā)成本需增300萬元，開發(fā)費用虛增30010%=30萬元，加計扣除金額虛增30020%=60萬元，共計扣除項目金額虛增300＋30＋60＝390萬元。由于扣除項目金額增加，必然造成增值額和增值率的減少，從而減少了應納的土地增值稅。土地增值稅清算成本與會計成本的主要區(qū)別土地增值稅清算成本與會計成本的主要區(qū)別就是預提費用的扣除。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本的計算方法，與工業(yè)產(chǎn)品成本計算的分批法和建筑安裝工程成本竣工結算法相同。開發(fā)產(chǎn)品成本計算是以每一項或每小批開發(fā)產(chǎn)品作為成本計算對象，以房地產(chǎn)開發(fā)建設周期作為成本計算期。因此，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的成本是在開發(fā)產(chǎn)品竣工后根據(jù)其所歸集的全部開發(fā)建設費用計算確定的。而在開發(fā)產(chǎn)品竣工以前，所歸集的開發(fā)建設費用累計額則為未完工開發(fā)產(chǎn)品成本，在資產(chǎn)負債表中作為存貨的構成部分。由于房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)成本是商品房建設或土地開發(fā)的生產(chǎn)成本，開發(fā)成本計算期與其開發(fā)建設周期是一致的。開發(fā)產(chǎn)品是在產(chǎn)品開發(fā)完成并驗收合格后才結算出來的，因而其成本計算是不定期的。對于開發(fā)小區(qū)的建設來說，開發(fā)產(chǎn)品成本計算期與開發(fā)小區(qū)的建設周期原則上應該一致，即各項開發(fā)產(chǎn)品的實際成本一般應于開發(fā)小區(qū)全部竣工后才進行計算與結轉。但在實際工作中，一般住宅小區(qū)的開發(fā)建設，時間通常較長，有的需要幾年的時間方能全部竣工。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進度的安排上，一般是先建住宅，再建配套工程，因而往往出現(xiàn)住宅已經(jīng)建成而配套工程尚未投入使用，或者是住宅已經(jīng)銷售，而道路、綠化尚未完工等情況。這種商品房與配套設施建設的時間差，使得那些已經(jīng)具備使用條件，并己出售的商品房應負擔的配套設施的建設費用，無法按照配套設施的實際成本來計算。為了及時結轉小區(qū)內(nèi)己出售的商品房的開發(fā)成本，以便與其銷售收入相配比，就需要采取預提方式，將未完配套設施的預計建設費用計入己銷售商品房的開發(fā)成本。其計算方法一般是以未完配套設施概算（或預算）為基數(shù)，計算出己出售商品房應負擔的數(shù)額，作為預提費用計入己出售商品房開發(fā)成本。待開發(fā)小區(qū)全部正式竣工決算時，再調(diào)整預提配套設施費用，以保證整個開發(fā)小區(qū)成本計算的準確性。但是，根據(jù)國稅發(fā)〔2006〕187號規(guī)定，對已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；或取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；省稅務機關規(guī)定的其他情況的主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 在土地增值稅清算時未轉讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。 單位建筑面積成本費用＝清算時的扣除項目總金額247。清算的總建筑面積也就意味著如果稅務機關按規(guī)定要求納稅人進行土地增值稅清算時，如果房開企業(yè)仍有未竣工結算的成本，則不允許扣除相應的預提費用。即使清算后再轉讓或銷售的，也應當按原清算時的單位成本進行相應成本扣除，單位成本不再進行調(diào)整?！景咐?—5】某房開公司開發(fā)100000平方米的寫字樓，己銷售95000平方米。清算時，共發(fā)生扣除項目金額9000萬元，則單位建筑面積成本費用＝9000247。10＝900元。在清算后，余下的5000平方米的寫字樓一次性轉讓，轉讓金額為800萬元，則其扣除額為5000900＝450萬元。土地成本：《細則》第七條，取得土地使用權所支付的金額，包括地價款、按國家規(guī)定繳納的有關費用。開發(fā)成本：《細則》第七條，成本包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發(fā)間接費用。 開發(fā)成本審核應注意的事項：（1）土地征用及拆遷補償費的審核：（國稅發(fā)【2009】31號）　?、偻蛔谕恋赜卸鄠€開發(fā)項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確?！　、谑欠翊嬖趯⒎康禺a(chǎn)開發(fā)費用記入取得土地使用權支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形?！　、鄄疬w補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。（2）前期工程費、基礎設施費的審核：　?、偾捌诠こ藤M、基礎設施費是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形?！　、谑欠駥⒎康禺a(chǎn)開發(fā)費用記入前期工程費、基礎設施費?！　、鄱鄠€（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。（3）公共配套設施費的審核：　?、俟才涮自O施的界定是否準確，公共配套設施費是否真實發(fā)生，有無預提的公共配套設施費情況。　?、谑欠駥⒎康禺a(chǎn)開發(fā)費用記入公共配套設施費?！　、鄱鄠€（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。（4）建筑安裝工程費的審核：　?、侔l(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符?！　、诜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否重復計算扣除項目。③參照當?shù)禺斊谕愰_發(fā)項目單位平均建安成本或當?shù)亟ㄔO部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常?！　、芊康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設的，還應當關注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況?！　、萁ㄖ惭b發(fā)票是否在項目所在地稅務機關開具?！　。?）開發(fā)間接費用的審核：　?、偈欠翊嬖趯⑵髽I(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用記入開發(fā)間接費用的情形?！　、陂_發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，有無預提開發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。　?。?）利息支出的審核：　　①是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用。　?、诜制陂_發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤?！　、劾瞄e置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。財稅字[1995]48號：利息的扣除按以下方法計算：（1）利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；（2）對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。　?。?）代收費用的審核?！　τ诳h級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收??；當代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)的情形。開發(fā)土地、新建房屋及配套設施的費用；《細則》第七條：費用包括：管理費用、銷售費用、財務費用。財務費用中的利息支出：凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同期同類貸款利率計算的金額；其他費用（管理費用、財務費用），按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和10%以內(nèi)計算扣除 。【相關鏈接】（1）開發(fā)費用不據(jù)實扣除的理由：根據(jù)現(xiàn)行財務會計制度規(guī)定，“三項費用”作為期間費用，直接計入當期損益，不按成本對象分攤，故在進行土地增值稅清繳時，很難確定實際發(fā)生的期間費用當中，具體應歸屬哪個項目多少。因此，費用的扣除，不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生費用扣除，而是依據(jù)利息支出能否按轉讓房地產(chǎn)項目進行分攤，依以上方法計算。（2）金融機構的概念： 金融機構是指經(jīng)中國人民銀行批準專門從事貨幣信用活動的中介組織。從我國目前的情況看我國金融機構按其地位和功能劃分大致有以下四類： ①貨幣當局，又稱中央銀行，即中國人民銀行。 ②銀行。包括政策性銀行、商業(yè)銀行。商業(yè)銀行又分為：國有獨 資商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市合作銀行以及住房儲蓄銀行。 ③非銀行金融機構。主要包括國有及股份制的保險公司，城市合作社及農(nóng)村信用合作社，信托投資公司，證券公司，證券交易中心，投資基金管理公司，證券登記公司，財務公司，及其他非銀行金融機構。 ④境內(nèi)開辦的外資、僑資、中外合資金融機構。包括外資、僑資、中外合資的銀行、財務公司、保險機構等在我國境內(nèi)設立的業(yè)務分支機構及駐華代表處。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的利息支出是通過未經(jīng)中國人民銀行批準的單位或個人發(fā)生的，則按“不能提供金融機構證明來處理，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的10％以內(nèi)計算扣除?！保?）問題討論： 以下說法是否正確？ 土地增值稅細則規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)的成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用，其中并不包括借款費用。因此，借款費用記入開發(fā)成本后，在財政部和國家稅務總局未制定新規(guī)定之前，計入開發(fā)成本的借款費用不得作為加計20%扣除的基數(shù)。（4）問題討論：如果不發(fā)生貸款利息，期間費用應按照百分之幾扣除？與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金；《細則》第七條：稅金包括：在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅財稅字[1995]48號：對于印花稅通過“管理費用”核算的房地產(chǎn)企業(yè)，印花稅不可另行扣除。其他扣除項目《土地增值稅暫行條例細則》：第七條第六項：根據(jù)條例第六條第五項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和加計20%的扣除。財稅字[1995]48號：代收費用計入房價、作為收入的，可以扣除，但不許作為加計扣除20%的基數(shù)；代收費用未計入房價、未作為收入的，不許扣除。計算扣除項目金額時應注意的其他問題：國稅發(fā)[2006]187號（1）提供“前期工程費、建安費、基礎設施費、開發(fā)間接費：”四項資料不真實或不符合清算要求，稅務部門可根據(jù)當?shù)卦靸r部門造價定額資料，結合房屋的結構、用途、區(qū)位等因素核定扣除四項費用。（2）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的派出所、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：A、“產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有”或“無償交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公益事業(yè)的”，其成本、費用可以扣除；B、建成后有償轉讓的，應先計算收入，再準予扣除成本費用。（3）銷售已裝修的房屋，裝修費可以計入成本；（五）增值稅稅率土地增值稅稅率采用四級超率累進稅率，具體稅率為30%、40%、50%、60%四個檔次。具體應適用哪一級稅率應根據(jù)增值率大小確定。增值率＝增值額247。扣除項目金額100% 《細則》規(guī)定：增值率未超過50%的（含50%）土地增值稅稅額＝增值額30%增殖率在50%—100%（含00%）之間的土地增值稅稅額＝增值額40%—扣除項目金額5% 增殖率在100%—200%（含200%）之間的土地增值稅稅額＝增值額50%—扣除項目金額15% 增殖率超過200%的土地增值稅稅額＝增值額60%—扣除項目金額35% 公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。二、綜合案例分析：【案例2—6】某房地產(chǎn)企業(yè)集團，2006年1月立項開發(fā)一住宅小區(qū)，各種手續(xù)均以本公司名義辦理。發(fā)總建筑面積21萬平方米房屋，其中住宅18萬平方米（含別墅樓1萬平方米）；小區(qū)配套設施房屋含幼兒園、會所、物業(yè)樓計5000平方米；小學5000平方米；其他商業(yè)用房屋、寫字樓等2萬平方米。取得350畝開發(fā)土地的使用權時，；發(fā)生建筑成本 （不含項目借款利息）；發(fā)生各項費用4500萬元（印花稅通過“管理費用”核算）。該項目共繳納各項稅