【正文】 占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅?000(6000247。10000)＝600萬元②按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅?000［15000247。（15000＋5000)＝750萬元可見不同的分?jǐn)偡椒?，?jì)算出的分?jǐn)偨痤~是不一樣的，對(duì)于層次、建筑面積大體相同，則按土地面積分?jǐn)傁鄬?duì)合理，如果層次、建筑面積相差很大，則按建筑面積分?jǐn)偩洼^為合理。土地增值稅扣除項(xiàng)目中的開發(fā)間接費(fèi)用與房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的劃分開發(fā)間接費(fèi)用是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，是用于核算企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度中的管理費(fèi)用包括公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、稅金、土地使用費(fèi)、土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤虧及毀損和報(bào)廢(減盤盈)損失，以及其他管理費(fèi)用。企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入期間費(fèi)用的“管理費(fèi)用“科目，不應(yīng)計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用包括企業(yè)經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。銷售費(fèi)用包括應(yīng)由企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、包裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)、展覽費(fèi)、差旅費(fèi)、廣告費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)、以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗和其他經(jīng)費(fèi)等。房地產(chǎn)開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)用與房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，兩者很容易混淆。由于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用有比例限制，并且開發(fā)間接費(fèi)用可以做為加計(jì)扣除20％的依據(jù)，因此部分納稅人有意或無意將費(fèi)用盡量轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)成本。如果不細(xì)加區(qū)分，就會(huì)造成土地開發(fā)成本虛增，相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和加計(jì)扣除也會(huì)同時(shí)虛增。因此開發(fā)間接費(fèi)用僅僅是一種管理費(fèi)用，并且是直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的管理費(fèi)用才能歸集到開發(fā)間接費(fèi)用中。【案例2—4】某房地產(chǎn)開發(fā)公司取得土地使用權(quán)發(fā)生1000萬元，開發(fā)土地和新建房及配套成本為1200萬元，其中開發(fā)間接費(fèi)用500萬元（包括管理人員工資福利50萬元，辦公設(shè)備折舊50萬元，廣告和其他銷售的費(fèi)用200萬元），假設(shè)該公司不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的利息支出，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10％。如果不對(duì)開發(fā)間接費(fèi)用中不屬于直接組織管理開發(fā)項(xiàng)目加以剔除，通過計(jì)算，則房地產(chǎn)開發(fā)成本需增300萬元，開發(fā)費(fèi)用虛增30010%=30萬元，加計(jì)扣除金額虛增30020%=60萬元，共計(jì)扣除項(xiàng)目金額虛增300＋30＋60＝390萬元。由于扣除項(xiàng)目金額增加，必然造成增值額和增值率的減少，從而減少了應(yīng)納的土地增值稅。土地增值稅清算成本與會(huì)計(jì)成本的主要區(qū)別土地增值稅清算成本與會(huì)計(jì)成本的主要區(qū)別就是預(yù)提費(fèi)用的扣除。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本的計(jì)算方法，與工業(yè)產(chǎn)品成本計(jì)算的分批法和建筑安裝工程成本竣工結(jié)算法相同。開發(fā)產(chǎn)品成本計(jì)算是以每一項(xiàng)或每小批開發(fā)產(chǎn)品作為成本計(jì)算對(duì)象，以房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期作為成本計(jì)算期。因此，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的成本是在開發(fā)產(chǎn)品竣工后根據(jù)其所歸集的全部開發(fā)建設(shè)費(fèi)用計(jì)算確定的。而在開發(fā)產(chǎn)品竣工以前，所歸集的開發(fā)建設(shè)費(fèi)用累計(jì)額則為未完工開發(fā)產(chǎn)品成本，在資產(chǎn)負(fù)債表中作為存貨的構(gòu)成部分。由于房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)成本是商品房建設(shè)或土地開發(fā)的生產(chǎn)成本，開發(fā)成本計(jì)算期與其開發(fā)建設(shè)周期是一致的。開發(fā)產(chǎn)品是在產(chǎn)品開發(fā)完成并驗(yàn)收合格后才結(jié)算出來的，因而其成本計(jì)算是不定期的。對(duì)于開發(fā)小區(qū)的建設(shè)來說，開發(fā)產(chǎn)品成本計(jì)算期與開發(fā)小區(qū)的建設(shè)周期原則上應(yīng)該一致，即各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本一般應(yīng)于開發(fā)小區(qū)全部竣工后才進(jìn)行計(jì)算與結(jié)轉(zhuǎn)。但在實(shí)際工作中，一般住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)，時(shí)間通常較長(zhǎng)，有的需要幾年的時(shí)間方能全部竣工。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)度的安排上，一般是先建住宅，再建配套工程，因而往往出現(xiàn)住宅已經(jīng)建成而配套工程尚未投入使用，或者是住宅已經(jīng)銷售，而道路、綠化尚未完工等情況。這種商品房與配套設(shè)施建設(shè)的時(shí)間差，使得那些已經(jīng)具備使用條件，并己出售的商品房應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，無法按照配套設(shè)施的實(shí)際成本來計(jì)算。為了及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)小區(qū)內(nèi)己出售的商品房的開發(fā)成本，以便與其銷售收入相配比，就需要采取預(yù)提方式，將未完配套設(shè)施的預(yù)計(jì)建設(shè)費(fèi)用計(jì)入己銷售商品房的開發(fā)成本。其計(jì)算方法一般是以未完配套設(shè)施概算（或預(yù)算）為基數(shù)，計(jì)算出己出售商品房應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額，作為預(yù)提費(fèi)用計(jì)入己出售商品房開發(fā)成本。待開發(fā)小區(qū)全部正式竣工決算時(shí)，再調(diào)整預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)用，以保證整個(gè)開發(fā)小區(qū)成本計(jì)算的準(zhǔn)確性。但是，根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)規(guī)定，對(duì)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；或取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。 單位建筑面積成本費(fèi)用＝清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額247。清算的總建筑面積也就意味著如果稅務(wù)機(jī)關(guān)按規(guī)定要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，如果房開企業(yè)仍有未竣工結(jié)算的成本，則不允許扣除相應(yīng)的預(yù)提費(fèi)用。即使清算后再轉(zhuǎn)讓或銷售的，也應(yīng)當(dāng)按原清算時(shí)的單位成本進(jìn)行相應(yīng)成本扣除，單位成本不再進(jìn)行調(diào)整?！景咐?—5】某房開公司開發(fā)100000平方米的寫字樓，己銷售95000平方米。清算時(shí)，共發(fā)生扣除項(xiàng)目金額9000萬元，則單位建筑面積成本費(fèi)用＝9000247。10＝900元。在清算后，余下的5000平方米的寫字樓一次性轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓金額為800萬元，則其扣除額為5000900＝450萬元。土地成本：《細(xì)則》第七條，取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括地價(jià)款、按國(guó)家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。開發(fā)成本：《細(xì)則》第七條，成本包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。 開發(fā)成本審核應(yīng)注意的事項(xiàng)：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的審核：（國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)）　?、偻蛔谕恋赜卸鄠€(gè)開發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。　?、谑欠翊嬖趯⒎康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。　?、鄄疬w補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。（2）前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的審核：　?、偾捌诠こ藤M(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。　?、谑欠駥⒎康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)?！　、鄱鄠€(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂＃?）公共配套設(shè)施費(fèi)的審核：　?、俟才涮自O(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況?！　、谑欠駥⒎康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)?！　、鄱鄠€(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)?。?）建筑安裝工程費(fèi)的審核：　?、侔l(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符?！　、诜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購(gòu)建筑材料時(shí)，自購(gòu)建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。③參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常?！　、芊康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營(yíng)方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況?！　、萁ㄖ惭b發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具?！　。?）開發(fā)間接費(fèi)用的審核：　?、偈欠翊嬖趯⑵髽I(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形?！　、陂_發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效?！　。?）利息支出的審核：　?、偈欠駥⒗⒅С鰪姆康禺a(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。　?、诜制陂_發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)偂！　、劾瞄e置專項(xiàng)借款對(duì)外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。財(cái)稅字[1995]48號(hào)：利息的扣除按以下方法計(jì)算：（1）利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；（2）對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。　?。?）代收費(fèi)用的審核?！　?duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)并向購(gòu)買方一并收取；當(dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)時(shí)，審核有無將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形。開發(fā)土地、新建房屋及配套設(shè)施的費(fèi)用；《細(xì)則》第七條：費(fèi)用包括：管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出：凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同期同類貸款利率計(jì)算的金額；其他費(fèi)用（管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用），按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和10%以內(nèi)計(jì)算扣除 。【相關(guān)鏈接】（1）開發(fā)費(fèi)用不據(jù)實(shí)扣除的理由：根據(jù)現(xiàn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，“三項(xiàng)費(fèi)用”作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不按成本對(duì)象分?jǐn)?，故在進(jìn)行土地增值稅清繳時(shí)，很難確定實(shí)際發(fā)生的期間費(fèi)用當(dāng)中，具體應(yīng)歸屬哪個(gè)項(xiàng)目多少。因此，費(fèi)用的扣除，不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生費(fèi)用扣除，而是依據(jù)利息支出能否按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分?jǐn)?，依以上方法?jì)算。（2）金融機(jī)構(gòu)的概念： 金融機(jī)構(gòu)是指經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)專門從事貨幣信用活動(dòng)的中介組織。從我國(guó)目前的情況看我國(guó)金融機(jī)構(gòu)按其地位和功能劃分大致有以下四類： ①貨幣當(dāng)局，又稱中央銀行，即中國(guó)人民銀行。 ②銀行。包括政策性銀行、商業(yè)銀行。商業(yè)銀行又分為：國(guó)有獨(dú) 資商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市合作銀行以及住房?jī)?chǔ)蓄銀行。 ③非銀行金融機(jī)構(gòu)。主要包括國(guó)有及股份制的保險(xiǎn)公司，城市合作社及農(nóng)村信用合作社，信托投資公司，證券公司，證券交易中心，投資基金管理公司，證券登記公司，財(cái)務(wù)公司，及其他非銀行金融機(jī)構(gòu)。 ④境內(nèi)開辦的外資、僑資、中外合資金融機(jī)構(gòu)。包括外資、僑資、中外合資的銀行、財(cái)務(wù)公司、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等在我國(guó)境內(nèi)設(shè)立的業(yè)務(wù)分支機(jī)構(gòu)及駐華代表處。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的利息支出是通過未經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)的單位或個(gè)人發(fā)生的，則按“不能提供金融機(jī)構(gòu)證明來處理，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除?！保?）問題討論： 以下說法是否正確？ 土地增值稅細(xì)則規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)的成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用，其中并不包括借款費(fèi)用。因此，借款費(fèi)用記入開發(fā)成本后，在財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局未制定新規(guī)定之前，計(jì)入開發(fā)成本的借款費(fèi)用不得作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。（4）問題討論：如果不發(fā)生貸款利息，期間費(fèi)用應(yīng)按照百分之幾扣除？與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；《細(xì)則》第七條：稅金包括：在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅財(cái)稅字[1995]48號(hào)：對(duì)于印花稅通過“管理費(fèi)用”核算的房地產(chǎn)企業(yè)，印花稅不可另行扣除。其他扣除項(xiàng)目《土地增值稅暫行條例細(xì)則》：第七條第六項(xiàng)：根據(jù)條例第六條第五項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和加計(jì)20%的扣除。財(cái)稅字[1995]48號(hào)：代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)、作為收入的，可以扣除，但不許作為加計(jì)扣除20%的基數(shù)；代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)、未作為收入的，不許扣除。計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)應(yīng)注意的其他問題：國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)（1）提供“前期工程費(fèi)、建安費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)：”四項(xiàng)資料不真實(shí)或不符合清算要求，稅務(wù)部門可根據(jù)當(dāng)?shù)卦靸r(jià)部門造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋的結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素核定扣除四項(xiàng)費(fèi)用。（2）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的派出所、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：A、“產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有”或“無償交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公益事業(yè)的”，其成本、費(fèi)用可以扣除；B、建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)先計(jì)算收入，再準(zhǔn)予扣除成本費(fèi)用。（3）銷售已裝修的房屋，裝修費(fèi)可以計(jì)入成本；（五）增值稅稅率土地增值稅稅率采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，具體稅率為30%、40%、50%、60%四個(gè)檔次。具體應(yīng)適用哪一級(jí)稅率應(yīng)根據(jù)增值率大小確定。增值率＝增值額247?？鄢?xiàng)目金額100% 《細(xì)則》規(guī)定：增值率未超過50%的（含50%）土地增值稅稅額＝增值額30%增殖率在50%—100%（含00%）之間的土地增值稅稅額＝增值額40%—扣除項(xiàng)目金額5% 增殖率在100%—200%（含200%）之間的土地增值稅稅額＝增值額50%—扣除項(xiàng)目金額15% 增殖率超過200%的土地增值稅稅額＝增值額60%—扣除項(xiàng)目金額35% 公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。二、綜合案例分析：【案例2—6】某房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，2006年1月立項(xiàng)開發(fā)一住宅小區(qū)，各種手續(xù)均以本公司名義辦理。發(fā)總建筑面積21萬平方米房屋，其中住宅18萬平方米（含別墅樓1萬平方米）；小區(qū)配套設(shè)施房屋含幼兒園、會(huì)所、物業(yè)樓計(jì)5000平方米；小學(xué)5000平方米；其他商業(yè)用房屋、寫字樓等2萬平方米。取得350畝開發(fā)土地的使用權(quán)時(shí)，；發(fā)生建筑成本 （不含項(xiàng)目借款利息）；發(fā)生各項(xiàng)費(fèi)用4500萬元（印花稅通過“管理費(fèi)用”核算）。該項(xiàng)目共繳納各項(xiàng)稅