房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析侯展20090826-資料下載頁
2025-05-10 22:06本頁面
【正文】 i, Your Reliable Business Partner 企業(yè)所得稅（ 44） ?企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理： ?企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開發(fā)產(chǎn)品 (包括首次取得的和以后應(yīng)取得的 )的市場公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。 Zhonghui, Your Reliable Business Partner 企業(yè)所得稅（ 45） ?國稅函 [2021]342號 ① 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)其 開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用 時(shí)均應(yīng)視為已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本并計(jì)算此前以預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年（完工年度）應(yīng)納稅所得額。 ② 開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已 開始實(shí)際投入使用 。 Zhonghui, Your Reliable Business Partner 企業(yè)所得稅（ 46） ?國稅發(fā) 〔 2021〕 31號的問題 ?業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、 業(yè)務(wù)宣傳費(fèi) 的銜接 ?原則上按新稅法的規(guī)定處理 ?對 代建業(yè)務(wù) 的規(guī)定進(jìn)行了刪除 ?浙國稅所［ 2021］ 7號 Zhonghui, Your Reliable Business Partner 企業(yè)所得稅（ 47） ?房地產(chǎn)企業(yè)普遍問題 ① 資本弱化 ② 資金管理方式 ③ 總部管理費(fèi)及服務(wù)費(fèi)的問題 ④ 投資收益 Zhonghui, Your Reliable Business Partner 企業(yè)所得稅（ 48） ?資本弱化 ? 超過 2： 1的利息支出，如要在所得稅前扣除，需向稅局提供資料證明關(guān)聯(lián)債權(quán)金額、利率、期限及融資條件符合獨(dú)立交易原則 ? 關(guān)聯(lián)債資比例超過 2： 1且未能證明符合獨(dú)立交易原則的，應(yīng)按照實(shí)際支付給各關(guān)聯(lián)方利息占關(guān)聯(lián)方利息總額的比例，在各關(guān)聯(lián)方之間進(jìn)行分配，其中： ① 分配給實(shí)際稅負(fù)高于企業(yè)的境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的利息準(zhǔn)予扣除 ② 直接或間接實(shí)際支付給境外關(guān)聯(lián)方的利息應(yīng)視同分配的股息，按照股息和利息分別適用的所得稅稅率差補(bǔ)征企業(yè)所得稅，但對于多出的部分不予退稅 Zhonghui, Your Reliable Business Partner 企業(yè)所得稅（ 49） ?資金管理方式 ? 無償 /（息）借款 ?關(guān)聯(lián)公司間的資金占用，未按獨(dú)立交易原則收取利息，減少所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整 ? 委托貸款 ① 營業(yè)稅：按利息收入全額征收 ② 企業(yè)所得稅：委托貸款方利息收入并入本年利潤；貸款借入方利息支出可稅前抵扣 Zhonghui, Your Reliable Business Partner 企業(yè)所得稅（ 50） ?銀行借款再轉(zhuǎn)借 統(tǒng)借統(tǒng)還 ? 財(cái)稅 [2021]7號 ① 集團(tuán)公司向金融機(jī)構(gòu)借款，分撥給下屬單位。 ② 集團(tuán)公司按支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平向下屬單位收取利息，用于歸還金融機(jī)構(gòu)的利息免營業(yè)稅。 ? 國稅函 [2021]837號 ① 集團(tuán)公司需出具從金融機(jī)構(gòu)取得貸款的證明文件。 ② 下屬單位支付的利息不高于金融機(jī)構(gòu)同期貸款利率的部分可以稅前抵扣。 問題：上述關(guān)于統(tǒng)借統(tǒng)還的規(guī)定在新稅法下是否仍適用？ Zhonghui, Your Reliable Business Partner 企業(yè)所得稅（ 51） ?總部管理費(fèi)及服務(wù)費(fèi)的問題 ? 國稅發(fā) [2021]86號 管理費(fèi) 子公司支付給母公司的管理費(fèi)不得在稅前扣除 服務(wù)費(fèi) 母公司為子公司提供服務(wù)，可按獨(dú)立企業(yè)之間公平交易原則收取服務(wù)費(fèi) Zhonghui, Your Reliable Business Partner 企業(yè)所得稅（ 52） 服務(wù)費(fèi) 雙方應(yīng)簽訂協(xié)議 申報(bào)服務(wù)費(fèi)的稅前扣除應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供相關(guān)材料 向多個(gè)子公司提供同類服務(wù)，可分項(xiàng)簽訂合同 /協(xié)議，也可用服務(wù)分?jǐn)倕f(xié)議方式 服務(wù)分?jǐn)倕f(xié)議方式 ? 母公司先歸結(jié)實(shí)際費(fèi)用并附加利潤作為總服務(wù)費(fèi) ? 將總服務(wù)費(fèi)在各收益子公司間合理分?jǐn)? Zhonghui, Your Reliable Business Partner 企業(yè)所得稅（ 53） ?投資收益的問題 ? 利潤分配 ① 中國居民企業(yè)間的利潤分配免稅非居民企業(yè)從我國居民企業(yè)取得的利潤征收 10%的預(yù)提所得稅 ② 與中國大陸有簽訂由避免雙重征稅協(xié)定的國家或地區(qū)適用協(xié)定的規(guī)定（如香港 7%，新加坡： 5%的預(yù)提所得稅） ? 股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益 ① 居民企業(yè)間的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益并入應(yīng)納稅所得交納所得稅 ② 非居民企業(yè)轉(zhuǎn)讓居民企業(yè)的股權(quán)交納 10%的預(yù)提所得稅 Zhonghui, Your Reliable Business Partner 土地增值稅 (1) 一． 土地增值稅概述 二． 土地增值稅最新稅收政策 三． 土地增值稅清算的問題 Zhonghui, Your Reliable Business Partner 土地增值稅 (2) ?土地增值稅扣除項(xiàng)目的計(jì)算與企業(yè)所得稅計(jì)算方法不同 Zhonghui, Your Reliable Business Partner
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