房地產企業(yè)最新稅收政策解析侯展20090826(編輯修改稿)
2025-06-15 22:06 本頁面
【文章內容簡介】 用部位、共用設施設備 )進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準予在當期據(jù)實扣除 ?企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除 Zhonghui, Your Reliable Business Partner 企業(yè)所得稅（ 20） ?企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理 Zhonghui, Your Reliable Business Partner 企業(yè)所得稅（ 21） (一 )屬于非營利性且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理 (二 )屬于營利性的，或產權歸企業(yè)所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產品進行處理。 Zhonghui, Your Reliable Business Partner 企業(yè)所得稅（ 22） ?企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施應單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。 Zhonghui, Your Reliable Business Partner 企業(yè)所得稅（ 23） ?對于公建配套設施，大體上分為以下幾類： 作為公共配套設施。意味著可以扣除成本。 作為開發(fā)產品。作為單獨的成本對象，要同銷售收入相配比，未銷售前不得扣除成本。 自建固定資產。不能將成本在成本對象前扣除。 有償移交、給予經濟補償?shù)目傻挚墼擁椖康慕ㄔ斐杀径侵苯佑嬋胧杖? Zhonghui, Your Reliable Business Partner 企業(yè)所得稅（ 24） ? 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產品時向銀行提供的保證金 (擔保金 )不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除 。 ① 按揭保證金實質上屬于預計負債 ② 為購買方提供的按揭擔保，屬于經營有關的擔保損失，允許在所得稅前扣除 Zhonghui, Your Reliable Business Partner 企業(yè)所得稅（ 25） ? 企業(yè)委托境外機構銷售開發(fā)產品的 ,其支付境外機構的銷售費用 (含傭金或手續(xù)費 )不超過委托銷售收入 10%的部分 ,準予據(jù)實扣除。 ① 延續(xù)原外資房地產中的規(guī)定 ② 注意相對應代扣代繳的營業(yè)稅和所得稅問題 Zhonghui, Your Reliable Business Partner 企業(yè)所得稅（ 26） ?企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理： ?企業(yè)為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。 ?企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用 ,使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。 較統(tǒng)借統(tǒng)貸政策更寬松 注意關聯(lián)方借款利息的 扣除限制 Zhonghui, Your Reliable Business Partner 企業(yè)所得稅（ 27） ?企業(yè)因國家 無償 收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按有關規(guī)定在稅前扣除 ?只規(guī)定了無償，對于低價收回的情況，以及土地上有建筑物的情況，沒有規(guī)定 Zhonghui, Your Reliable Business Partner 企業(yè)所得稅（ 28） ?企業(yè)開發(fā)產品 (以成本對象為計量單位 )整體報廢或毀損，其凈損失按有關規(guī)定審核確認后準予在稅前扣除。 ?部分報廢如何處理 ?企業(yè)開發(fā)產品轉為自用的 ,其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。 ?12個月跨期如何操作 ?只明確了自用的折舊問題，但對于出租的折舊問題沒有明確 Zhonghui, Your Reliable Business Partner 企業(yè)所得稅（ 29） ?計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產品 (包括固定資產，下同 )過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用 ?成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。計稅成本對象的確定原則如下： 六原則 Zhonghui, Your Reliable Business Partner 企業(yè)所得稅（ 30） ?開發(fā)產品計稅成本支出的內容 ① 土地征用費及拆遷補償費 ② 前期工程費 ③ 建筑安裝工程費 ④ 基礎設施建設費 ⑤ 公共配套設施費 ⑥ 開發(fā)間接費 Zhonghui, Your Reliable Business Partner 企業(yè)所得稅（ 31） ?土地征用費及拆遷補償費 ?指為取得土地開發(fā)使用權 (或開發(fā)權 )而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、 大市政配套費（新增）、 契稅、耕地占用稅、土地使用費、 土地閑置費 、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。 ?成本包括 大市政配套費 對土地增值稅有利 返回 Zhonghui, Your Reliable Business Partner 企業(yè)所得稅（ 32） ? 土地征用費及拆遷補償費 ① 母
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