【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 關(guān)的利息支出。? 投資方 取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。 ?長(zhǎng)沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 立足湖南 面向全國(guó) 服務(wù)社會(huì) 以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目 u以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目 實(shí)質(zhì)是外單位出地，房地產(chǎn)公司立項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目。u出地的目的是換房或分利。長(zhǎng)沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 立足湖南 面向全國(guó) 服務(wù)社會(huì) 以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目 （一）換房n企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開發(fā)產(chǎn)品 兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。n開發(fā)方將其分解為按市場(chǎng)公允價(jià)值 銷售該項(xiàng)目應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品和購(gòu)入該項(xiàng)土地使用權(quán) 兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)長(zhǎng)沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 立足湖南 面向全國(guó) 服務(wù)社會(huì) 以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目 （二）分紅? 出地方應(yīng)將其分解為銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)；? 開發(fā)方可按投資交易額計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)的成本案例特殊銷售167。 現(xiàn)金折扣 計(jì)入當(dāng)期損益167。 商業(yè)折扣 扣除折扣后確認(rèn)167。 實(shí)物折扣167。 銷售折讓 沖減當(dāng)期銷售收入167。 銷售退回 沖減當(dāng)期銷售收入商業(yè)折扣（稅法：折扣銷售）現(xiàn)金折扣（ 稅法： 銷售折扣）處理辦法購(gòu)貨數(shù)量大，給購(gòu)貨方的價(jià)格優(yōu)惠 銷貨方為及早收款，付出的代價(jià) 銷貨當(dāng)時(shí) 賒銷之后 發(fā)生原因 鼓勵(lì)購(gòu)買者多買 鼓勵(lì)購(gòu)買者 盡快付款 按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷售商品收入金額。按照扣除現(xiàn)金折扣前的金額確定銷售商品收入金額。現(xiàn)金折扣在實(shí)際發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)發(fā)生時(shí)間依法納稅 維權(quán)理財(cái) 【例】 某房地產(chǎn)公司，為了促銷公開在電視臺(tái)發(fā)布廣告，凡在 2023年 5月 31日以前購(gòu)買該公司開發(fā)產(chǎn)品的（已經(jīng)完工，并決算）一律享受總房?jī)r(jià) 3%的優(yōu)惠；凡在 2023年5月 31日以前一次性付款的，可以再按總房?jī)r(jià)享受 2%的優(yōu)惠，請(qǐng)問： （ 1）這種優(yōu)惠屬于商業(yè)折扣，還是現(xiàn)金折扣，還是商業(yè)折讓？ （ 2）假如采取這種銷售方式在 2023年 5月 31日前銷售出去的房屋優(yōu)惠前的價(jià)值為 15000000元，其中有三分之一屬于一次性交款，收入總額應(yīng)為多少？ （ 3）銷售合同金額應(yīng)為多少？依法納稅 維權(quán)理財(cái)　 分析： （ 1）此種行為，屬于售前優(yōu)惠，目的是 “ 促銷 ” ，應(yīng)屬于商業(yè)折扣。 （ 2）時(shí)間性優(yōu)惠為＝ 150000003% ＝ 450000元 一次性付款優(yōu)惠＝ 1500000030%2% ＝ 90000元 實(shí)際應(yīng)確認(rèn)收入 ＝ 15000000－ 450000－ 90000＝14460000元 （ 3）因?yàn)榇朔N行為屬于售前行為，銷售合同金額應(yīng)為14460000元。依法納稅 維權(quán)理財(cái) 【例】 某房地產(chǎn)公司銷售一棟樓房，總價(jià)值 35000000元，購(gòu)買方因資金問題，在一次性付給房地產(chǎn)公司30000000元后，余下款項(xiàng) 5000000元一直未付。為了及早收回款項(xiàng)，房地產(chǎn)公司與購(gòu)買方達(dá)成協(xié)議，如果購(gòu)買方在2023年 8月 31日以前一次性付清款項(xiàng)，房地產(chǎn)公司給與購(gòu)買方所欠款項(xiàng) 10%的優(yōu)惠。最終，購(gòu)買方于 2023年 8月 25日將余下款項(xiàng)付清，共支付 4500000元。問： （ 1）這種優(yōu)惠屬于商業(yè)折扣，還是現(xiàn)金折扣，還是商業(yè)折讓？ （ 2）企業(yè)應(yīng)按多少確認(rèn)銷售收入？相應(yīng)問題如何處理？ （ 3）銷售合同金額應(yīng)為多少？依法納稅 維權(quán)理財(cái) （ 1）此種行為，屬于售后優(yōu)惠，目的是 “ 回款 ” ，應(yīng)屬于現(xiàn)金折扣。 （ 2）企業(yè)應(yīng)按照銷售全額 35000000確認(rèn)收入。 500000的現(xiàn)金折扣應(yīng)在應(yīng)在 2023年 8月作為財(cái)務(wù)費(fèi)用處理。 （ 3）因?yàn)榇朔N行為屬于售后行為，因此不影響合同金額，銷售合同金額應(yīng)為 35000000元。分析：依法納稅 維權(quán)理財(cái) 【例】 某房地產(chǎn)公司銷售一棟居民住宅，因房屋設(shè)計(jì)與銷售前承諾有區(qū)別，未能達(dá)到客戶滿意，因此客戶要求退房或者進(jìn)行打折處理。經(jīng)與客戶進(jìn)行協(xié)商，有 8戶退房，共計(jì)退回房款 3600000元；有 15戶同意退回一部分房款，每戶退款 15000元。問： （ 1）以上行為屬于商業(yè)折扣、商業(yè)折讓、現(xiàn)金折扣、銷售退回哪種行為？ （ 2）當(dāng)月應(yīng)如何確認(rèn)銷售收入？ （ 3）銷售合同金額是多少？依法納稅 維權(quán)理財(cái) 分析： （ 1）以上行為分兩種情況。其中 8戶的行為屬于銷售退回，目的是 “ 解除購(gòu)買關(guān)系 ” ；其余 15戶的行為屬于銷售折讓，目的是給予 “ 部分補(bǔ)償 ” 。兩者都屬于售后行為。 （ 2）從實(shí)質(zhì)上看，兩者都屬于減少銷售收入，因此均應(yīng)該在實(shí)際業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)，沖減 “ 銷售收入 ” 。共應(yīng)沖減收入 3615000元。 （ 3）以上行為雖然屬于售后行為，但是，系因房地產(chǎn)公司行為造成。因此，銷售合同應(yīng)該變更。首先原來與上面 8戶簽訂的合同應(yīng)該作廢，減少銷售合同的總金額；其次，與上面 15戶簽訂的合同，可做兩種處理，一個(gè)是原合同作廢。按照新價(jià)重新簽訂購(gòu)買合同，一個(gè)是原合同不變，按照賠償價(jià)簽署補(bǔ)充協(xié)議 。 167。 “買一贈(zèng)一 ”依法納稅 維權(quán)理財(cái) 【例】 某房地產(chǎn)公司 2023年 5月賣給張先生一套住宅，銷售載明房屋總價(jià)款是 48萬元，另外附加條款規(guī)定，贈(zèng)送 2匹 TCL掛式空調(diào)機(jī)一臺(tái)（市場(chǎng)價(jià) 2800元）。 2023年 7月賣給李女士住宅一套，銷售合同約定房屋總價(jià)款為 56萬元，另外附加條款規(guī)定贈(zèng)送地下車位（有產(chǎn)權(quán)）一個(gè)，該房屋的公允價(jià)值大約 48萬元、車位的公允價(jià)值大約 10萬元，問，就以上業(yè)務(wù)公司應(yīng)該如何確認(rèn)收入？依法納稅 維權(quán)理財(cái) 分析： 國(guó)稅函 [2023]875號(hào)所說的 “ 買一贈(zèng)一 ” 是指 “ 組合銷售本企業(yè)商品（產(chǎn)品） ” ， 所銷售和贈(zèng)與的商品產(chǎn)品均應(yīng)是 “ 本企業(yè)的 ” 的商品（產(chǎn)品）。按照這一規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋贈(zèng)送的空調(diào)、太陽能熱水器等家用物品，因不是本企業(yè)商品（產(chǎn)品），應(yīng)該不屬于國(guó)稅函 [2023]875號(hào)文件規(guī)定的范圍。 開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為l開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為 范圍 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。 開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為l確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的 方法和順序 為： ?（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定； ?（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定； ?（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于 15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。依法納稅 維權(quán)理財(cái) 【例】 某房地產(chǎn)開發(fā)公司以計(jì)稅成本 80萬元的商品房抵償所欠建筑公司 80萬元的債務(wù)，該房屋的公允價(jià)值（售價(jià)）為 100萬元。企業(yè)賬務(wù)處理： 借：應(yīng)付賬款 80萬 貸：開發(fā)產(chǎn)品 80萬 經(jīng)審核該企業(yè)的年度企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表及納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表，該企業(yè)以房抵債的行為未按視同銷售調(diào)整應(yīng)納稅所得額，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)如何進(jìn)行處理？（為簡(jiǎn)化計(jì)算，不考慮營(yíng)業(yè)稅、城建稅、契稅和印花稅等稅費(fèi)問題。） 抵債行為在稅法上視同銷售收入，應(yīng)按規(guī)定確定收入和成本。就本例而言，應(yīng)確認(rèn)銷售收入 100萬元、計(jì)稅成本 80萬元，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額 =10080=20萬元。分析： 依法納稅 維權(quán)理財(cái) 【例 】 2023年 9月，某房地產(chǎn)開發(fā)公司將一套公允價(jià)值為 1600萬元、成本為 1200萬元的商品房對(duì)外投資與人合伙成立一家餐飲公司，企業(yè)賬務(wù)處理： 借：長(zhǎng)期投資 — 股權(quán)投資 1200萬 貸：開發(fā)產(chǎn)品 1200萬 該企業(yè)的投資業(yè)務(wù)在稅務(wù)上應(yīng)如何進(jìn)行處理？ 稅法規(guī)定 ,企業(yè)以商品房對(duì)外投資的行為應(yīng)視同銷售，應(yīng)按同期同類商品房的銷售價(jià)格確認(rèn)收入。本例中企業(yè)應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額 =16001200=400萬元。分析： 租金收入依法納稅 維權(quán)理財(cái) 【例】 某房地產(chǎn)公司 2023年 7月 1日將一處房產(chǎn)租給一家商業(yè)企業(yè)，約定租期為三年， 2023年 6月 30日到期，每年租金 60萬元。租金于 2023年 6月 25日至 31日之間一次付清。 2023年企業(yè)已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)租金收入 30萬元，問 2023年應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入多少元？ 按照《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條：租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。依以上規(guī)定：房地產(chǎn)公司應(yīng)于 2023年 6月確認(rèn)收入 180萬元，因此， 2023年不應(yīng)確認(rèn)收入。由于 2023年已經(jīng)確認(rèn)收入 30萬元， 2023年 6月實(shí)際應(yīng)確認(rèn)收入 150萬元。分析： 依法納稅 維權(quán)理財(cái) 【例】 某房地產(chǎn)公司 2023年 7月 1日將一處房產(chǎn)租給一家商業(yè)企業(yè)，約定租期為三年， 2023年 6月 30日到期，每年租金 60萬元。約定租金于合同簽訂日一次付清。但是由于經(jīng)濟(jì)糾紛，商場(chǎng) 2023年只付給租金 30萬元，其余租金一直在協(xié)商中。問 2023年應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入多少元？ 分析： 按照《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條：租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。截止到 2023年底，已經(jīng)超過合同規(guī)定的應(yīng)付款日期，因此應(yīng)視為已到應(yīng)付款日期， 2023年應(yīng)確認(rèn)租金收入 150萬元。依法納稅 維權(quán)理財(cái)房地產(chǎn)企業(yè)違約金收入?！镀髽I(yè)所得稅法》第六條：企業(yè)從各種來源取得的收益都應(yīng)該確認(rèn)為收入。因此違約金收入也應(yīng)確認(rèn)為收入；按照《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》應(yīng)屬于其他業(yè)務(wù)收入。依法納稅 維權(quán)理財(cái) 【例】 某房地產(chǎn)公司 2023年 7月共取得兩筆違約金收入。一筆是某購(gòu)房戶因?yàn)槲窗雌谥Ц顿?gòu)房款支付的違約金2023元，一筆是某建筑公司因?yàn)楣こ萄悠谥Ц兜倪`約金50000元。問：企業(yè)就這兩筆違約金會(huì)計(jì)上應(yīng)該如何處理？在稅收上處理有何不同？ （ 1）會(huì)計(jì)上，這兩筆違約金均應(yīng)作為企業(yè)收入處理。實(shí)際工作中應(yīng)計(jì)入 “ 營(yíng)業(yè)外收入 ” 科目。也有的企業(yè)將購(gòu)房違約金收入直接計(jì)入 “ 預(yù)收帳款 ” 或 “ 銷售收入 ” ；將工程延期違約金收入沖減了 “ 開發(fā)成本 — 建安成本 ” 。以上處理均可以，但是絕對(duì)不可以利用 “ 其他往來 ”“ 盈余公積 ”“ 職工福利費(fèi) ” 等賬戶隱瞞、轉(zhuǎn)移收入。 分析：依法納稅 維權(quán)理財(cái)（ 2）在稅收上處理有所不同。首先，從企業(yè)所得稅的角度，二者都是企業(yè)收入的一部分；其次，從營(yíng)業(yè)稅的角度，取得的購(gòu)房戶違約金，與企業(yè)銷售有直接關(guān)系，應(yīng)作為企業(yè)銷售收入的一部分，計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。而從建筑公司取得違約金，與企業(yè)的銷售沒有關(guān)系，不需要繳納營(yíng)業(yè)稅。長(zhǎng)沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 立足湖南 面向全國(guó) 服務(wù)社會(huì) 成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理　 l企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、 已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本 、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。 長(zhǎng)沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 立足湖南 面向全國(guó) 服務(wù)社會(huì)成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理　l已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本的計(jì)算 ?　　 可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本 247。 成本對(duì)象總可售面積 ?　　 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積 可售面積單位工程成本 ?l可售面積 ：建設(shè)部有明文規(guī)定，房管局進(jìn)行實(shí)地測(cè)量。長(zhǎng)沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 立足湖南 面向全國(guó) 服務(wù)社會(huì)成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理　? 維修費(fèi)用 。對(duì)尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品和對(duì)已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除。? 設(shè)施設(shè)備維修基金 。開發(fā)企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的維修基金按規(guī)定于移交時(shí)扣除。代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金不得扣除。 長(zhǎng)沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 立足湖南 面向全國(guó) 服務(wù)社會(huì) 成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理　l配套設(shè)施 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：?（一）屬于 非營(yíng)利性 且產(chǎn)權(quán)屬于全體 業(yè)主 的，或無償 贈(zèng)與 地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。長(zhǎng)沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 立足湖南 面向全國(guó) 服務(wù)社會(huì) 成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理　（二）屬于 營(yíng)利性 的，或 產(chǎn)權(quán)歸企業(yè) 所有的，或 未明確產(chǎn)權(quán) 歸屬的，或無償 贈(zèng)與 地方政府、公用事業(yè)單位以外 其他單位 的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。 ?長(zhǎng)沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 立足湖南 面向全國(guó) 服務(wù)社會(huì)成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理l輔助設(shè)施 。包括在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施等 應(yīng)單獨(dú)核算成本? 出售 的，按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理；? 出租 的，按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理；? 無償 贈(zèng)與 國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位的，按建造公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。長(zhǎng)沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 立足湖南 面向全國(guó) 服務(wù)社會(huì)成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理l保證金 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購(gòu)買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得