【文章內(nèi)容簡介】 ）我國房地產(chǎn)稅收政策的受益負擔問題 房地產(chǎn)稅收政策改革在稅率方面，也就是在稅負方面應體現(xiàn)受益負擔的原則，當受益人享受政府所提供的共用設施比較多以及所享受的城 市環(huán)境比較好，所擁有的房地產(chǎn)價值由于城市的優(yōu)化而升值的納稅主體應向國家多納稅，采取不同的稅負，這正是受益負擔原則的表現(xiàn)，也就是誰受益誰負擔，誰受益多誰多負擔的原則。所以在進行房地產(chǎn)稅收改革的時候應按照不同受益群體而采取差別稅率的原則，要考慮在不同城市，不同地區(qū)、不同地段按受到國家所提供的公共物品的大小來征稅，而不能一刀切，否則不能體現(xiàn)稅收的受益負擔的原則。 以上是就我國稅收的基本原則來分析我國房地產(chǎn)業(yè)稅收改革應遵循的基本原則，也就是說，我國在改革房地產(chǎn)稅收政策時一定要按照國家有關稅收政策原則來進行，否則就會 適得其反。但因事物發(fā)展過程的復雜性，往往在政策制定中又會出現(xiàn)這樣或那樣的矛盾性，比如如何處理效率與公平之間的關系；如何能充分體現(xiàn)量能負擔與受益負擔二者兼顧的原則等等。 國內(nèi)外有關房地產(chǎn)業(yè)稅收政策研究 國外有關房地產(chǎn)業(yè)稅收政策研究 西方發(fā)達國家和地區(qū)房地產(chǎn)稅的征收制度比較成熟，在房地產(chǎn)稅收方面的理論研究成果和經(jīng)驗也比較多。有理論研究的歷史我們可以追溯到威廉配第時期，之后以亞當斯密的《國富論》為標志的古典經(jīng)濟學時期，其中有薩伊、大衛(wèi)李嘉圖等都在各自的經(jīng)濟學著作中對房地產(chǎn)稅收做了大量的研究和 探討，綜合起來看，主要集中在農(nóng)地稅、房屋稅等古老的房地產(chǎn)稅種，這也是和一定歷史時代的經(jīng)濟發(fā)展相聯(lián)系的。隨著城市規(guī)模及經(jīng)濟的發(fā)展，越來越多的經(jīng)濟學家已開始重視對城市房地產(chǎn)稅收進行研究了，馬歇爾的《經(jīng)濟學原理》的出版，標志著新古典經(jīng)濟學時期的到來，對于城市土地的稅收問題研究的重點已由簡單的稅種描述轉變?yōu)閷Ψ康禺a(chǎn)稅收負擔和歸宿問題的探討。馬歇爾的貢獻主要表現(xiàn)在運用以價格理論為核心的局部均衡分析方法對房山 東交通學院畢業(yè)論文 8 地產(chǎn)稅收進行分析，指出房地產(chǎn)價值等于建筑物價值與地價之和，為判斷土地稅的計稅依據(jù)和土地稅負歸屬奠定了基礎，從而將古 典房地產(chǎn)稅收理論發(fā)展到極至，也對現(xiàn)代房地產(chǎn)稅收理論研究產(chǎn)生了深遠的影響；到了凱恩斯之后公共經(jīng)濟學進入現(xiàn)代時期，此時房地產(chǎn)稅收問題已經(jīng)很少得到理論經(jīng)濟學界的關注，而主要在應用經(jīng)濟學領域內(nèi)予以討論。 20 世紀六、七十年代，西方學者對房地產(chǎn)稅收問題的研究開始興盛起來，在現(xiàn)代公共經(jīng)濟學中，房地產(chǎn)稅收理論研究將土地稅作為要素稅，運用“跨期經(jīng)濟增長模型”展開了房地產(chǎn)稅收效應的動態(tài)一般均衡分析，重點關注土地稅的資源配置效應。 在現(xiàn)代房地產(chǎn)稅收的研究中，對有關房地產(chǎn)方面稅收理論的研究也比較深入，從稅收分析的基本角度來講，這 些研究主要集中在房地產(chǎn)的保有階段的稅負歸屬和經(jīng)濟效益兩方面。在稅負歸屬方面主要有三種觀點，第一種是傳統(tǒng)觀點認為房地產(chǎn)稅是一種貨物稅；第二種觀點是新觀點認為是資本稅；第三種觀點認為房地產(chǎn)稅是一種使用費，也是一種使用者付費論。關于這三種觀點的評論在國外的文獻中評論較少，一般也都是簡單評論。對于有關房地產(chǎn)稅經(jīng)濟研究方面，在土地稅對土地開發(fā)時機的影響的研究成果較成熟，學術界一度出現(xiàn)“中性論”和“非中性論”的觀點。 國內(nèi)關于房地產(chǎn)稅收政策研究 國內(nèi)關于房地產(chǎn)稅收政策的研究可以追源于 19 世紀中期，主要涉及是各 主要房地產(chǎn)稅種的立法、稅收制度的設計問題，此外還涉及到征收方法和稅收負擔的相關內(nèi)容。研究的內(nèi)容流于形式，沒有進一步的深入展開。到了新中國成立以后，實行的是城鎮(zhèn)土地使用無償化，城鎮(zhèn)職工住宅公有化，在這種情況下，房地產(chǎn)稅收在國家財政收入體系中微不足道，因此，有關房地產(chǎn)稅收制度的研究比較少，到了 1980 年，我國開始實施以土地有償使用為核心的土地產(chǎn)權制度改革和住宅貨幣化制度改革。 1994 年取得了分稅制度改革的重大進展，至此，專門針對房地產(chǎn)稅收的研究開始興盛起，具體表現(xiàn)如下： （ 1）關于房地產(chǎn)稅收體系的構成的研究 在 稅種分類方面，主要是按照征稅環(huán)節(jié)來劃分的，有三個環(huán)節(jié)的組成，第一環(huán)節(jié)是取得房地產(chǎn)時應征納的稅種，其中包括契稅、耕地占用稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（ 2021 已停征）；第二環(huán)節(jié)是流通轉讓時應征納的稅種，包括營業(yè)稅、城市建設維護山 東交通學院畢業(yè)論文 9 稅、教育費附加、土地增值稅、所得稅（其中包括企業(yè)所得稅和個人所得稅）和印花稅；三是保有房地產(chǎn)征納的稅項，包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市房地產(chǎn)稅（僅針對外商企業(yè)和外籍人員）。 理論界也有以征收對象為標準來研究中國的房地產(chǎn)稅收體系的，按征收對象將房地產(chǎn)稅收分為流轉稅、所得稅和財產(chǎn)稅三大稅收體 系，但其有別于國際上關于房地產(chǎn)稅收體系的劃分，即所得稅、商品稅和財產(chǎn)稅這三大課稅類。有些學者則認為我國現(xiàn)行稅制中的一些稅種存在課稅理論依據(jù)模糊和稅種性質不清等問題，按其對房地產(chǎn)稅收的定義，他們將中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制中的主要稅種分別歸入所得稅、商品稅、財產(chǎn)稅及其他稅三大類。所得類性質的房地產(chǎn)稅包括企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、農(nóng)業(yè)個稅；商品稅性質的房地產(chǎn)稅是指營業(yè)稅中包含的房地產(chǎn)稅；財產(chǎn)稅及其他稅類中包括了房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅與印花稅、計劃開征而未征的遺產(chǎn)稅和贈與稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅。 （ 2）關于我國房地產(chǎn)稅收弊端問題的研究 國內(nèi)的學者們對我國房地產(chǎn)稅收弊端的研究大都集中在稅種繁多、重復課稅、稅制結構本身存在缺陷；征收范圍有限，稅基狹??；稅與費、租界定模糊；征管力度不強等方面。比如在房地產(chǎn)的流通環(huán)節(jié)設置的稅種過多，稅負也比較重；而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，稅種比較少，且稅收的負擔比較輕，結果是嚴重的稅負不公平的現(xiàn)象。在重復征稅方面，比如，在房地產(chǎn)轉讓環(huán)節(jié)，購買方除了繳納 3%5%的契稅以外，還要繳納萬分之五的印花稅；對房產(chǎn)出租既要征 5%的營業(yè)稅，又要征收 12%的房產(chǎn)稅；對房地產(chǎn)轉讓取得的收入，既要征 收土地增值稅，同時還要征收企業(yè)和個所得稅，這兩個稅種同屬于收益稅，因此就存在了重復征稅的情況。 在房地產(chǎn)稅收的征收范圍和征收對象上，也存在一些弊端，如我國現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅和房地產(chǎn)稅的主要稅收依據(jù)的條例仍舊是 80 年代的舊條例，房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅種只對城市、縣城及建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，而對廣大農(nóng)村非農(nóng)業(yè)用房卻不征收；土地使用稅以面積為計稅依據(jù)，造成稅收不能隨土地增值而增加等。 （ 3）關于房地產(chǎn)稅收制度的政策性研究 分稅制改革以來，對于房地產(chǎn)稅收制度的優(yōu)化研究越來越多，涉及到國外房地產(chǎn)稅收政策的先進性研 究；對中國房地產(chǎn)稅收制度的評價與一般效用分析，對于以稅制改革為目的的政策性研究始終是研究的重點內(nèi)容。 山 東交通學院畢業(yè)論文 10 在對稅制結構的研究方面，主要的建議是對城鎮(zhèn)居民自用住房按比例稅率征收房產(chǎn)稅，對管理體制改革分化出來的部分事業(yè)單位取消稅收優(yōu)惠；合并房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅；合并契稅和房地產(chǎn)印花稅；建議降低或取消土地增值說；提出將城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、農(nóng)業(yè)稅以及耕地占用稅等“五稅合一”設置統(tǒng)一的“不動產(chǎn)占有稅”；并征收物業(yè)稅的建議。 在征收管理方面，主要有以下幾方面的建議：第一、成立專門的房地產(chǎn)評 估機構，科學合理的評估和計算出基準地價、最低限價和房產(chǎn)現(xiàn)值等，以此提高稅收彈性；第二、建立完善的信息溝通平臺，將財稅部門、土地開發(fā)規(guī)劃部門、建設部門、房產(chǎn)管理部門及工商管理部門的有關房地產(chǎn)方面的信息資料集中起來，以便做到信息的公開化；第三，加強管理，完善稅收登記制度，加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督和管理。 關于物業(yè)稅的政策性研究 對于物業(yè)稅的研究，國內(nèi)尚處于理論研究階段，部分地區(qū)在國家相關部委的領導下，開展了物業(yè)稅模擬評稅也稱“空轉”工作，目前國內(nèi)相關的文獻研究主要集中在以下幾個方面： 為了便于理解，我們不防 先給物業(yè)稅下一個定義：物業(yè)稅是針對土地、房屋等不動產(chǎn)在其保有環(huán)節(jié)征收的稅種，征收的對象是納稅人的財產(chǎn)。具體的課稅對象為土地及附著于其上的建筑物等不動產(chǎn)，課稅稅基一般為不動產(chǎn)的市場價值或租金價值，稅率則依據(jù)不同的稅基而有所不同，一般采用比例稅率，稅收的歸屬一般歸地方政府。 關于物業(yè)稅是否可以取代土地出讓金的問題 以吳俊培、馬克和、許一、李家鴿和馬麗波等學者認為開征物業(yè)稅后，應該取消土地出讓金，但在征收物業(yè)稅時，可將出讓環(huán)節(jié)的稅負計算進來，理由主要是，物業(yè)稅的征收對象應該是房產(chǎn)和地產(chǎn)，土地出讓金應納入 物業(yè)稅的征稅范圍。目前我國房地產(chǎn)價格一路攀升，房價太高，主張以物業(yè)稅取代土地出讓金，可以把地價的負擔從房地產(chǎn)開發(fā)者身上后移到房屋使用者身上，這樣，政府在向房地產(chǎn)開發(fā)者供給土地時，就可以無償撥付，房地產(chǎn)開發(fā)成本下降，房價就會大幅下降，從而使更多的人買得起房屋。而同時有一些學者是這樣認為的，何振一、劉維新、楊重光、宏誠認為物業(yè)稅與土地出讓金之間不可替代，土地出讓金與物業(yè)稅是兩個不同性質的事物，各有存在的理由。物業(yè)稅是房地產(chǎn)稅的一種，屬于公共分配范疇；而土地使出讓金是地價的別山 東交通學院畢業(yè)論文 11 稱，地價是政府以土地所有者的身份，在出 讓土地使用權時收取的土地價款，屬于市場范疇，并不是政府為實現(xiàn)公共管理職能收取的費用。由于兩者是性質不同的經(jīng)濟范疇，因此兩者不應當也不能相互替代。 以上兩種觀點，第一種觀點認為物業(yè)稅取代土地出讓金，在需求沒有減少的情況下，開發(fā)商不會主動將政府降低的稅款讓利給消費者的，這也不符合企業(yè)追求利潤最大化的原則。我們知道， 2021 年國家消費稅進行了調(diào)整，大家都知道護膚護發(fā)品取消了消費稅，你有見過你用的洗發(fā)水降價了嗎，不漲就已經(jīng)很好了。第二種觀點認為土地出讓金繼續(xù)征收，同時再征收物業(yè)稅。這是一種重復征稅的反映，土地出讓一 般都是有年限的，所有權仍舊屬于國家，只是讓渡了土地的使用權， 應 該按受益分配進行，但卻只由當期財政使用，而我們知道土地是有限的， 下期政 府在安排財政支出時就沒有這筆收入，這不符合稅收受益負擔的原則，而對于保有環(huán)節(jié)增稅無疑還是對擁有和使用土地者而征收的種稅，這也是重復征稅的反映，這些都不是我國合理設計稅收制度的好辦法。 關于開征物業(yè)稅與相關房地產(chǎn)稅種的改革 安體富和王海勇兩位學者認為適用外資企業(yè)的應該與適用內(nèi)資企業(yè)的房產(chǎn)稅合并。合并后統(tǒng)一開征物業(yè)稅，物業(yè)稅就是房地產(chǎn)稅的別稱。認為城鎮(zhèn)土地使用稅不是稅，而 是地租。我國己建立國有土地有償使用制度，土地出讓金就是使用者向國家一次性繳納的地租，故在其使用年限中不應該再次繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，所以城鎮(zhèn)土地使用予以取消。學者樊麗明和李文認為，耕地占用稅、土地增值稅和契稅是房地產(chǎn)在流轉環(huán)節(jié)需要繳納的稅收，這一環(huán)節(jié)的稅負相對較高，阻礙了資源的正常流動。 認為耕地占用稅的定額稅率是根據(jù)耕地所在地區(qū)人均耕地面積的多少確定的，這就偏離了土地的實際價格。與地價相比，耕地占用稅的稅負非常低，起不到抑制任何占用耕地行為的作用。因此必須對耕地占用稅進行改革。將耕地占用稅的計稅依據(jù)改為耕地 的評估價值，并根據(jù)不同地區(qū)采用差別稅率。 我國土地增值稅的名義稅率過高，過高的稅負對房地產(chǎn)投機行為有一定的抑制作用，但稅負過高也會對正常的房地產(chǎn)流轉產(chǎn)生影響。我國僅就己出售土地的增值額課稅，這使得出售土地與保有土地之間存在稅負差異，可能會強化對保有土地的偏好，影響本己稀缺的土地資源被合理利用。由于土地增值稅計算繁瑣，征收阻力大，己造成很高的稅收成本，收入變的得不償失。所以，對于土地增值額可以采用所得稅的形山 東交通學院畢業(yè)論文 12 式予以調(diào)整，取消土地增值稅，以避免重復征稅。 與物業(yè)稅有關的其他方面的研究 關于對物業(yè)稅的研究 還包括對課稅對象的研究，對房地產(chǎn)價格的影響研究，確定物業(yè)稅稅率的問題研究，以及如何征收管理的研究和屬收歸屬的問題研究。如有些學者認為物業(yè)稅開征以后會對房價有一定的沖擊，理由是開征物業(yè)稅后，養(yǎng)房費用更高，對于擁有多套房產(chǎn)的房主或炒家而言負擔必然加重，所以二手市場上的房源會有一定增加，一定時期內(nèi)的房地產(chǎn)的供應會大于需求，供求關系的改變可能會導致二手房價下降，但是二手市場的供應量增大也只是一段時期內(nèi)可能出現(xiàn)的情況并不具有長期性。從需求角度分析，由于我國人口眾多，人們的住房需求近年才得到釋放，在住房需求十分旺盛的狀 況下，開發(fā)商讓利的空間不會太大，所以價格也不會下降很多。 國務院發(fā)展研究中心不動產(chǎn)稅制改革課題組認為物業(yè)稅應歸于到地方稅系中，使地方政府轉變短期行政行為，充分調(diào)動地方的積極性，使地方政府能更加關心地方投資環(huán)境。地方政府出售土地獲取收入的短期行為事實上很大程度上和我國的財政管理體制有關。我財政支出責任在省以下的地方政府，然而財政收入的大頭在中央。有資料顯示：我國財政總支出的 65%集中在省以下的地方政府，事實上，開征物業(yè)稅可以使地方政府關心投資環(huán)境，當?shù)胤秸辛朔€(wěn)定的收入來源，不必靠賣地補充財政支出時，地方政 府必將更關心本地區(qū)環(huán)境的建設。物業(yè)稅收入歸地方，稅收管理權也應該適當下放到地方，使之成為真正的地方稅。雖然物業(yè)稅管理權應給地方政府，并不意味著中央政府就沒有監(jiān)管責任，中央政府應該設立監(jiān)督機構。規(guī)定出物業(yè)稅統(tǒng)一的評估標準，并編制統(tǒng)一的培訓教材，培訓評估人員。同時，還應考慮對地方為開征物業(yè)稅給予財力上的支持。 我國的房地產(chǎn)業(yè)稅收制度不合理，在目前已經(jīng)成為共識。問題的關鍵在于如何在當前房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)攀升這樣一歷史時期，對其進行合理而有效的改革。 山 東交通學院畢業(yè)論文 13 第二章 我國房地產(chǎn)業(yè)稅收政策問題及原因 關于我國房地產(chǎn)業(yè)稅收 政策的相關理論我們在前已經(jīng)述及到，下面我們對房地產(chǎn)