【文章內(nèi)容簡介】 。在“33號令”到“4號令”期間,北京市大約有1億平方米的土地作為“歷史遺留問題”流入市場,相當于北京市19922002年10年間的全部開發(fā)建設(shè)面積之和。大陸其他地方紛紛效仿,使11號令的實際效果不佳。2004年1月31日北京市出臺了《關(guān)于停止經(jīng)營性專案國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓補充規(guī)定的通知》(簡稱“4號令”), 將33號令“口子”堵上。土地供給2004年5月8日溫州市溫州市工行對個人購房貸款利率進行上調(diào)，同時宣布對購買3套住房以上的貸款不再辦理房貸。個人住房貸款地方政府推出的一系列“71 號令”的后續(xù)配套措施2004年5月11日北京市北京市工行不鼓勵投資性的住房貸款行為，對于個人投資性購房超過3套則不予放貸。個人住房貸款2004年4月1日南京《加強商品房預(yù)售管理實施細則》，限制期房轉(zhuǎn)讓?！　　》慨a(chǎn)交易2004年7 月北京市實行省級以上土地垂直管理土地供應(yīng)2004年8 月廣東省停止別墅類、增加普通用房類用地供應(yīng)土地供應(yīng)2005年3 月深圳深圳多家商業(yè)銀行提高個人住房貸款按揭首付比例,從原先的2成提高到3成,個別甚至提高到5成。個人住房貸款地方政府推出的一系列“銀根”緊縮措施資料來源：元富上海收集整理展望2005年24季的大陸房地產(chǎn)行業(yè),預(yù)計宏觀調(diào)控引發(fā)的對土地與房地產(chǎn)信貸的控制仍將繼續(xù),但調(diào)控的重點將由重控制供給而輕控制需求轉(zhuǎn)為對供給與需求的控制雙管齊下。對于房地產(chǎn)的“地根”和“銀根”進行了雙向的緊縮，對整個房地產(chǎn)市場將帶來比2004年更為為深刻和長遠的影響。2005年24季對土地供給速度的控制仍將繼續(xù),但在具體控制土地供給速度的政策上，會加強對地方政府賣地沖動的約束與控制。2005年24季關(guān)于土地出讓方式的改革將進一步深化,深化的焦點將集中在繼續(xù)提高土地轉(zhuǎn)讓的公開、透明程度,打擊土地的囤積與炒賣。2005年24季房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者獲得商業(yè)銀行貸款的門檻將可能進一步提高。一方面通過政策下發(fā)和監(jiān)管來控制銀行的放貸規(guī)模，從而有效抑制房地產(chǎn)行業(yè)的資金源頭，另一方面則通過提高個人住房按揭貸款門檻，對短期、投機性的購房行為將起到進一步的抑制作用。表七：大陸房地產(chǎn)行業(yè)主要政策及其影響預(yù)測：（預(yù)測時間：2005年4月2005年底）預(yù)計出臺時間預(yù)計政策影響環(huán)節(jié)預(yù)測理由2005年上半年出臺信貸緊縮以及針對房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)性加息的政策，提高開發(fā)企業(yè)的財務(wù)成本和購房者的貸款成本。房產(chǎn)開發(fā)貸款2004年10月,央行8年來首次加息。，對抑制過度的投機需求效果十分有限。信貸緊縮在“建設(shè)用地”和“在建項目”向“可售房屋”轉(zhuǎn)化的環(huán)節(jié)上將發(fā)揮作用。2005年年中在部分房價上漲過快城市,推廣上海深圳兩地的房貸管理方法,抬高房貸門檻,提高首付比例,收緊房貸發(fā)放的可能性較大。個人住房貸款房價上漲幅度不一,大陸全面收緊房貸政策。2005年末或2006年不動產(chǎn)稅在試點城市推出。房地產(chǎn)稅已經(jīng)開始在廣東的“空轉(zhuǎn)”試點調(diào)查，廣東已經(jīng)具備開征房地產(chǎn)稅的條件?！　〗灰篆h(huán)節(jié)大陸將房地產(chǎn)作為征稅對象的共有6個稅種，包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和契稅。如果從房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營所繳納的全部稅種考慮，還包括5個稅種和1個附加，即營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加?！〈箨懩壳霸诜康禺a(chǎn)保有和交易環(huán)節(jié)稅費偏低，%，稅費集中在開發(fā)投資環(huán)節(jié)，多而重；對個人占用幾乎不征稅刺激了房地產(chǎn)投機行為。不過雖然開征的條件已經(jīng)具備，但實際開征要在對大陸各地的房地產(chǎn)市場進行摸底后。2005年全年進一步加強對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售許可審批,以及對房屋仲介的管理以及對不規(guī)范行為如虛假廣告、假仲介和假按揭等等進行打擊。交易環(huán)節(jié)阻斷開發(fā)商與房屋仲介在炒賣商品房上的利益勾結(jié)仍然是房地產(chǎn)市場整頓的重點。2005年全年繼續(xù)推出一系列保護耕地的措施，包括：（1）基本農(nóng)田總量不減少，確保16億畝基本農(nóng)田，；（2）占用耕地施行“占補平衡”制度，除了補償農(nóng)民之外，還需要拿出費用開墾耕地；（3）建立耕地保護的省長負責制。（4）在土地管理上實行垂直管理，建立國家土地督察制度。土地供給農(nóng)業(yè)土地（耕地）是房地產(chǎn)建設(shè)用地最根本的來源。2001 年以前，大陸耕地年年減少， 畝。糧食安全、農(nóng)民生存、糧食漲價引發(fā)通貨膨脹等問題的沉重壓力，因此以保護耕地為核心的土地收緊是比宏觀調(diào)控更重要的戰(zhàn)略決策，嚴格保護耕地從根本上減少了建設(shè)用地的供給，未來1－2 年的時間內(nèi)不可能松動，將繼續(xù)開展土地市場治理整頓，特別是清理整頓違反產(chǎn)業(yè)政策用地、違法批地和非法占地等行為。2005年下半年建設(shè)用地政策新的改革方針：（1）禁止非法壓低地價進行招商。（2）嚴格控制工業(yè)用地范圍；（3）工業(yè)用地申請改變性質(zhì)，實行公開化；（4）凡占用耕地的必須繳納新增建設(shè)用地使用費。以前地方政府只把30%交給中央，70%全部免掉，造成整個用地成本不均衡，2005年開始百分之百交到國庫，再由中央財政返回地方分解。土地供給2005年下半年建立國有土地收益基金，把出讓土地收益納入基金，包括為以后政府使用。土地供給減少地方政府以地生財，賣地搞建設(shè)的可能，抑止地方政府違法占地圈地的動機。2005年下半年出臺集體建設(shè)用地進入市場的辦法。土地供給2005年全年城市規(guī)劃區(qū)以外，不得設(shè)立開發(fā)區(qū)、園區(qū)，也不得設(shè)立城市新區(qū)和社區(qū)。土地供給2005年上半年2005年中，將規(guī)范非居民個人境內(nèi)購買房地產(chǎn)外匯行為，加強貿(mào)易項下和房地產(chǎn)方面外匯資金流入的管理。資金供給2004年境外資金流入房地產(chǎn)的情況突出。在上海等地出臺措施遏制外匯資金炒作樓市。資料來源：元富上海收集整理在供給低彈性和人民幣升值趨勢下，大陸房地產(chǎn)中期仍有可繼續(xù)看好之處。一、 受宏觀調(diào)控限制房地產(chǎn)供給難以有效放大1. 控制固定資產(chǎn)投資增速成為宏觀調(diào)控的主要目標：大陸固定資產(chǎn)投資增速與大陸GDP增速（未縮減）存在明顯的正相關(guān)關(guān)系。固定資產(chǎn)投資對大陸GDP增長的拉動作用也極為明顯。2000年以來，伴隨投資拉動經(jīng)濟增長，資源瓶頸問題逐漸顯現(xiàn)，原材料、運輸行業(yè)吃緊，安全生產(chǎn)問題突出，經(jīng)濟增長速度已經(jīng)超越了其本身所能負荷的極限，因此控制固定資產(chǎn)投資增速成為國家宏觀調(diào)控的首要目標。由于房地產(chǎn)開發(fā)在整體經(jīng)濟中的投資乘數(shù)效應(yīng)很強，對房地產(chǎn)開發(fā)投資的調(diào)控成為宏觀調(diào)控的起點。2000年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重不斷上升，2003年6月央行出臺《中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121號文件）對開發(fā)商貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金委托貸款等方面規(guī)范了更為嚴格的貸款條件。實際上，121號檔在個人住房信貸政策上的變化并不大，主要是控制開發(fā)商投資信貸行為，對投資總量從銀行信貸角度加以控制。隨后，在信貸控制成效不明顯的情況下，政策逐步轉(zhuǎn)向控制地方政府的土地批租行為。通過結(jié)束土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓制度、開始土地掛牌拍賣、控制農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用地等措施，在宏觀上限制土地供應(yīng)量。伴隨房地產(chǎn)市場的活躍，開發(fā)商預(yù)期利潤率大幅度膨脹，在掛牌土地供應(yīng)量有限的情況下，拍賣土地價格出現(xiàn)暴漲，繼而引發(fā)房地產(chǎn)價格上漲預(yù)期。2. 宏觀調(diào)控與擴大房地產(chǎn)供給存在明顯矛盾客觀上，由于外資大量流入、住房需求集中釋放等原因，2002年以來大陸房地產(chǎn)遭遇有史以來最大的購房需求；主觀上，宏觀調(diào)控措施未能兼顧房地產(chǎn)供給、需求兩方面的變化，僅以抑制房地產(chǎn)開發(fā)投資為單一目標，造成供給需求失衡，也是一大主因。目前為抑制高速增長的房地產(chǎn)價格，政府試圖通過擴大供應(yīng)量解決，但此種措施明顯會帶來固定資產(chǎn)投資增速的再度反彈。未來宏觀調(diào)控與擴大房地產(chǎn)供給間的矛盾依然存在，若以宏觀調(diào)控為基本出發(fā)點，房地產(chǎn)供給量將無法真正放大，供給面后續(xù)政策的取舍將影響房市未來發(fā)展。供給面上，擴大房地產(chǎn)供給與宏觀調(diào)控有所沖突；需求面上，消費性需求對未來房地產(chǎn)供求關(guān)系難以形成實質(zhì)性的影響，并對房價無法形成有效支撐，因此人民幣升值預(yù)期下的投資性需求能否大量轉(zhuǎn)變?yōu)楣┙o方是未來房地產(chǎn)走勢的關(guān)鍵。房地產(chǎn)投資收益可以用下面公式表示：房地產(chǎn)投資收益=（租金收益出租成本利率成本）/出租收益+（買賣差價交易成本）/升值收益投資者預(yù)期收益上升時是不會出售手中的房地產(chǎn)的，因此只有在房地產(chǎn)收益預(yù)期下降時，投資性資金才可能撤出房地產(chǎn)。由于“買賣差價”是以上因素中無法確定的項，而交易成本、租金收益、出租成本、利率水準都是房地產(chǎn)投資者可以確定的因素，在這些確定因素發(fā)生變化時，將直接影響房地產(chǎn)的投資收益。3. 出租收益：出租收益的影響因素主要有出租成本和利率成本。目前不斷漲升的房價將大大提高出租成本。以一般住宅70年土地使用權(quán)和50年房屋使用年限計算，不同利率水準及通賬水準下總收益為零時（大于零時資金傾向購買房產(chǎn)出租）要求的租金收益率：表十一、租金收益率計算表：當前水準：總價值土地價值房屋價值租金收益率通貨膨脹名義利率收益1000000300000700000%%%折舊年限7050年折舊利率成本13750實際利率為正：總價值土地價值房屋價值租金收益率通貨膨脹名義利率收益1000000300000700000%%%折舊年限7050年折舊利率成本002005年預(yù)測：總價值土地價值房屋價值租金收益率通貨膨脹名義利率收益1000000300000700000%%%折舊年限7050年折舊利率成本0%、%的情況下，%；當實際利率為正時，%；在預(yù)測的2005年實際利率情況下，%。因此，租金收益在短期內(nèi)不會對房產(chǎn)投資產(chǎn)生巨大的負面影響，但若實際利率超越3%時，將難以達到租金收益率6%的要求。升值收益：由于租金收益在短期內(nèi)不會對房產(chǎn)投資產(chǎn)生巨大的負面影響，對于整體房地產(chǎn)投資而言最具備殺傷作用的即為交易成本，理論上只要交易成本足夠高，即使租金收入為正，整體房地產(chǎn)投資的收益也為負值。目前，能夠影響房地產(chǎn)交易成本的因素主要是政策因素，即交易費用和稅收，如果房地產(chǎn)交易中的交易費用和稅收大幅度增加，超過人民幣升值等因素所帶來的房價差價收益，則可能造成投資房產(chǎn)資金的撤離，從而對房價產(chǎn)生不利影響。二、 人民幣升值預(yù)期將推動大陸房地產(chǎn)價格上漲。1. 人民幣升值對大陸房地產(chǎn)業(yè)的推進作用從短期看，供給的低彈性導(dǎo)致未來房市仍存在可繼續(xù)看好之處；從長期看，人民幣升值的必然也是我們不作出“全面賣出”結(jié)論的重要因素之一。人民幣的升值預(yù)期使大量外國資本流入大陸境內(nèi)，以達到保值目的。這些資本除了進入證券市場投機套利外，還有一個很好的流向就是進入房地產(chǎn)市場，人民幣升值的過程實質(zhì)上就是整體社會財富提升的過程，在升值過程中土地和房產(chǎn)具有很強的增值潛力。如果人民幣升值的話，持有人民幣資產(chǎn)是最好的選擇，而購置房產(chǎn)或地產(chǎn)是將外國資本轉(zhuǎn)化為人民幣的一個很好的手段。人民幣升值預(yù)期對大陸房地產(chǎn)業(yè)供給變動的影響力較小，這主要是由于大陸房地產(chǎn)開發(fā)利用外資的比例低，人民幣升值對資金的影響微小。2003年，大陸房地產(chǎn)開發(fā)投資額約10106億元人民幣，（折算成人民幣），%，（折算成人民幣），%。上海是大陸房地產(chǎn)業(yè)外資比例走在最前列的城市之一，但是2004年上海房地產(chǎn)到位資金中外資的比重卻也不超過5%?？傮w看來，外資的流入對大陸房地產(chǎn)業(yè)供給的影響不大。人民幣升值預(yù)期主要影響的是大陸房地產(chǎn)業(yè)的需求狀況，在升值預(yù)期的影響下，投資性、投機性的國際資本流入不斷膨脹，房地產(chǎn)會成為抵抗通貨膨脹的優(yōu)良投資品種，其結(jié)果必將是使得房地產(chǎn)的需求大幅增長，價格飛漲。仍然以上海為例，2004年流入上海的外資中，進入房地產(chǎn)市場的超過20%，該比例遠高于房地產(chǎn)投資到位資金中外資的比例。綜上所述，對于外資來說，房地產(chǎn)資源處于求大于供給的狀態(tài)，外資對推升房地產(chǎn)價格走高起到一定作用，而隨著人民幣升值預(yù)期的漸漸高漲，