市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)與宏觀調(diào)控(編輯修改稿)
2025-06-13 13:49 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 市委、市政府加快特區(qū)外城市化進(jìn)程系列政策的出臺(tái)、地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的整體加快，特區(qū)內(nèi)的土地資源日益減少，特區(qū)外房地產(chǎn)市場(chǎng)已明顯活躍起來(lái)，許多具有良好品牌的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始轉(zhuǎn)向特區(qū)外項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，提升了特區(qū)外樓盤(pán)的檔次和影響力，推動(dòng)了特區(qū)外房?jī)r(jià)的上漲。特區(qū)外房?jī)r(jià)的快速上升，差距減小了15%。，深圳房?jī)r(jià)漲幅甚小，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行更為平穩(wěn)、理性從2004年上半年深圳、北京、上海、廣州等國(guó)內(nèi)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況看，上半年深圳住宅均價(jià)為5830元/平方米，%，增長(zhǎng)幅度較小，%，上漲較大，%，房?jī)r(jià)持續(xù)快速增長(zhǎng)。此外，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2004年第二季度統(tǒng)計(jì)資料，%，其中全國(guó)上海、寧波、天津、南京、重慶、杭州、沈陽(yáng)、青島8個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅最高，均超過(guò)12%，%。相對(duì)來(lái)說(shuō)，深圳房?jī)r(jià)上漲幅度很小，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行較為平穩(wěn)。2004年深圳房?jī)r(jià)總體運(yùn)行平穩(wěn)，盡管部分區(qū)域房?jī)r(jià)上漲較快，但全市價(jià)格上漲幅度仍在合理范圍內(nèi)；房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)以滿(mǎn)足大眾需求為主的合理價(jià)格梯度，普通商品房繼續(xù)占據(jù)主導(dǎo)地位；房地產(chǎn)價(jià)格總體保持理性波動(dòng)。根據(jù)價(jià)格趨勢(shì)的分析，未來(lái)一段時(shí)期，深圳房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度仍將保持小幅增長(zhǎng)，但在合理的范圍內(nèi)波動(dòng)。三近期深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)問(wèn)題的思考從投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)看，房地產(chǎn)業(yè)目前仍是深圳國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，每年房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP約6%，直接拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1～2個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，帶動(dòng)了建筑、建材、裝飾等行業(yè)的發(fā)展。從消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來(lái)看，（含二手房），%，對(duì)GDP拉動(dòng)約5個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)作用巨大，并帶動(dòng)家居、家電、汽車(chē)等相關(guān)產(chǎn)品的消費(fèi)。從促進(jìn)深圳金融業(yè)發(fā)展看，2004年，%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額中80%來(lái)自于銀行貸款，房地產(chǎn)貸款在金融總貸款中仍占較大份額且比例穩(wěn)定合理，對(duì)促進(jìn)深圳支柱產(chǎn)業(yè)之一的金融業(yè)的持續(xù)發(fā)展，具有重要的作用。在深圳經(jīng)濟(jì)及城市化快速發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)在深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然具有重要的地位。房地產(chǎn)業(yè)只有繼續(xù)保持較快的增長(zhǎng)速度，才能與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)，并促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。如果采取抑制或緊縮房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率將會(huì)繼續(xù)下降，%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度相協(xié)調(diào)，并影響到今后深圳經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)。房?jī)r(jià)是否合理，主要看房?jī)r(jià)與居民收入水平是否保持協(xié)調(diào)。根據(jù)國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)展中國(guó)家房?jī)r(jià)收入比處在3～6倍時(shí)，房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度和居民的實(shí)際收入水平相協(xié)調(diào)，住房潛在需求方可轉(zhuǎn)化為有效需求，房?jī)r(jià)處于合理區(qū)間。從歷年深圳房?jī)r(jià)收入比的情況看，1999年以前，深圳市家庭年均收入與購(gòu)買(mǎi)一套商品住宅的平均價(jià)格差距較大基本在7倍以上，一定程度上限制了居民的購(gòu)房能力。1999年以后，房?jī)r(jià)收入比基本在6倍左右或6倍以?xún)?nèi)，即使在房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快的近兩年，該指標(biāo)仍保持在6倍以?xún)?nèi)。這首先得益于深圳經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展使得人民生活水平大幅提高，房?jī)r(jià)即使增長(zhǎng)，也與居民收入水平更快速的增長(zhǎng)相去甚遠(yuǎn)（2001～2002年深圳家庭收入水平增長(zhǎng)達(dá)10%，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)在3%以?xún)?nèi)，即對(duì)此最好的詮釋?zhuān)慕陙?lái)深圳不同收入家庭的房?jī)r(jià)收入比情況來(lái)看，不同收入的家庭合理房?jī)r(jià)收入比基本呈現(xiàn)階梯分布的特征。市場(chǎng)上84%的消費(fèi)者實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力水平，可以買(mǎi)得起4000元以下的住宅；60%的消費(fèi)者可以買(mǎi)得起4000～6000元的住宅；40%消費(fèi)者可以買(mǎi)得起6000～8000元的住宅；18%的消費(fèi)者可以買(mǎi)得起8000～10000元的住宅；10%消費(fèi)者可以買(mǎi)得起10000元以上的住宅。根據(jù)住宅價(jià)格結(jié)構(gòu)與不同收入家庭房?jī)r(jià)收入比的比較，深圳不同收入水平房?jī)r(jià)收入比的分布與房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)基本協(xié)調(diào)，除了最低收入家庭外，其他各個(gè)收入階層都有適合的住宅價(jià)位；全市六成左右的中低收入家庭的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力水平，基本與現(xiàn)時(shí)占市場(chǎng)60％的6000元以下的中低住宅價(jià)位相適應(yīng)，表明現(xiàn)時(shí)住宅價(jià)格結(jié)構(gòu)基本合理。從2004年實(shí)際銷(xiāo)售情況看，特區(qū)內(nèi)外幾乎沒(méi)有不熱銷(xiāo)的項(xiàng)目，似乎2004年樓市只有買(mǎi)不到的樓盤(pán)，而沒(méi)有賣(mài)不出的樓盤(pán)。尤其是特區(qū)內(nèi)外的熱點(diǎn)片區(qū)，如特區(qū)內(nèi)的華僑城、紅樹(shù)灣、香蜜湖，特區(qū)外的龍華、橫崗、龍崗中心城等，多數(shù)新開(kāi)的樓盤(pán)認(rèn)籌階段即形成排隊(duì)現(xiàn)象，個(gè)別樓盤(pán)認(rèn)籌數(shù)量甚至高于實(shí)際供應(yīng)量一倍以上。樓市的熱銷(xiāo)，似乎不給消費(fèi)者任何遲疑空間，為排一個(gè)號(hào)，要找中介老總、開(kāi)發(fā)公司老板，甚至找政府官員去說(shuō)情，更不要說(shuō)打折點(diǎn)數(shù)的優(yōu)惠。在這種情況下，熱點(diǎn)片區(qū)、熱點(diǎn)樓盤(pán)房?jī)r(jià)也勁漲。如特區(qū)外個(gè)別片區(qū)，比去年底上漲600～700元，漲幅高達(dá)20％；特區(qū)內(nèi)華僑城、香蜜湖的相當(dāng)一部分大戶(hù)型樓盤(pán)價(jià)格開(kāi)盤(pán)定價(jià)就到萬(wàn)元以上，個(gè)別樓盤(pán)邊售邊漲，一兩個(gè)月就漲了600元左右。部分片區(qū)房?jī)r(jià)的快速上漲，引發(fā)了業(yè)界的深入思考。盡管深圳土地稀少是客觀事實(shí)，近兩年土地供應(yīng)減少、特區(qū)內(nèi)沒(méi)批地也是主要的影響因素，但房地產(chǎn)市場(chǎng)難道沒(méi)有炒作現(xiàn)象嗎？從有關(guān)樓盤(pán)銷(xiāo)售情
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