市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)與宏觀調(diào)控-在線瀏覽
2025-07-04 13:49本頁面
【正文】 制，小戶型開發(fā)正在增多。%。商品房空置的減少主要是因?yàn)閺?003年以來新增商品房供給持續(xù)小于商品房需求的緣故。從年齡結(jié)構(gòu)來看，26～35歲的年輕人占58％的比例，其次為25歲或以下者，占24％，顯然，35歲以下的年輕人是目前深圳商品房消費(fèi)的主力軍，占全市比例達(dá)82％之高，深圳年輕人的消費(fèi)潛力不容忽視?？梢姡状沃脴I(yè)買房自用仍是購房主流，再次置業(yè)改善居住條件與往年相比有較大提升，而投資用于炒房目的的僅占較小比例。2004年1～11月，%，交易宗數(shù)為51183宗，％。2004年1～∶1，存量房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康快速發(fā)展，已形成房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)發(fā)展的局面，有力地推動(dòng)了深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟和發(fā)展。從樓盤推出情況看，部分新開樓盤認(rèn)籌階段即形成排隊(duì)現(xiàn)象，個(gè)別樓盤認(rèn)籌數(shù)量甚至高于實(shí)際供應(yīng)量一倍以上，房價(jià)問題一時(shí)為社會(huì)各界高度關(guān)注。根據(jù)深圳網(wǎng)上預(yù)售合同備案統(tǒng)計(jì)，2004年按照建筑面積計(jì)算的住宅銷售均價(jià)為5980元/平方米，%；寫字樓平均交易價(jià)格為9997元/平方米，%；商鋪平均交易價(jià)格為12463元/平方米，%。，且漲幅有遞增勢(shì)頭；價(jià)格季節(jié)性增長特點(diǎn)明顯，年底房價(jià)水平較高2002年以來深圳房地產(chǎn)價(jià)格每年持續(xù)增長，以住宅為例，2002年全年住宅交易價(jià)格水平為5533元/平方米，2003年則達(dá)到5680元/平方米，％；％。2003年房價(jià)的季節(jié)性波動(dòng)明顯，基本呈“第一、二季度價(jià)位低平，第三、四季度價(jià)格攀升”的規(guī)律。2004年上半年，房價(jià)繼續(xù)呈現(xiàn)這種季節(jié)性變化規(guī)律，第一季度住宅均價(jià)為5780元/平方米，第二季度為5862元/平方米，第三季度為6054元/平方米，％、％，尤其是第三季度價(jià)格增長較快。，仍是滿足中低收入者消費(fèi)的大眾市場(chǎng)近年來，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的商品房，基本呈現(xiàn)合理的價(jià)位比例，以滿足不同收入層次的消費(fèi)者的梯度房地產(chǎn)消費(fèi)。2004年，4000元以下住宅銷售面積占22％，4000～6000元的占37％，兩者合計(jì)仍為59％；6000～10000元占36％，10000元以上的占5％。從住宅價(jià)格結(jié)構(gòu)來看，與2003年相比，4000元以下住宅所占比例減少了7個(gè)百分點(diǎn)，4000～6000元的住宅所占比例增加了7個(gè)百分點(diǎn)，這與特區(qū)外住宅價(jià)格上漲有直接關(guān)系。，特區(qū)內(nèi)外房地產(chǎn)價(jià)格差距逐漸減小2004年深圳各區(qū)住宅價(jià)格整體處于上升勢(shì)頭，但差距進(jìn)一步減小。其中，羅湖區(qū)、南山區(qū)住宅均價(jià)為7996元/平方米、6410元/平方米，%、%；而特區(qū)外的寶安、龍崗兩區(qū)住宅價(jià)格分別為4186元/平方米、4172元/平方米，%%。特區(qū)外房價(jià)的快速上升，差距減小了15%。此外，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2004年第二季度統(tǒng)計(jì)資料，%，其中全國上海、寧波、天津、南京、重慶、杭州、沈陽、青島8個(gè)城市房價(jià)漲幅最高，均超過12%，%。2004年深圳房價(jià)總體運(yùn)行平穩(wěn)，盡管部分區(qū)域房價(jià)上漲較快，但全市價(jià)格上漲幅度仍在合理范圍內(nèi)；房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)以滿足大眾需求為主的合理價(jià)格梯度，普通商品房繼續(xù)占據(jù)主導(dǎo)地位；房地產(chǎn)價(jià)格總體保持理性波動(dòng)。三近期深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)問題的思考從投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長看，房地產(chǎn)業(yè)目前仍是深圳國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，每年房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP約6%，直接拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1～2個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，帶動(dòng)了建筑、建材、裝飾等行業(yè)的發(fā)展。從促進(jìn)深圳金融業(yè)發(fā)展看，2004年，%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額中80%來自于銀行貸款，房地產(chǎn)貸款在金融總貸款中仍占較大份額且比例穩(wěn)定合理，對(duì)促進(jìn)深圳支柱產(chǎn)業(yè)之一的金融業(yè)的持續(xù)發(fā)展，具有重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)只有繼續(xù)保持較快的增長速度，才能與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)，并促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。房價(jià)是否合理，主要看房價(jià)與居民收入水平是否保持協(xié)調(diào)。從歷年深圳房價(jià)收入比的情況看，1999年以前，深圳市家庭年均收入與購買一套商品住宅的平均價(jià)格差距較大基本在7倍以上，一定程度上限制了居民的購房能力。這首先得益于深圳經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展使得人民生活水平大幅提高，房價(jià)即使增長，也與居民收入水平更快速的增長相去甚遠(yuǎn)（2001～2002年深圳家庭收入水平增長達(dá)10%，房價(jià)增長在3%以內(nèi)，即對(duì)此最好的詮釋）。市場(chǎng)上84%的消費(fèi)者實(shí)際購買力水平，可以買得起4000元以下的住宅；60%的消費(fèi)者可以買得起4000～6000元的住宅；40%消費(fèi)者可以買得起6000～8000元的住宅；18%的消費(fèi)者可以買得起8000～10000元的住宅；10%消費(fèi)者可以買得起10000元以上的住宅。從2004年實(shí)際銷售情況看，特區(qū)內(nèi)外幾乎沒有不熱銷的項(xiàng)目，似乎2004年樓市只有買不到的樓盤，而沒有賣不出的樓盤。樓市的熱銷，似乎不給消費(fèi)者任何遲疑空間，為排一個(gè)號(hào)，要找中介老總、開發(fā)公司老板，甚至找政府官員去說情，更不要說打折點(diǎn)數(shù)的優(yōu)惠。如特區(qū)外個(gè)別片區(qū)，比
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