【正文】 們在對天津房地產市場研究中，得到了一個提議，與我們研究院對全國的40個大中城市進行研究，我們把這個作為重要的課題，在中國當中能把這個作為切入點。有的可能提前進入到調整期，有的可能會延長整個的發(fā)展時間，只要把這個時點找對，那整個市場是很容易看清這個走勢的。 這個系統(tǒng)我們原來是作為易居中國研究院內部的系統(tǒng)，那現(xiàn)在經(jīng)過調整改造了之后，現(xiàn)在是推出的CRIC2006那我把土地點一下，現(xiàn)在下載的是還沒有開發(fā)建設的所有的土地的情況，把辦公點一下，一個個小的點就是把武漢目前的所有辦公市場的情況進行反映，放大了之后可以看的非常清晰和明確。 我們以項目為例，比如說我們通過住宅搜索來查一下萬科的項目，萬科在香港路八號的這樣一個項目，所有的項目我們都有一個基本的概況，包括他的成交情況，那這個項目相對來說還是一個中高端的項目，他的成交代表了武漢高檔房的一個基本的成交情況，從06年2月到7月，平均每月都是40套，他的房價穩(wěn)定在6千元左右，7月份成交大概在5600元左右，代表了武漢高端樓盤的市場情況，那這些數(shù)據(jù)都是對所有樓盤進行跟蹤的，得到了數(shù)據(jù)之后才可以很好的判斷。這些是因為在互聯(lián)網(wǎng)上，都可以通過網(wǎng)絡來看的。目前武漢萬科的項目有364套兩房，我們可以看一下364套兩房的房型.雖然這個房型不怎么樣，但他可以控制在80平米做一個很不錯的房子，這是很不錯的創(chuàng)新。如果大家有興趣可以找到自己住的門棟，如果把衛(wèi)星照片和CRIC系統(tǒng)聯(lián)系起來會很方便。 對這個地塊的基本情況我們也可以進行了解，他是武漢萬科拿的地，再把它和周邊市場結合起來的看，把周邊的商品、住宅疊加上去，實際上在這些售樓的樓盤可以了解到，目前這些房價是否合理，都可以通過這個系統(tǒng)進行相應的判斷，我們也是通過對市場數(shù)據(jù)最詳盡的判斷之后進行的分析。 接下來我把我們對整個武漢市場上半年的走勢和未來的發(fā)展做一個簡單的判斷，和大家進行分享，如果有講的不對的請大家批評指正。在具體講之前我談一下觀點，目前武漢市的房地產在國內的市場來看還是屬于風險比較小，發(fā)展?jié)摿艽蟮某鞘小＞拖袢ツ甑暮暧^調控只對長三角和上海有影響，對其他的房地產沒有影響，武漢的房地產市場走勢是非常好的。武漢也出現(xiàn)了同樣的情況—土地暫停。 上海是從今年1月份至7月份一塊土地都沒有成交。新推出的土地都是因為各種各樣的原因而成交的。 但他沒有一直維持這么高的量，在6月份有一個逐步下降的成交量，那我們發(fā)現(xiàn)在7月16號這周下降到了一個最低點，1289套，下攤了之后又逐步的上升。 他們在7月中下旬成交量都有一個不約而同的回升，從某種程度上來說，他們是一個政策的反映，不會像個別城市從沸點達到低點。事實上這段時間武漢市有影響，但影響很小。那我們可以看到6月初的時候價格到了4400多，那我們確實發(fā)現(xiàn)有一些價格高的樓盤成交量比較大，使得武漢市的房價有了提升，但并不是說武漢房價都在漲，如果國家看到武漢房價政策出來了之后連續(xù)漲，他是不會滿意的，實際上房價沒有什么變動，而是成交量發(fā)生了變化。 剛剛看了政策之后的數(shù)據(jù)，實際上從我們判斷來看，政策對房地產市場目前一個表面上的影響并不是很大。這個上升是有效的，也是合理的。而且由于新政的影響，房價還會做進一步的整理，在7月份還會有一些整理，如果他整理的幅度不是太大的話，武漢的房價未來發(fā)展還是可以期待的。 我們再看看一到六月份市場新增的一些數(shù)據(jù)，那這個數(shù)據(jù)從目前來看還是比較大，每月都在100萬方上線，我們再結合后面的表來看一下，武漢的商品房1—6月份供求比的情況，我們可以很清楚的看到現(xiàn)在存在的情況.一般來說都是供不略于求，那今天這個數(shù)據(jù)可能并不是太好。 當然我們發(fā)現(xiàn)為什么有這樣一個數(shù)據(jù)，主要是7月份的供求情況出現(xiàn)了大的調整，也就是說新政前的情況比較好，而新政后使得供求的情況加劇了，這個要靠市場的靠操作率。 按照我們現(xiàn)在所成交的4萬套來說。比上海還要好。我們在看一下各面積段的情況，可以看一下目前市場上成交的情況，和未來發(fā)展的趨勢，如果從大的范圍來看，任何一個市場都有一個大面積，房地產一個大面積偏向一個小面積，再從后期一個相對比較中等的面積，我們說會有這么一個趨勢。這塊預示著整個武漢未來商品房的走勢。逐步會把綜合用地、住宅用地和辦公用地進行相應的區(qū)分。 我們再看看各區(qū)域土地成交面積的分布，可以判斷未來哪些是熱點區(qū)域，哪些是風險區(qū)域，因為熱點是供求都兩旺，他就一定是熱點區(qū)，那風險區(qū)是某個階段他供大于求，或是供不應求他就代表風險區(qū)。 那我們看到藍色是漢陽區(qū)，紅色為漢口區(qū)，我們看到他都是比較小的，集中在漢口、江漢和武昌的紅山區(qū)，最大的一塊是在27萬的一塊面積，雖然說是處于單體面積比較大，但是總的來說比較好，不算是太大的量，平均的樓板價，漢口平均低價是1848元。但是兩個區(qū)域的房價并沒有差50%。 在看一下1—6月份各土地的容積率的情況，現(xiàn)在來看都是30%以上，這也預示著國家的節(jié)能省地的商品房，那高的容積率是代表整個城市的項目以高層為主，武漢一定會進入高層的時代.這是大城市發(fā)展的趨勢。房價一定要有成交量來配合，如果你沒有配合的話，可能是一個無效價格的上升。 我們現(xiàn)在可以看到今年上半年有4400多套房，我們說均價是3500左右，基本上可以認為我們武漢房價上了一個臺階。不是所謂的泡沫情況。我們再看看一到六月份市場新增的一些數(shù)據(jù)，那這個數(shù)據(jù)從目前來看還是比較大，每月都在100萬方上線，我們再結合后面的表來看一下，武漢的商品房1—6月份供求比的情況，我們可以很清楚的看到現(xiàn)在存在的情況，是供略大于求.一般來說都是供不略于求，那今天這個數(shù)據(jù)可能并不是太好。 這個要靠市場的操作率。那這個在全國來講是處于一個中立。那武漢相對來說是比較均衡的階段，還是比較健康的。 我們在看一下各面積段的情況，可以看一下目前市場上成交的情況，和未來發(fā)展的趨勢，如果從大的范圍來看，任何一個市場都有一個大面積，房地產一個大面積偏向一個小面積，再從后期一個相對比較中等的面積，我們說會有這么一個趨勢。加上宏觀調控之后，會加快這個發(fā)展。 從圖中可以看到多層和小高層的增長也是很快的，各個區(qū)從目前來看是武昌區(qū)的供應量最大的，武昌區(qū)的多的有80萬方。各個區(qū)域當中我們看到洪山區(qū)的供給市場是非常活躍的，而上升的樓盤都是在4千元左右，目前武漢市場當中一個最大的特征就是房價黏合在一起，中低檔沒有拉開距離。那這張表是一個很明顯的價格表，最上面的線就是漢口中心區(qū)的線.下面最低的是2700，最高才是3100，大多數(shù)都在2800到3000左右，就是在一個很小的價格段里面拼。 實際上武漢有很多的附加值沒有做出來，某一個區(qū)域的附加值也沒有做出來，這就是區(qū)域間的差距太小了。 我們回過頭來看看寫字樓的市場，從武漢市場的情況來看看其他的大城市的情況，寫字樓市場什么時候活躍起來，正好是房地產市場活躍的時候，而寫字樓也容易受到經(jīng)濟波動和政策波動的影響.今天如果能在寫字樓當中簽一個長約，像大家都遇到這樣的情況，前五年為了提高回報，他以一個比較低的租金來進行，但是過三、五年之后會出現(xiàn)一個大的提升，那現(xiàn)在以一個比較低的租金能簽一個長約是比較劃算的。 在這個過程當中地價還會上漲，我們遇到了很多的基金公司和海外的開發(fā)商，他們都把天津、武漢作為一個開發(fā)的方向，但是由于公開的市場上他們拿地都是比較困難的，可能在下半年會出現(xiàn)項目轉讓的情況比較多. 同樣在這個過程中，由于是保內需、壓外需和壓投資，所以說這個基礎會更加的堅實，在這些區(qū)域當中，有一種是通過差異性的方法來打造，另外是用市場來調整，還有一點使他的供應量有意識的進行調節(jié)，有的先上市，有的后上市，事先先錯過，這樣可以避免形成一個市場競爭的白堊化。 武漢的南湖和湯遜湖的量比較大，南湖要占到160萬平方米的一個量，光谷也有很大的量，這兩塊加起來就有很大的量，未來風險比較大的就出現(xiàn)在市政交通不太完善的一些區(qū)域。主持人下面將要發(fā)言的是金地集團武漢房地產開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)方森先生，他從企業(yè)的角度來分析在宏觀調控形勢下房地產市場的走向，也可能對我們分析市場，判斷市場做一些幫助。 方森：大家好。首先我說一下他對我們短期影響是怎樣的。我們看到大概有500多客戶，基本上投資是比較小，都是自住需求，我們到7月份馬上回到了80套，大概在9月份以后我們會覺得這個任務會完成的更高。那這個政策里我們談的最多的就是90平方米里面的戶型要占到70%的比重，那現(xiàn)在國家也在調整這個比例，但是整個項目的走向武漢市還沒有說明，那我們后期還有一個20萬平方米建筑面積的地段是需要開發(fā)的，在下半年也將推向市場，也是在搞這個方案。最后要根據(jù)審批的結果來定。 這方面像在我們天津、上海、廣州、和深圳來看，基本上設計方案的問題都遇到了國家宏觀調控的影響，有很多的部門他沒有得到指示的時候，他都會遇到問題，所以我們現(xiàn)在就是盡快調整政府來讓他們認同。那這個問題基本上沒有答案。在這樣一個局勢下，我們集團要求我們在所進入的城市，尤其是我們將來還要在這些城市所獲取的新的項目，我們都要做一些中小戶型的研究，就是我們將來要拿到的土地，大量的比例都是中小戶型，那整個的競爭的規(guī)則可能都在產品的經(jīng)濟合理性和差別性方面需要做一些探索，那我們就是要到各個城市做一些目標搜尋。比方說裝修喜歡什么樣的風格，你對樓盤邊的商業(yè)配套有一些什么需求，我們把所有的需求問出來了之后，然后我們根據(jù)調查出來的客戶價值點，對客戶關注的點我們花大力氣，對關注不多的我們也會盡量的減小，那我們會盡力研發(fā)我們的產品特質。實際上我們感覺到在國家宏觀調控出臺之后我們應該做這個研究了。這是我從企業(yè)的角度來看想到的一些問題。所以我們的住房一定要走經(jīng)濟的道路，而且這個人多地少的問題，就像我們的計劃生育一樣，他可能是一個國策。這樣的政策我認為是從相當長的程度上繼續(xù)下去的。 這兩個因素我覺得我們需要把這個問題看的很長遠，那我就談談怎么樣看待房地產很遠的發(fā)展趨勢。 我覺得要看到行業(yè)長期發(fā)展的趨勢，那需要對房地產行業(yè)本身的業(yè)務模式、本身的特點需要了解，在外行的心目中，我們房地產行業(yè)是一個暴利行業(yè)，如果將來土地出臺了之后，你不可能是用一個低價拿地，如果說土地市場關好了，那這個市場再平穩(wěn)發(fā)展，就不可能出現(xiàn)暴利，即使不存在暴利，但房地產市場的利潤還是比較高的。你必須有更高的利潤率才可以賺錢，否則是沒有人來干這個業(yè)務的。這個是我要求是取得合理的收益的，否則我就不會使用你公司的股票，所以這些公司必須要滿足對方的合理的回報才可以盈利。我們知道地價是一下一下漲上去的，房價不可能漲得很快，主要是地價的原因會影響你的利潤率，所以還要想辦法不要讓利潤率下降。 所以兩個財務指標一個是周轉、一個是利潤率，如何來做，我認為未來的房地產企業(yè)，你在市場上成為第一隊，那你必須具備別人沒有的如下的七種能力。 第一個就是快速開發(fā)的能力，這個快速開發(fā)就是你能夠支付了一些款項以后能盡快的收回。我們會首先研究目標客戶群，然后我們把目標客戶群分為不同的幾類，每種客戶群對這個產品的需求是什么，之后我們針對客戶群進行區(qū)分，當我拿到土地之后我確定是這個客戶，我就不需要對戶型進行反復的討論，因為你反復討論可能會涉及到很多的問題。通過標準化的設計才可以為您節(jié)約大量的時間。我們現(xiàn)在的生產就是把材料運到現(xiàn)場來，那這種現(xiàn)場的生產是成本是最大的。那這個里面可能就是很多的前沿企業(yè)需要探討的問題。 第三個就是成本控制的能力，成本我們知道一個項目的成本最根本的是由他的客戶定位成立的，我不需要在不需要浪費的地方浪費錢，在客戶需要的地方我多花錢，另外成本控制還有一個很大的依賴因素，就是為什么現(xiàn)在很多的企業(yè)要拼命的做大做強，并不是你做大了之后你的利潤率會下降，我們看第一個在料采購，通過這樣的采購可以節(jié)約大量的成本，而在開發(fā)規(guī)模比較小的時候，不可能獲得在料采購的好的價格的。如果你在這個城市擁有了幾萬個你的目標客戶，都是你的業(yè)主，當你擁有了他們之后，你把短信發(fā)給你的目標客戶，他們會帶動自己的親友來看你的產品，那可以節(jié)省大量的時間。我在規(guī)模效率