【正文】 開發(fā)商采訪：請您簡單的介紹下中邦城市花園項目。當(dāng)初對地產(chǎn)行業(yè)提出我的看法，我說半年之后，經(jīng)濟情況會急速惡化，所以對于一個真正卓越的地產(chǎn)商或者企業(yè)家而言，你所以卓越不是看你賺多少錢，這不是評價的標(biāo)準(zhǔn)。如果地產(chǎn)商能夠在半年之前當(dāng)時聽我的勸告，減少投資、降低負(fù)債，甚至多積累一些現(xiàn)金流的話，到今天就不會太被動。如果你覺得日子難過的話，我會告訴你現(xiàn)在只是秋天，那么下一步該怎么辦？下面我就想和大陸的房地產(chǎn)商們談一談香港的地產(chǎn)商目前是怎么應(yīng)對的。　　和香港的四大天王相比，包括李嘉誠、李兆基還有鄭裕彤、郭炳湘，這四位地產(chǎn)商，香港叫他們“四大天王”。當(dāng)時大多數(shù)地產(chǎn)商的抉擇很奇怪，寧愿選擇幻想不愿意聽我講的實話，為什么你會寧愿選擇幻想？因為你沒有真正經(jīng)歷過大蕭條，把事情看得太簡單了。由于內(nèi)地沒有經(jīng)歷過蕭條，所以這個內(nèi)地企業(yè)家的機智是不完整的，不成熟的，會把事情看得太簡單，而且我所說的話，我從來不是猜的，我都是經(jīng)歷了大量的數(shù)據(jù)調(diào)研告訴你。這四大天王除了個人的辛勤經(jīng)營之外，他們經(jīng)歷過很多次的蕭條，雖然他們經(jīng)歷過的蕭條不能和這一次相比，我相信這一次也是他們一生碰到的最大的蕭條，所以前一階段四大天王之一的李兆基說看不懂香港的股市，為什么看不懂？因為他看不懂這次的蕭條，所以他們經(jīng)歷過的大蕭條和各位的相比多得多?！　∈紫饶靡恍?shù)據(jù)做一個對比，我們地產(chǎn)公司或者講得更廣泛一點，我們的上市公司資本負(fù)債比例是多少？我們沒有經(jīng)歷過大蕭條，看看我們的資本負(fù)債比例是多少，上市公司的負(fù)債比例，也就是負(fù)債資本是100%300%，香港的四大天王，包括新鴻基、恒基兆業(yè)、長江實業(yè)、新世界，這幾個公司，四大天王，資本負(fù)債比例你們猜是多少，我們是100300%，他們只有20%。關(guān)于地產(chǎn)的問題，我曾經(jīng)私下問過四大天王其中一位，我也相信他這句話應(yīng)該代表了大部分有成就的商人。當(dāng)然我又繼續(xù)問了下面一句話，我說你們擁有這么大的帝國，這么多的行業(yè)，他們甚至不止做地產(chǎn)，還有別的行業(yè)，航運什么，你能想象到的都有，這么龐大的帝國，以你一個個人而言，不可能什么都看，什么都理解，所以問了一句非常重要的話，送給各位地產(chǎn)商朋友或企業(yè)家，我說你最重視企業(yè)營運哪一塊，也就是說我如果要求你看財務(wù)報表、運營狀況，你會先看哪一個？他們回答非常有意思，那位人士告訴我說，他只看“穩(wěn)定的現(xiàn)金流”，不止是現(xiàn)金流，還必須是穩(wěn)定的現(xiàn)金流，為什么是穩(wěn)定的現(xiàn)金流呢？你想一想，這就是一個保守心態(tài)的必然延續(xù)，穩(wěn)定的現(xiàn)金流非常重要。　　明年開始你們在浙江的電視臺就常?？吹轿页霈F(xiàn)，然后還有衛(wèi)視出現(xiàn)，我準(zhǔn)備一年之后，搞一個“山寨版”的春節(jié)晚會，由我來談該怎么樣，怎么樣，趙本山同志是二人轉(zhuǎn)，我是一個人侃，侃一個15分鐘。　　在這個時刻，你要想到，穩(wěn)定的現(xiàn)金流學(xué)問有多大？對一家地產(chǎn)公司而言，穩(wěn)定的現(xiàn)金流你知道有多難?。坑绕涫堑禺a(chǎn)開發(fā)，地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險是最大的，所以我把恒基兆業(yè)等過去30年整個地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)金流的走勢都畫出來，非常的可怕。如果你的資金鏈的斷裂你能夠挺多久？是不是半年、一年差不多了，而且在今天這個時刻，我相信內(nèi)地大部分企業(yè)的現(xiàn)金流一定非常緊?！　∠胍幌?，對于恒基兆業(yè)而言，如何能夠承擔(dān)五年的負(fù)現(xiàn)金流？這一切一定要在一個所謂的穩(wěn)定流的前提之下，你才能夠應(yīng)付這個局面。恒基兆業(yè)過去十幾年以上有五年是負(fù)的現(xiàn)金流，如何保證不倒閉？首先是打底工作，所謂“打底”就是首先找到了兩個能夠提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的地方，第一個是地產(chǎn)出路，第二個是煤氣瓦斯，很奇怪，地產(chǎn)公司跑去搞瓦斯跟煤氣呢，他們不是為了搞瓦斯而去搞瓦斯的，當(dāng)然這是我個人的判斷，我認(rèn)為一個是瓦斯煤氣，一個是地產(chǎn)租賃，這兩個行業(yè)的現(xiàn)金流都是穩(wěn)定的，租賃的現(xiàn)金流甚至更高，你知道發(fā)生什么現(xiàn)象呢？雖然地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)金流波動非常大，所以五年是負(fù)的，但是當(dāng)我把煤氣的現(xiàn)金流和租賃的現(xiàn)金流都加在這幅圖上之后，突然發(fā)現(xiàn)整個地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)金流被整個提高了很多，把負(fù)現(xiàn)金流這五年全部提高到什么地步？提高到正的現(xiàn)金流的地步，也就是說這五年地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)金流雖然是負(fù)的，但是由于租賃的現(xiàn)金流加上煤氣的現(xiàn)金流讓整個負(fù)的現(xiàn)金流抬高到正的，所以這家公司總現(xiàn)金流而言，過去十幾年當(dāng)中，至少我的資料所顯示，過去十幾年、20年當(dāng)中每年都是正的，這就是所謂的“打底”，非常有意思，不止是恒基兆業(yè)，當(dāng)我回顧了像長江實業(yè)、新世界或者是新鴻基我都發(fā)現(xiàn)類似的情況，也就是說打底本身是非常非常重要的?！　≌埾胂胱龅禺a(chǎn)開發(fā)商什么心態(tài)？當(dāng)它作為一個地產(chǎn)開發(fā)這個項目的時候，首先想得跟你不一樣，你想得是你能賺多少錢，而他想得是他會賠多少錢？按照過去的慣例，如果今年很糟糕的話，我開發(fā)這個項目我賠多少錢？因此，你只寫可行性報告，而他是寫不可行性報告，如果我開發(fā)這個樓盤，我最終要賠多少錢，才想我要不要做呢，他首先想得是原先的現(xiàn)金流夠不夠補這塊的損失。當(dāng)然這是我自己研究結(jié)果的推論?！　∵@就是一個風(fēng)險管理的基本態(tài)度，我這么講，我如果在7月份這么講的，你會覺得非?？尚?，這個人真傻冒，跟錢過不去，我們只要把樓盤建好了，提供最好的裝修、最好的服務(wù)、最好的地段，就是能夠發(fā)財，地產(chǎn)的成功三要素，就是地段、服務(wù)、裝修。我仔細(xì)分析這些人之后，我不得不佩服，我就以資本負(fù)債比例為例，他們不是四家平均20%，中國的上市公司里面，資本負(fù)債比例平均是100300%，而他們每家都是20%，不是平均20%，這種結(jié)構(gòu)的類似我非常的震驚?！　⊥瑫r不止如此，除了打底之外，還有一項硬工夫，我為了確認(rèn)我講的是對的，我曾經(jīng)私下對其中之一做了證實，確實是如此，那就是互補，什么叫互補？互補本身就是當(dāng)你在做投資的時候，尤其是你又做地產(chǎn)，又做別的行業(yè)的時刻，你有沒有想到互補是一個絕對標(biāo)準(zhǔn)，不能沒有互補。所以打底的目的是用穩(wěn)定的現(xiàn)金流來彌補地產(chǎn)開發(fā)的波動，而互補是用其他行業(yè)和地產(chǎn)開發(fā)的這種波幅做對沖。我舉一個例子，你看一個行業(yè)是這樣走的，另外一個行業(yè)是相反的，所以原來波幅這么大，這兩個行業(yè)加在一起247。四大天王它的現(xiàn)金流的縮小振幅是幾倍，李嘉誠的長江實業(yè)縮小了10倍，新世界縮小了7倍，恒基兆業(yè)縮小了12倍，這四大天王每一家都通過互補使得現(xiàn)金流各個行業(yè)之間的波幅縮小從7倍到12倍之間，平均的縮小幅度是10倍。以恒基兆業(yè)為例，我的資料顯示，在很久很久以前，當(dāng)做地產(chǎn)投資以前，沒有放棄租賃也沒有放棄煤氣，包括建筑、酒店、碼頭加在一起，目的就是使得這么大的現(xiàn)金流能夠做縮小一點。這個做大做強我在五六年前批評過的，中國企業(yè)沒有做大做強的本錢，而且我在廣州也講被媒體罵死了，不做大做強，還做小做弱不成，我一直是忍辱負(fù)重幾年，郎教授是比較辛苦的，每次提出新觀念，都要經(jīng)過別人的謾罵才知道，包括7月份演講之后，我說08年制造業(yè)要倒閉，被人罵死了，說唱衰整個中國制造業(yè)。但是在很久很久以前，他就不想做大做強，他把資本負(fù)債比例控制在20% 上下，慢慢穩(wěn)健保守的發(fā)展，而且不但穩(wěn)健保守，對于地產(chǎn)那么大波幅的現(xiàn)金流，第一采取拿地，第二采取互補的方式，使得你的風(fēng)險大為降低，而且四大天王他們的做法之類似，讓我感到震驚。所以就應(yīng)了我以前所講的一句話，失敗的原因很多，似乎成功的真理只有一個，也就是說在這么多年的運作當(dāng)中，是不是和他們不一樣的企業(yè)都已經(jīng)倒閉了呢？而且四大天王所以能夠稱其為四大天王是經(jīng)過幾十年的孕育，才會走到今天的四大天王，而他們孕育成長的過程當(dāng)中，就是保守、打底、互補，一路走過來的。