房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的理性思維研究-在線瀏覽
2025-08-05 13:08本頁面
【正文】 土地市場清理情況表明：2004年7月，全國情理出各類開發(fā)區(qū)6 866個(gè)，[2]。征地、拆遷引發(fā)了各類矛盾，失地農(nóng)民約4 000萬[2].即使在如此強(qiáng)勁的宏觀調(diào)控下，2004年土地購置面仍創(chuàng)造了歷史的新高，達(dá)到了39 。2004年4月25日，％，4月27日，國務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例由20％提高到35％。10月，銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理辦法》（征求意見稿），對(duì)房地產(chǎn)信托經(jīng)營規(guī)則監(jiān)督管理、風(fēng)險(xiǎn)控制、處罰規(guī)則等作了規(guī)范。對(duì)房地產(chǎn)的金融政策其直接效應(yīng)是：從供給方面影響開發(fā)市場，將房地產(chǎn)的資本金比例由20％提高35％，對(duì)小規(guī)模、以項(xiàng)目為主體的房地商及“皮包公司”運(yùn)作模式有一定的控制作用；從需求方面影響，提高貸款利率，明確收支還款比例，控制了還貸風(fēng)險(xiǎn)。4月30日，建設(shè)部等7部門發(fā)出了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》，稱“新八條”。一些地區(qū)房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，住房價(jià)格上漲過快，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，市場秩序比較混亂，廣大群眾普遍關(guān)注。以摩根利士丹為代表的機(jī)構(gòu)掀起了“中國房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫”論浪潮，甚至為中國（主要是上海）房地產(chǎn)泡沫破裂給出了時(shí)間表[3].2004年國家出臺(tái)了以緊縮地根為標(biāo)志的一系列調(diào)控措施，房地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)行的主要指標(biāo)仍然創(chuàng)造了歷史的新高。與1998年相比，新開工面積是3倍，住房均價(jià)上漲了50％，個(gè)人貸款余額增長了34倍。由福利分房向個(gè)人購房的轉(zhuǎn)變，由單位投資建房向商品化開發(fā)的轉(zhuǎn)變，由土地使用權(quán)協(xié)議出讓向招標(biāo)拍賣轉(zhuǎn)變，從1993年第一輪房地產(chǎn)熱到2000年近8年的低速調(diào)整，所有這些為市場啟動(dòng)積累了能量。 二、房地產(chǎn)市場理性：三個(gè)階段和三個(gè)循環(huán) ?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場的歷史演進(jìn)：三階段發(fā)展規(guī)律 房屋與土地是人類最基本的生存與發(fā)展資料。住宅從“構(gòu)木為巢”到高樓大廈，土地從“予取予求”到證券化經(jīng)營，其歷史演進(jìn)隨社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展而變遷，隨社會(huì)生產(chǎn)關(guān)系的變革而變化?！ Ｔ?8世紀(jì)60年代始英國的產(chǎn)業(yè)革命，法、德、美在19世紀(jì)相繼完成。小資產(chǎn)階級(jí)的代言人普魯東毫不猶豫地?cái)嘌?，在大城市中?0％以至更多的居民都沒有可以稱自己所有物的住所。我國自20世紀(jì)50～80年代的工業(yè)化時(shí)期，也出現(xiàn)了嚴(yán)重的住宅短缺，從而引發(fā)了20世紀(jì)80年代初住宅商品化的大討論，這樣的背景下，住宅建設(shè)是房地產(chǎn)市場的主軸。城市的土地利用及房地產(chǎn)權(quán)關(guān)系成為重點(diǎn)。歐美在此階段，建立了以私有制為主體的房地產(chǎn)權(quán)體系。建設(shè)中國特色社會(huì)主義社會(huì)的房地產(chǎn)權(quán)體系，是適應(yīng)房地產(chǎn)市場交易主軸的基礎(chǔ)。以發(fā)達(dá)資本主義國家引領(lǐng)的現(xiàn)代化信息經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)作為資本融入社會(huì)資本體系的運(yùn)營，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)結(jié)合，房地產(chǎn)成為重要的投資和融資工具。房地產(chǎn)抵押，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)與交易，房地經(jīng)營的虛擬化和國際化等成為普遍的現(xiàn)象，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的目的，不僅僅是滿足人們對(duì)房地使用價(jià)值的需要，而且是一種重要的投資行為，房地產(chǎn)證券化是房地產(chǎn)市場的主軸?！ 。ǘ┓康禺a(chǎn)市場運(yùn)行：三個(gè)循環(huán)交織運(yùn)動(dòng) 房地產(chǎn)市場運(yùn)行有自身的規(guī)律，具體地表現(xiàn)為三個(gè)循環(huán)。這是以房地產(chǎn)開發(fā)為標(biāo)志的，以產(chǎn)品更新?lián)Q代為特征的，以滿足人們對(duì)住房需要為主導(dǎo)的生產(chǎn)活動(dòng)。這樣的背景下，房地產(chǎn)市場以住宅建設(shè)為主軸，以擴(kuò)大住宅供給，滿足住宅需要的物質(zhì)循環(huán)為主要特征。舊住宅大量拆除，馬路擴(kuò)寬，舊城改造和人口向城市的集中，加劇了住宅供求失衡。拆房子、建房子、賣房子、買
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