【正文】 第二個在我們當前也可以感覺到現(xiàn)在的貧富差距比較嚴重，整個社會對公平的訴求是非常強烈的?？刂埔恍┤藢ν恋刭Y源的占用，不要讓一些人占用了國家的資源，這就像我們的豪宅一樣的，需要滿足很多中低收入者的要求。那我剛才講的什么是長期合理性的因素呢？我覺得有兩點，第一點我們國家有960萬平方公里，那人均的面積是非常少的，我們不可能走歐美的道路，我們以后推出的用地容積率都是相當高，像深圳越來越像香港，像上海、北京也有這個趨勢，雖然你的容積率不會像香港，但是這個結構也是相當高的。這是我想很多其他的地產公司比較有前瞻性的可能會提前做了，前瞻性不足但是看到政策出臺的也有很多的企業(yè)開始做了，可能還有很多的地產商沒有想到做這個事情，那我想還要布置這個事情。這部分的工作可能是當前做的比較重要的方面。那我們在武漢會訪問很多的客戶，他們對房子的要求。這是從短期內來看我們需要做的事。我們需要把我們的土地盡快的投向市場。在做這個方案的時候，也是為了符合市場的要求，我們把這個比重進行了調整，現(xiàn)在達到了20—30%之間。所以從短期來講這個銷售我們是不用擔心的。我們在六月上旬在南湖有一個金地格林小區(qū)的項目，我們很快感覺到消費者對這個政策的關注，在整個的六月份，我們感覺到這個指標的完成和以前幾個月有差距，我們在5月份一直都超過100，如果不是因為我們6月份有了一個新的示范區(qū)的項目，還組織了一個大型的活動，我們可能完成不了60套的量，但是7月份我們感覺這個政策的影響在減弱。我是金地集團武漢房地產開發(fā)有限公司的方森，我是今年元月份到我們武漢公司的，我想我的主題是這樣的，因為不光是我本人，一直都在追蹤各種媒體、刊物上對房地產形勢的研究和探討，應該說這類的探討比較多，基本上的觀念也比較雷同，我主要是代表企業(yè)，我想一個是談談宏觀調控對我們公司運作的影響，以及我們公司在短期內采取的應對措施，第二個我個人認為這個宏觀調控看起來像是短期政府調控的行為，但是從中又有一些長期來看合理的因素，所以我們大家應該放開我們的眼光，看的更長遠，應該從一個更長遠的眼光來看，要從培養(yǎng)企業(yè)在市場當中的競爭能力來看，我們到底應該如何做？就是我們不應該光是想如何面對宏觀調控，而是看到這些合理的因素。大家歡迎！ 肖漢昌：他們以獨特的視角，以翔實的數(shù)據(jù)對我們武漢房地產市場進行了分析，同時也對下半年的走勢做了一個判斷。 那我想今天把我們前段時間所做的工作和大家進行交流，講的不對的地方請大家進行改進，謝謝大家。 漢陽區(qū)由于他板塊比較小，他主要集中在鸚鵡大道和漢陽大道之間，那這個量大了使得整個的均價的水平還會下降，當然本身漢陽區(qū)的房價的水平也屬于一個相對比較低的點，這個價格還會有所變化的。而且我們認為武漢的高、中、低檔的房價還沒有拉開，那目前相對買一些高價格的樓盤比相對買低價格的樓盤從中長線來看是合算一點，風險來看也是比較小一點，而對于遠郊來看，從目前來看要加強定位和營銷的考慮。 再看一下漢口各區(qū)域商品房市場的后續(xù)預估，可以看到整個的漢口區(qū)金銀湖要占到60%的供應量，從某種程度上來說是危險的，很多城市在集中放量之后，他會迅速從熱點區(qū)域變成一個沸點區(qū)域。 同樣我們也看一下存在的風險，我們對下半年武漢市商品房市場一個后續(xù)供應量做了預估，武昌還會成為一個供應的熱點城區(qū)，未來會有600多萬平方米超過60%供應量的情況，應該說銷售壓力同樣會存在，因為你供應量多了，而且是集中供應的話一定會存在階段性的供大于求的情況，可能在某些區(qū)域這些情況會更加的激烈。 從圖上來看，也預計06年的商品房的成交數(shù)量比05年有了提升，我們預測這個幅度在5%上下，即供應量和成交量都在5%左右。首先是對內在需求的一個拉升，然后是對外來性和投資性需求的拉動，如果控制不好的話會產生泡沫.如果這次對海外性的投資需求和國內的消費投資需求都進行相應的抑制，會對這個市場未來的城市發(fā)展有好的作用，對中低價房從某種程度上來說，使這個城市的和諧度有所提升。 整個的宏觀調控出臺了之后，我們認為對天津、武漢這些未來的熱點城市都是有好處，他會使得整個的房地產發(fā)展期會延長，而可能出現(xiàn)的泡沫會及時的理清，整個主體在未來遇到的風險會減小. 因為目前公開的市場土地上拿價達到了4500萬左右，使得原先的一些開發(fā)商他有了更多的合作機會和土地收益的機會，下半年武漢市的的中低檔的項目結構會有了提升。最后我們來看看今年下半年的走勢和風險的預測，宏觀調控之后，我們覺得最最明顯是對土地產生影響，那確實是7月份對土地造成了比較大的影響，我們也認為下半年整個土地的市場還會進入到一個低的階層. 新世界現(xiàn)在還只是65—75元/平米左右，那這個并不是他的問題。 我們來看看武漢的寫字樓市場，武漢一共是近100萬平方米的量，預計未來還會有一個近40萬平方米的上市，從總量上來看還不是很大，需求性我們可以看到，目前的甲級寫字樓與中心城區(qū)相比是比較低的水平。 第一輪會出現(xiàn)爛尾樓的一般都是寫字樓，而第二輪當中先啟動的也不是寫字樓，而是住宅，而寫字樓啟動之后，他的價格會在某一階段遠遠的超過同一區(qū)域住宅的價格。 近郊區(qū)的情況都是在2800到3000，200塊錢的差距，各個板塊不同他的差距很小，我們這個板塊已經很小。 他已經穩(wěn)定在4千元以上的價位，而最低的這根線是漢陽的中心區(qū)他還在3300塊左右，那我們說武漢中心城區(qū)各個區(qū)的比較高差和低差之間是相差1千元錢，從地價來看，高差和低差已經相差了50%以上，房價上沒有太大的明顯，可能我們從這個圖上今天看了差1000元錢，可能未來不止差這些錢。我們來看一下漢陽各個行政區(qū)競爭的情況，漢陽的整體市場比較平靜，高峰期也很平緩，從某種程度來說，這個市場比較冷淡一點，他也意味著未來發(fā)展的機遇。各行政區(qū)的供應量我們首先來看一下中心城區(qū)，江岸區(qū)的供應量從平穩(wěn)到后面6月份的一個放量，而郊區(qū)的商品房市場則比較平淡，我們可以看到黃顏色這根線比較平淡，而江岸區(qū)這個線走的是波瀾起伏。整個的市場房型是偏向于一個大小皆有的情況，從目前來看小戶型越來越多，是從大往小發(fā)展的階段。比上海還要好。按照我們現(xiàn)在所成交的4萬套來說。當然我們發(fā)現(xiàn)為什么有這樣一個數(shù)據(jù)，主要是7月份的供求情況出現(xiàn)了大的調整，也就是說新政前的情況比較好，而新政后使得供求的情況加劇了. 對一個正好處于房地產發(fā)展期的城市來看，這個數(shù)字略微有一些問題。而且由于新政的影響，房價還會做進一步的整理，在7月份還會有一些整理，如果他整理的幅度不是太大的話，武漢的房價未來發(fā)展還是可以期待的。這個上升是有效的，也是合理的。我 我們再看一下從05年7月到06年7月整個武漢市房價的走勢圖，我們看到05年的下半年整個的成交量是4萬左右，到06年成交套數(shù)達到了4400左右，套數(shù)上有了一定的增長，而房價上他明顯走出了一個上升的趨勢，就是去年的上半年房價有了一個明顯的上升，從3千塊出頭提升到了3500塊左右，然后做了一個平臺的整理。這個時候會看到小高層和多層的房價從某種意義上來說會有一定的優(yōu)勢。 這是每一個大城市發(fā)展的趨勢，也許剛開始都喜歡多層，但是最終一定會進入高層。漢陽和他相比要差50%，1200多元。 像紅色的是純住宅的，藍色是純商業(yè)的，它大概占到了39%，純住宅的量也是比較小，應該說是綜合用地比較多，那這也符合很多城市在房地產快速發(fā)展的過程中共同存在的現(xiàn)象。再看一下土地市場當中規(guī)劃用途的范圍，我們看到這個白色表示住宅，是相對的一種綜合類。從成交單價可以明顯的看出，武漢的土地價格有了明顯長足的提升，從05年的324萬一畝，到06年454萬一畝，他的土地的價格上升比較快，比房價上升的速度還要加快。那武漢相對來說是比較均衡的階段，還是比較健康的。那這個在全國來講是處于一個中立。 ，是供略大于求，對一個正好處于房地產發(fā)展期的城市來看，這個數(shù)字略微有一些問題。不是所謂的泡沫情況。我們現(xiàn)在可以看到今年上半年有4400多套房，我們說均價是3500左右，基本上可以認為我們武漢房價上了一個臺階。再回過頭來看看1—6月份市場的情況，首先回顧一下土地市場，我們拿到了02年到06年土地成交的對比圖，那我們可以看到從02—03年開始逐年的上升，到04年達到頂峰之后，05年有了回落，而06年有一個明顯的回落，如果我們今天把土地源頭看清楚了，我們可以對未來的兩、三年有一個清晰的判斷，那這兩年會有一個商品房供應的高潮，由于06年上半年土地供應的減少，實際上對于武漢未來市場的壓力大家不要太過于擔心，盡管我們今天看到數(shù)據(jù)當中說武漢市的可售量還有超過10萬量的數(shù)據(jù)，但實際情況并不會像數(shù)據(jù)那樣可怕。 比如說高價位的物業(yè)成交量高了，他自然把武漢市的成交均價往上拉。從波動來看，很多時候大家不要被這個價格所欺騙，覺得它好像從3500塊錢走了一個周期又回到了7月底一個3500到3600的價格線上，但實際上他并不是代表整個武漢市的房價有了這樣一個起落，他代表是在不同物業(yè)類似成交的情況，因為這是均價。實際上武漢市和原先的高點大概是30%左右，如果不考慮政策面的影響，成交量的影響本來也在30%左右。 我們再看一下這是按照每周成交量排的表，是從5月1號之后到五月底達到了成交量的高峰，基本上每周達到了2500多套，就基本上相對于年度的成交要達到12萬左右，如果按照這個比例，整個武漢的成交量在全國應該是排到前五位的. 為什么這些土地價格比較高，難道是這些開發(fā)商他們沒有分析這個價格嗎？我相信不是他們沒有分析，而是他們經過了詳細的分析，得到了成交價的判斷，是他們對武漢房地產一個相對一致性的判斷。在06年當中，總成交面積有75萬平方米，平均每畝達到了457萬元，相比目前的房價，今天的土地價實際上是比較高了。這是更加極端的例子?？匆幌挛逶路葜笸恋氐那闆r，五月份土地成交非常少，只有六月份有所成交，七月份一塊土地沒有成交，整個的占上半年的2%，新政出來了之后不是成交的下降，而是土地成交的下降，政府他第一個反映就是暫停。我們跑了很多的城市，我們發(fā)現(xiàn)有很多的二三線的城市會提前的進入調整期，但是對武漢的市場分析了之后，我們發(fā)現(xiàn)這個基本面很好，所以說宏觀調控會對他有一定的影響，但是不會影響他整個的房地產走勢。我們的判斷和分析是基于對數(shù)據(jù)的理解，所以我們首先是看一下政策出來了之后，5月份政策出來了之后，武漢房地產市場的走勢，都用數(shù)據(jù)來說話，然后回顧一下上半年1—6月份的房地產市場的走勢，最后通過我們掌握的情況和數(shù)據(jù)實際反映的一些情況，我們對下半年的風險進行一下預測。 我們再回到這個系統(tǒng)上，就可以看到我們把衛(wèi)星照片疊加上去了之后，如果是武漢的同仁可以很清晰的看到萬科現(xiàn)場的實景情況。包括他所有的裝修配置都可以在里面查閱，還有他的一些公關活動，這是一個住宅項目的情況。這個系統(tǒng)既可以查到武漢的，也可以查到天津和上海的，那他在未來可以覆蓋全國，他會成為大家的一個信息庫，你可以把所有的資料調出來進行參考。周邊有一些配套的馬路、學校、醫(yī)院等等都可以進行查閱。比如說沒有去過的人都可以通過這個系統(tǒng)了解這個項目的基本情況。 （ptp）那現(xiàn)在大家可以從上面很清晰的了解到各個地方的現(xiàn)狀，通過這個數(shù)據(jù)和信息庫的結合，我們希望這個系統(tǒng)能成為房地產的百度，大家可以很容易得到相關的數(shù)據(jù)，比如說我把商品住宅點一下，大家看到的所有點是整個的武漢商品住宅的點。 中國房地產決策資訊系統(tǒng)，我們武漢的分析也是基于這個系統(tǒng)來看的。首先我先花一點時間把我們通過我們的系統(tǒng)對武漢房地產市場有了很精確的了解. 比如說有一些香港地產商，有一些國內的地產開發(fā)商他是跨地域開發(fā)的，他雖然沒有對這個市場的了解，但是他通過整個的規(guī)律性的了解，他進入了一些城市可以賺錢，甚至可以賺大錢，所以我們通過全國40個城市的比較，綜合研究，我們也找到了規(guī)律性的東西，這些房地產的走勢實際上是有規(guī)律可循的，唯一就是要找到他的周期性。 第二我們通過比較研究來進行，因為房地產他是有客觀規(guī)律的，大家可以發(fā)現(xiàn)在很多城市有一些地產商，他們不斷的賺錢。 我們研究院成立在上海，但是我們對中國的