【正文】 上可以節(jié)省大量的時間。所以一個規(guī)模巨大的企業(yè)，他在這方面具有很大的優(yōu)勢。 第四個我覺得產(chǎn)品研發(fā)能力。第五個方面就是商業(yè)地產(chǎn)研發(fā)的能力，我們可以看到在城市的中心，很多項目都是商業(yè)和住宅的混合體，這樣一個項目假如不是一個專業(yè)的開發(fā)商，就不可能具備這樣的能力，我們知道商業(yè)的賣價是住宅賣價的兩三倍，你需要盡量做大商業(yè)的面積，需要你有非常強的能力才可以正確的把握，而政府規(guī)定了商業(yè)有多大的面積，住宅有多大的面積，你還需要把商業(yè)的面積鋪開，所以商業(yè)運作的能力是未來的地產(chǎn)開發(fā)商不可缺少的能力。像我們知道國美他有很好的模式，它掌握了終端渠道的企業(yè)，他在討價還價的時候具有相當(dāng)大的能力，我們感受到了渠道的力量，所以我們有的企業(yè)就考慮是不是可以將一些點配合起來。那可以給客戶帶來不同的感覺。這就是價值鏈的整合。 還有一個就是風(fēng)險的方面也是很重要的，你可以選擇一些項目。你只有把規(guī)模做大了之后才可以談到項目組合，在項目組合時你要進(jìn)行搭配?？癸L(fēng)險強的項目不會有項目回流的情況。你需要在高風(fēng)險的開發(fā)現(xiàn)金流和低風(fēng)險的出租現(xiàn)金流上做一些考慮。你必須要做好現(xiàn)金流的計劃。我談一下我那邊的體會，前不久我們金地格林小區(qū)，然后看了之后要看世茂、要看華茂等，我說的意思是我們現(xiàn)在很多的地產(chǎn)公司都是在做大做強，已經(jīng)上市的我們看到在夏季7月份，世茂在香港又成立了一個公司，融了很多資，然后還有已經(jīng)在走上市的企業(yè)已經(jīng)在定期的募集資金，他們已經(jīng)打通了走向國際資本市場的需要，而有一些企業(yè)國際資本還不認(rèn)識你，那你怎么打造你的規(guī)模呢？所以我們說的融資能力是很重要的。 剛才我講到地產(chǎn)公司在未來必須具備很多的能力，那這些能力如果不具備，我們就會被市場淘汰。主持人會后可以把你的文章整理一下在我們會上發(fā)布。 下面我們有請武漢易居房地產(chǎn)研究所的所長談一下他的觀點，應(yīng)該來說他是武漢市第一家房地產(chǎn)專業(yè)的研究機構(gòu)，他們吸納了一批高層次的專業(yè)團(tuán)隊，應(yīng)該說雖然成立的時間不長。每個月一期的武漢市的房地產(chǎn)的報告，數(shù)據(jù)是非常翔實的，分析也是非常深刻的，是我們房地產(chǎn)開發(fā)非常好的資料。剛才方總提到了一個名字叫順馳，一下子我覺得這個名字很遙遠(yuǎn)。剛才我私下和他們交流的時候，實際上房地產(chǎn)天天在調(diào)控，很多開發(fā)商和我說，他說小朱我這么倒霉，我一搞房地產(chǎn)就開始調(diào)控，我以前搞零售都沒有調(diào)控，搞房地產(chǎn)就開始了。這段時間你會發(fā)現(xiàn)如果你是發(fā)展商你的地位會很低的，前幾年他們都是趾高氣揚的。第二個在這輪的宏觀調(diào)控上，房地產(chǎn)行業(yè)如何轉(zhuǎn)型呢？這才是需要討論的，你如何來適應(yīng)這個調(diào)控。它用了很多最新的經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理。60%的客戶是港澳臺及海外的華人，一下子會受到很大的影響，我問北京市的交易中心，你們怎么來界定這個概念，什么叫只有一套住房，什么叫在中國學(xué)習(xí)一年，他們也搞不清楚，所以這次的宏觀調(diào)控是對宏觀層面的經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究，他是根據(jù)商業(yè)存在的原則。這個東西要值得我們研究的。所以你必須找一個出路。討論一個問題，發(fā)展商是什么東西，我問過很多人他們都說發(fā)展商不是東西，第一土地不是你的，你只是拿了錢買了一部分土地，第二錢也不是你的，你只是有一定的存款，第三個設(shè)計單位也不是你的，你要找設(shè)計院，好一點找境外的，差一點找武漢市的，第四個產(chǎn)品也不是你的，最后全部賣給了小業(yè)主了，當(dāng)這個住宅漲價了之后和你發(fā)展商也沒有關(guān)系，銷售請代理商，物業(yè)管理請物業(yè)管理公司，所以這一輪下來你會發(fā)現(xiàn)發(fā)展商什么也不是。你通過你的運作把這些資源融合在一個項目里面，完成他的商業(yè)價值，這才是發(fā)展商。我們的發(fā)展商很辛苦，像國外很多的發(fā)展商，他的公司里面人很少，我們在北京有一個發(fā)展商他在美國排名是前五位的，他整個公司有五個人，一個是管融資的，一個是管工程建設(shè)的，一個是管配套的，還有一個是管拿地的，一個是律師，所以第一個你要考慮你到底做什么樣的發(fā)展商。就像任志強講的他不做這行了，他要休息。第四個方面，技術(shù)參數(shù)的改變以及房地產(chǎn)指數(shù)的改變必然會帶來你的模式的改變。像萬科和金地確實是我們房地產(chǎn)開發(fā)的一面旗子，萬科很多工作都走在我們房地產(chǎn)開發(fā)的前面，這是一個技術(shù)層面的改變，所以發(fā)展商要實行開發(fā)的話必須在這個層面有轉(zhuǎn)變。這個轉(zhuǎn)型也是一個方向，必須和有背景、有長期發(fā)展能力的人進(jìn)行聯(lián)合。這是代理這塊。 第二塊是我們的二手房業(yè)務(wù)，今天在武漢我們要開始涉足二手房的交易，用三年的時間在全中國大概開30個連鎖店，武漢今年大概開15個連鎖店。 第三個板塊就是技術(shù)咨詢這個板塊，這也是非常朝陽的產(chǎn)業(yè)。 第四個板塊就是大家比較感興趣的基金管理，我們目前第一批大概在2500萬左右，專門用于投資中國內(nèi)地的市場，現(xiàn)在易居中國有四個板塊在運作，也希望在今后的歲月里和武漢的開發(fā)商一起渡過這樣的歲月，一起為中國的房地產(chǎn)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。 肖漢昌：朱總的發(fā)言給我們提供了非常多的消息。最后我們有請上海東方房地產(chǎn)院長，也是我們中國房地產(chǎn)專家教授張永岳作宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的演講，大家歡迎！實際上當(dāng)前中國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十多年的發(fā)展，已經(jīng)成為整個中國為數(shù)不多的重要行業(yè)。見仁見智的熱點和焦點的行業(yè)。我這個題目最早是在去年上海房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)協(xié)會的大會上講的，那這次我們有一個易居的論壇上，那這個PPT就是那個時候做的，講了這個題目，應(yīng)該說獲得了很多同志的呼吁。 我想主要是這四個方面的問題。關(guān)于宏觀調(diào)控如何解讀，我想很多的東西不展開了，我這里從三個角度來說一下我對這個問題的認(rèn)識，首先解讀之源，我稱之為要正本清源，深刻認(rèn)識中國房地產(chǎn)發(fā)展的方向，我把這樣一個認(rèn)識概括為三個明確肯定。也就是說盡管對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，但是從整個國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，中央還是認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)是一個重要的支柱產(chǎn)業(yè)，這個就是在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)當(dāng)中給予的一種肯定。 第二個明確肯定就是要引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康的發(fā)展。這個將是我們整個房地產(chǎn)調(diào)控中的一個重要的導(dǎo)向，換句話說在科學(xué)發(fā)展觀，在和諧發(fā)展觀的指導(dǎo)下，那這個將成為我們考驗房地產(chǎn)發(fā)展的重要標(biāo)志，凡是和這個導(dǎo)向相悖的，就會引起宏觀調(diào)控一系列重大的問題。我們房地產(chǎn)要發(fā)展，這三個加快建設(shè)是必不可少的，第一就是壓加快建設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)乃至社會和諧發(fā)展的總體框架，這個總體框架現(xiàn)在還沒有完成的建設(shè)起來，但還需要建設(shè)。 第二個就是要加快建設(shè)符合我國實際情況的住房保障體系，很多的開發(fā)商都說這是政府的事，和自己沒有關(guān)系，但我們要看到如果宏觀調(diào)控完善了，市場才可以放的開。從這點來說，我們宏觀調(diào)控模式還有需要改進(jìn)的地方，我們現(xiàn)在宏觀調(diào)控當(dāng)中有一些具體的做法，應(yīng)該講還是可以探討的，比如說行政手段硬性的規(guī)定，整個的工作比較滯后，標(biāo)本兼治的效果不太突出，而這個確實在宏觀調(diào)控上，從政府主管部門需要考慮的問題，這是我對整個當(dāng)前宏觀調(diào)控的解讀，就是三個重點解決要看到我們宏觀調(diào)控之間所指的建設(shè)，三個加快建設(shè)是在全行業(yè)乃至全社會需要推進(jìn)的，那這個推進(jìn)好了，我們才可以在更寬松的環(huán)境下進(jìn)行。 第二個問題就是關(guān)于市場的態(tài)勢如何把握，我想從五個方面來說。一、首先整個房地產(chǎn)市場的態(tài)勢，我們從發(fā)展速度里看，我們感到房地產(chǎn)業(yè)會由快速發(fā)展轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展。打一個不恰當(dāng)?shù)谋确?，像我們過去的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，就像一個12歲的孩子他到青春期的成長，他不太穩(wěn)定，但是他發(fā)展很快，那我們的房地產(chǎn)是屬于青春期成年人的成長，他在發(fā)展中需要慢下來。 從供需結(jié)構(gòu)來看，會明顯地向中低價商品房及自住性需求傾斜的。在這個過程中，整個的價格走勢一方面會從快速發(fā)展的狀況向相對平穩(wěn)發(fā)展轉(zhuǎn)變，另外一方面相當(dāng)于住宅，非住宅商辦的價格放寬一點，但這個過程中普通的商品房是在政府嚴(yán)格的監(jiān)督下運行的。比如說專業(yè)化的要求會更加的突出。但是這種情況在規(guī)范的條件下，你可能就不復(fù)存在，因為現(xiàn)在的土地超投標(biāo)，你在整個的操作中專業(yè)化的要求會更加高。 從區(qū)域方面來看，全國范圍內(nèi)是波浪式擴(kuò)展，二、三級城市房地產(chǎn)市場較快增長的態(tài)勢已基本形成。整個的態(tài)勢會和前輪發(fā)展有一些變化，那這些變化我們需要研究和琢磨，但是需要企業(yè)進(jìn)行正確的分析，這樣可以更好的把握。對過去一輪的把握是天時地利是百年難遇的機遇，但是現(xiàn)在的運作不能依靠過去的，而在新的發(fā)展上要對健康、質(zhì)量和專業(yè)更加重視。 第二根據(jù)我們行業(yè)健康發(fā)展的變化，以中低價為主的情況下，我們要加快推進(jìn)產(chǎn)品創(chuàng)新與住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，產(chǎn)品創(chuàng)新的路徑是要對建筑設(shè)計創(chuàng)意，要提高產(chǎn)品的科技含量，進(jìn)行產(chǎn)品功能創(chuàng)新，充分產(chǎn)品的文化內(nèi)涵，對住宅產(chǎn)業(yè)化的實施上要加快，要建立專業(yè)化的產(chǎn)品研究中心，要引進(jìn)整合專業(yè)人才，要對門窗等簡單部件進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化，我們要進(jìn)行有力量有能力的整合。 所以在整個房地產(chǎn)整合當(dāng)中，我們要十分的重視三個環(huán)節(jié)的效益?；?，使我們迅速提升到一個新的臺階。當(dāng)然還要向服務(wù)業(yè)要效益，這個觀點也是我們呼吁的，就是房地產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)中的一個重要的組成部分，而胡錦濤總書記到上海來就提出了上海要發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。如果我們做到了既可以達(dá)到我們的要求，也可以為我們的房地產(chǎn)帶來效益。 第四點就是要注重向四個方向發(fā)展。二手房市場現(xiàn)在遇到了很大的困難，但從產(chǎn)業(yè)來說，房地產(chǎn)市場必然需要有二手房市場作為他的一個組成，不光是如此，包括整個的中介服務(wù)的市場也是一個很大的領(lǐng)域，那這個領(lǐng)域是可以開拓的。除此以外，我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場的研發(fā)領(lǐng)域也是一個大有可為的領(lǐng)域。如果在這方面有意識的開拓，那整個開發(fā)領(lǐng)域不僅成為行業(yè)新的開發(fā)點，也可以成為整個行業(yè)增長的動力點。 第五整個行業(yè)的發(fā)展以及我們相關(guān)的企業(yè)，要考慮市場拓展的區(qū)域性的布局。 這里面有不同的模式，萬科是萬科的模式，其他的是其他的模式，剛才的朱總，他實際上是易居中國在華中區(qū)的領(lǐng)軍人物，實際上剛才的幾個板塊應(yīng)該是在他的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行的，他也是在探索中。產(chǎn)業(yè)的方向在何方？就是推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，這是整個房地產(chǎn)態(tài)勢調(diào)整的要求，也是我國房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的客觀需要，更是我們產(chǎn)業(yè)落實到當(dāng)前中央關(guān)于國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展指導(dǎo)方面的必然要求，這個產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的核心在什么地方，就是由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，當(dāng)然產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型也涉及到了很多的方面，但這個是核心的問題，我想從產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型上是從五個方面來考量。 第一個從行業(yè)發(fā)展的推進(jìn)速度方面來考慮，要更加的注重健康、質(zhì)量和專業(yè)，要注重我們發(fā)展的健康性，要注重產(chǎn)品的質(zhì)量，要注重運作的專業(yè)化，我們作為開發(fā)商我們要優(yōu)化我們的經(jīng)營形態(tài)。我們要對房地產(chǎn)整個產(chǎn)業(yè)的推進(jìn)下功夫。我們房地產(chǎn)業(yè)這幾年以吸納眾多的人口為一個重要發(fā)展的原因，那我們今后如何來做，我們產(chǎn)業(yè)在用人方面要精細(xì)化，使我們中國優(yōu)良的傳統(tǒng)在房地產(chǎn)業(yè)也有發(fā)展。 由于價格的態(tài)勢，我們整個房地產(chǎn)行業(yè)的價格將被壓縮，在這個過程中要十分的重視向三個環(huán)節(jié)要效益，要向管理要效益，我們管理上有很多的文章要做，我們房地產(chǎn)行業(yè)的粗放產(chǎn)業(yè)比比皆是，在這個方面提高管理水平就是效益，提高管理水平就是有效的利用資源，提高管理水平我們的管理才能有效的提高，要想規(guī)模要效益，當(dāng)然這里講的規(guī)模效益，并不是大的可以做，中小企業(yè)也可以做，他是在什么樣的情況下闡述的一個問題。作為現(xiàn)代的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，就是用現(xiàn)代的標(biāo)準(zhǔn)來要求現(xiàn)代的房地產(chǎn)業(yè)。二手房市場現(xiàn)在遇到了很大的困難，但從產(chǎn)業(yè)來說，房地產(chǎn)市場必然需要有二手房市場作為他的一個組成，不光是如此，包括整個的中介服務(wù)的市場也是一個很大的領(lǐng)域，那這個領(lǐng)域是可以開拓的。除此以外，我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場的研發(fā)領(lǐng)域也是一個大有可為的領(lǐng)域。如果在這方面有意識的開拓，那整個開發(fā)領(lǐng)域不僅成為行業(yè)新的開發(fā)點，也可以成為整個行業(yè)增長的動力點。 第五整個行業(yè)的發(fā)展以及我們相關(guān)的企業(yè)，要考慮市場拓展的區(qū)域性的布局。 這里面有不同的模式，萬科是萬科的模式，其他的是其他的模式，剛才的朱總，他實際上是易居中國在華中區(qū)的領(lǐng)軍人物，實際上剛才的幾個板塊應(yīng)該是在他的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行的，他也是在探索中。上海東方房地產(chǎn)學(xué)院院長張永岳易居(中國)投資有限公司執(zhí)行總裁朱旭東金地集團(tuán)武漢防地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)方森上海易居房地產(chǎn)研究院副院長丁祖昱武漢市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會秘書長肖漢昌城市綜合開發(fā)管理辦公室綜合處處長李春祥51 / 51