【正文】 房地產市場都做了深入的研究，而我們的研究切入點是從微觀市場切入，再用宏觀市場來進行，我們的研究重點是微觀，通過相識的數(shù)據(jù)得到相應的判斷，透過現(xiàn)現(xiàn)象得到本質。非常感謝大家能夠抽空來到這個會場，一起來參加這場宏觀調控下武漢房地產走勢的分析研討會，我是上海易居房地產研究院的副院長，我先簡單的介紹一下上海易居的房地產研究院.大家歡迎！丁祖昱：謝謝大家。下面我們有請研究機構，他們對武漢市房地產的情況也有自己的調查研究和判斷的情況，我們聽聽研究機構他是怎么來對我們上半年的情況進行分析的。 講得不對的地方希望大家原諒，謝謝大家！主持人所以關于走勢問題我簡單說一下，有一些觀點由于時間的關系就不展開。首先從土地供應，從規(guī)劃設計源頭可能把好這方面的關口。 作為開發(fā)企業(yè)，我想必須要針對國家宏觀調控這樣一個形勢，應該積極應對調整自己的經(jīng)營策略力爭主動。我想在國家大政方針的情況下，增長住房的供應量應該是當前或者是今后一個時期比較遵守的政策方向，作為我們武漢市來講，對國六條一定要認真加以貫徹執(zhí)行。 因為在目前的宏觀調控情況下，只有實力的企業(yè)才有立足之地，否則一些企業(yè)日子不太好過。現(xiàn)在企業(yè)的融資來看，很多企業(yè)面臨生存的問題，中小企業(yè)通過這一段時間的發(fā)展估計可能要做進一步整合的道路。行業(yè)準入將進一步的規(guī)范，我們開發(fā)企業(yè)要遵守國家政策的導向和行業(yè)的規(guī)律. 第三個方面就是開發(fā)經(jīng)營專業(yè)化?，F(xiàn)階段，我們非住宅市場得到進一步的培訓，潛在的需求較大，隨著住宅市場利益的薄弱，將有更多的投資轉移到其他的方面，或者轉移到非住宅市場，包括商業(yè)地產、寫字樓、工業(yè)廠房多元化的經(jīng)營等等。這應該是一個發(fā)展方向必由之路。經(jīng)過近幾年的快速發(fā)展，我市房地產開發(fā)的水平是不斷提高，逐漸由粗放型向集約型轉變，為了適應宏觀調控形勢和競爭的要求，我市房地產開發(fā)將進一步加大轉型的步伐，主要從三個方面看： 這是我講的第二個觀點，市場發(fā)展的日益分化。在宏觀調控的形勢下，在政策的導向下，在住宅市場發(fā)展的同時，非住宅市場可能會得到進一步的發(fā)展。第三個方面就是住宅市場和非住宅市場的分化。 對這些周邊地區(qū)的房地產以及發(fā)展應該說會起到進一步的推動作用。 甚至主城區(qū)和遠城區(qū)在宏觀調控的政策影響下它的情況是不一樣的。從老城區(qū)的情況來看，有的地方又賣得很好，房子一經(jīng)推出很快就銷售一空，這種情況也有。 同時由于郊區(qū)的樓盤基礎配套設施相對滯后，明顯影響了這一地區(qū)樓盤的銷售。這應該說是投資性的購房得到進一步的限制，這應該說對我們郊區(qū)樓盤的銷售產生較大的沖擊和影響。 其次就是城區(qū)中心市場和遠郊市場的分化或者是變化?？赡軐θ械纳唐贩績r格穩(wěn)定影響說是有很大影響的。 由于政策對未來市場戶型的限制，在未來一個時期中高檔市場的份額肯定會變小。這種趨勢應該說是越來越明顯，從這個角度來看，我想首先是高端市場和中低端市場的分化。應該說這幾年房地產發(fā)展的速度是比較快的（從98年以來）一直是穩(wěn)步的持續(xù)發(fā)展。但是從我個人的觀點來看，在當前乃至今后一個時期房地產肯定是進了一個調整時期。關于當前乃至今后一個時期房地產走勢的問題，這是一個復雜的問題。從現(xiàn)在掌握的情況來看，整個武漢市房地產市場由于在宏觀調控特別是今年進一步加大宏觀調控力度的情況下，消費者觀望的情況比較嚴重。但是從市場的反饋來看，人的觀念還是偏向于中大戶型。隨著我們去年加大經(jīng)濟適用房的建設力度，投資計劃265萬方，今年計劃362萬方，使經(jīng)濟住房建設的開工以及上市的話，我想對住房供應結構的改善會進一步的優(yōu)化。在政策和市場需求的引導下，武漢市加大了投資商品房和經(jīng)濟適用住房的建設力度，住房供應結構從今年上半年的情況來看應該說得到一個較大的改善，或者說是進一步優(yōu)化。但是有一些區(qū)域相對的滯銷（從銷售市場上來看） 另一方面從區(qū)域來看，是不均衡的。銷售情況總體來看還是比較好的。5月份整個銷售市場情況應該還是比較好的，所以說5月下旬我們部委發(fā)了37號文，但是整個銷售市場應該說上半年情況受政策影響還不是很大。這個問題從兩方面看，從實際數(shù)據(jù)上來看，在經(jīng)過一段時間的市場觀望期以后，我們今年上半年很多的項目或者是很多的企業(yè)紛紛在5月份推出一系列的樓盤，而且部分樓盤推出銷售比較好。%。%，%。說明住宅投資占房地產開發(fā)的主要地位，我們上半年房地產開發(fā)投資占全市固定資產投資1/4，%。1—，%。今年武漢市房地產的發(fā)展總體來看應該說在市委、市政府的領導下我們總體發(fā)展趨勢是好的，各項指標應該說完成得比較好。 從我個人來看，借此機會我主要想講上半年武漢市房地產簡要的情況或者說是看法。作為我這一塊來講我簡單的說一下，起到一個拋磚引玉的作用，更重要的是聽專家的演講。 由房地產協(xié)會主辦的這次論壇我認為是非常有意義的。從今天到會的情況來看，大家到的人數(shù)比較多，也比較準時，這也反映我們比較關注這個問題。 可以說是仁者見仁，智者見智，眾說紛紜，大家都比較關注。本人應該說對這個問題研究不深，所以說誠惶誠恐，關于房地產形勢的問題是當前整個社會比較關注的一個熱點問題。我想首先有請武漢市開發(fā)辦黨組成員、市綜合處處長李春祥給我們做一個演講，演講的內容主要是介紹武漢市上半年的房地產運營情況，并對下半年乃至未來的房地產走勢做一些自己的分析和判斷，我們以掌聲歡迎李春祥處長。我們如何來正確理解和解讀這一次宏觀調控的新政，這是宏觀調控的新政對于我們房地產業(yè)會帶來哪些影響？對房地產市場會產生哪些影響？ 其政策取向更加民主，調控的目標也非常具體，調控的手段和措施也非常的有益。透過這一次宏觀調控新政，我們也感受到這一次新政是繼2004年以來我們國家宏觀調控的一次深入和延續(xù)。 武漢晨報、長江日報、 武漢易居房地產研究所媒體支持：武漢電視臺、楚天都市報、“宏觀調控下武漢房地產走勢”論壇主辦單位: 武漢房地產開發(fā)企業(yè)協(xié)會承辦單位: 上海易居房地產研究院； 武漢易居投資有限公司； 楚天金報、武漢晚報、 搜房網(wǎng)時間: 2006年8月8日（周二）14:30~17:00地點: 武漢市城市綜合開發(fā)管理辦公室五樓主持人肖漢昌：今年主要是針對房地產業(yè)的高速發(fā)展出臺了一系列宏觀調控的新政，透過這些新政我們感覺到有這樣一種信號，那就是黨中央、國務院對房地產業(yè)的宏觀調控態(tài)度非常堅決，措施也非常的嚴厲。隨著政策的實施，對我國的房地產業(yè)必將產生重大的影響。 對房地產企業(yè)的運作會辦法哪些影響？我想這些問題最近一段時間以來各有關媒體和業(yè)內大家都在思考和研討這方面的問題。 那么今天我們召開這個論壇會，主要目的也是圍繞這些問題，希望通過我們應邀的嘉賓的主題發(fā)言幫助企業(yè)正確地分析和判斷當前的房地產形勢，正確的認識和解讀房地產新政，希望能夠為企業(yè)進行有益的思考和借鑒。 這次我們邀請了行業(yè)主管部門的領導，邀請了有關研究機構的專家，邀請了企業(yè)的代表，還特邀了上海房地產學院的院長張教授來做一個發(fā)言。李春祥：謝謝大家！我們協(xié)會前兩天告訴我有這么一個會，要講一下。對整個房地產形勢的看法也是多種多樣，這說明這是一個好事，說明房地產在當前國民經(jīng)濟中的地位是非常重要的。通過這次論壇我想有助于我們統(tǒng)一思想認識，理清工作思路，明確發(fā)展方向，審時度勢，科學決策，更好地促進房地產業(yè)的發(fā)展。另外談到下半年乃至今后一段時期走勢的個人看法。從以下幾個方面，或者四句話說明上半年的形勢。第一句話就是房地產開發(fā)保持增長勢頭，但增幅緩慢。%。上半年的房地產開發(fā)施工面積達到2260多萬方，%，其中住宅施工總面積達到1700多萬方，%。同比增長27%。從數(shù)據(jù)里面可以反映出我們上半年整個房地產開發(fā)增長勢頭還是比較好的，但是有些指標卻是放緩的，這說明我們宏觀調控應該說起到了積極作用。 第二句話商品房銷售市場基本平穩(wěn)，但發(fā)展不均衡。像水岸星城、時代廣場等等，一些濱湖、臨水的樓盤，應該說一上市推出是得到市場的追捧和青睞。1—，這個統(tǒng)計和去年的統(tǒng)計量基本上是持平的。主城區(qū)的情況比遠郊區(qū)的銷售情況要好，中心城區(qū)的中心地段或者是比較好的地段項目應該說依然銷售情況是比較好的。 第三句話住房供應結構有改善，但仍有較大差距。我們這里有一個統(tǒng)計數(shù)據(jù),就是1—6月份新上市的樓盤中120平方米以下的戶型住房供應套數(shù)占到總供應60%，其中60—100平方米的戶型供應套數(shù)占到38%。這主要是根據(jù)國家2000年以來宏觀調控政策的要求和科學的發(fā)展觀，保證廣大中低收入者的住房需求而出臺的，所以改善住房結構應該是任重道遠的。 現(xiàn)在從武漢市實際情況來講，住房供應結構來看，一方面從政府的角度來看，要求建中小戶型。這是一個深層次的原因，也有消費者的消費觀念不到位，或者是其他因素的影響。 第四句話房地產市場形勢總體來看比較好，但觀望氣氛比較濃。但投資者觀望的情況也比較嚴重，大家都感覺從消費者的角度來講感覺是不是房價要下降，持幣待購，從投資方來看感覺到趨勢不明朗，所以整個氣氛在當前來說是比較濃厚的。 這是從行業(yè)管理部門以及從我個人的實際過程當中掌握情況的看法。這方面專家有很多的意見，領導有很多的看法，大家也有很多的認識，所以不大好說。無論是從周期來看，還是從當前的黨的方針政策的要求來看，還是從國民發(fā)展的角度來看肯定要進入一個調整期。第二個看法就是市場發(fā)展日益分化，在落實國家宏觀調控政策，加快住房結構調整和促進房價平穩(wěn)發(fā)展的形勢下，目前我市房地產開發(fā)市場格局必然會有所變化。新我個人看法可能導致開發(fā)商對這一領域的爭奪，品質的競爭將更加激烈。 商品房的價格上漲將不可避免，對于商品房套型90平方米以下的中低端市場，由于我們可以預見的它的供應量不斷放大，也有可能導致供求的變化而影響商品房價格的走勢。這次37號文對商品房交易環(huán)節(jié)、戶型比例、個人住房按揭貸款、首付比例等等一系列的要求。比如說原來像廟山地區(qū)，去年情況還是比較好的，今年表現(xiàn)更為明顯。特別是中心城區(qū)最近幾年或者是今后幾年，我們有很多基礎性的配套設施，也就是說輕軌、地鐵、過江隧道等等一些大型工程開工建設.有可能進一步的吸納資金在主城區(qū)開發(fā)，這樣就可能進一步拉開中心城區(qū)與遠城區(qū)房價的水平?，F(xiàn)在來說從武漢市的房地產市場來看，總體來看住宅市場量還是比較大的，非住宅市場還是相對滯后。從走勢的第三個方面看，房地產開發(fā)加快轉型步伐。 首先就是住宅建設產業(yè)化。為了適應市場競爭，提高產品的科技含量、加快產品的創(chuàng)新、加快新技術的推廣影響等等以提高產品的競爭力，我想這是將來作為企業(yè)必須要解決的一個問題，也是一個發(fā)展方向的問題。 其次就是經(jīng)營方向的多元化。隨著利潤空間不斷的壓縮，房地產開發(fā)市場競爭是日益激烈，市場機制的優(yōu)勝劣汰的作用將得到加強。 及時調整戰(zhàn)略和運營的模式，加大資金的融通，積極提高自身專業(yè)化的程度才有可能贏得市場，才能促進企業(yè)的發(fā)展，才有可能把企業(yè)做大做強。所以那些名牌企業(yè)，有實力的企業(yè)專業(yè)人做專業(yè)事，有些其他行業(yè)進來的一些不太專業(yè)的，實力不夠強的企業(yè)有可能受影響比較大，這是房地產發(fā)展趨勢加快轉型我認為主要有這樣三個方面。走勢的第四點就是住房供應結構進一步的優(yōu)化。今年宏觀調控的力度是前所未有的，應該不存在改變的可能。 這種想法我估計是不行的，武漢市雖然政策沒有出臺，但是按照領導的要求，我想下一步肯定這方面力度會加大。通過政策的調整和引導，兩個70%可能會落實到位。 在這種情況下，住房的供應結構會進一步的產生變化，進一步的向中低收入傾斜，以保證房地產業(yè)的健康發(fā)展。 肖漢昌：剛才我們李局長從行業(yè)主管部門有力度的數(shù)字解釋了我們上半年房地產市場的有關情況，同時從他個人的角度分析了下半年以及未來房地產市場的走向，以及發(fā)展的態(tài)勢。 我覺得李局長的發(fā)言對我們了解上半年房地產的走向，以及未來分析的走向提供了一個非常好的參考和思路。下面我們有請上海易居房地產研究院副院長丁祖昱先生做演講。下午好。 他是國內經(jīng)過正式注冊的以房地產為主要業(yè)務范圍的研究機構，他現(xiàn)在在全國各個城市都開發(fā)了分支機構，在北京、天津、重慶、武漢和上海目前已經(jīng)設立了五個點。 上個月我