當(dāng)今宏觀調(diào)控形勢(shì)下朝陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展走勢(shì)研究(編輯修改稿)
2025-07-20 21:06 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 %，%。這也確立了商業(yè)地產(chǎn)在朝陽(yáng)區(qū)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的地位，之后的2011年以及目前2012年110月，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一直保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的三成以上，%%。而從增速上看，雖然商業(yè)地產(chǎn)也受到目前開(kāi)發(fā)商融資貸款等方面壓力影響，整體處于下降區(qū)間，但下降幅度好于開(kāi)發(fā)投資總體走勢(shì)，%%。從土地出讓情況看，近兩年商業(yè)用地?cái)?shù)量明顯增加。從2010年至本年10月，朝陽(yáng)區(qū)上市交易土地33宗，其中商業(yè)金融用地21宗，%。 保障房建設(shè)腳步加快住宅建設(shè)是朝陽(yáng)區(qū)開(kāi)發(fā)最主要用途，施工面積所占比重一直保持在50%以上。本輪調(diào)控政策中明確指出必須保證保障性住房的用地供應(yīng)和建設(shè)規(guī)模，使得保障性安居工程從原先的配套建設(shè)，轉(zhuǎn)變成為主要建設(shè)項(xiàng)目，成為朝陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新的側(cè)重點(diǎn)。從2010年開(kāi)始，保障性安居工程在朝陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)整體下行的態(tài)勢(shì)中表現(xiàn)搶眼，當(dāng)年全區(qū)共有各類(lèi)保障性住房項(xiàng)目49個(gè)，較2009年的26個(gè)項(xiàng)目增長(zhǎng)近一倍，%，%，%，%。2011年保障性安居工程建設(shè)腳步繼續(xù)加快，%，%。本年朝陽(yáng)區(qū)保障房地位再次得到提升，%，%，%%。保障性安居工程建設(shè)力度的逐年加大，不僅是調(diào)控政策得到貫徹落實(shí)的表現(xiàn)，更使得百姓從中得到了實(shí)惠。 市場(chǎng)供給能力有所下降從施工規(guī)模角度上看，本輪調(diào)控帶來(lái)的投資市場(chǎng)熱度減退，使得扣除保障房以外的純商品住宅項(xiàng)目開(kāi)工意愿有所下降，從而降低了市場(chǎng)供給能力。，%；，%，%。，%，依然低于2009年以前水平。，%%，%。 到位資金結(jié)構(gòu)變化本輪調(diào)控從金融角度對(duì)開(kāi)發(fā)商也進(jìn)行了管控，不僅限制了開(kāi)發(fā)商的金融貸款，而且對(duì)銷(xiāo)售回款實(shí)行監(jiān)管機(jī)制，使其開(kāi)發(fā)資金鏈條不再順暢無(wú)阻。銀根的收緊也促使企業(yè)不得不通過(guò)自籌或加快銷(xiāo)售等方式回籠資金，開(kāi)發(fā)資金日漸趨緊并且結(jié)構(gòu)有所調(diào)整。從2010年起，朝陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)年到位資金每年呈10%左右的降速逐年遞減。截至2012年10月，%。，%，%，；，%，%，；，%，%。 住宅影響最為明顯由于本輪調(diào)控政策主要以“限購(gòu)”、“限價(jià)”、“限貸”的方式對(duì)過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，其最直接和最終的目標(biāo)都是對(duì)銷(xiāo)售市場(chǎng)產(chǎn)生影響。從數(shù)據(jù)上看，調(diào)控政策推出以來(lái)，朝陽(yáng)區(qū)樓市迅速遇冷，銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售額雙雙走低。2010年5月，朝陽(yáng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積開(kāi)始由增轉(zhuǎn)降，由此開(kāi)始進(jìn)入連續(xù)24個(gè)月的下降區(qū)間，隨后銷(xiāo)售額也隨之連續(xù)22個(gè)月走低，房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)進(jìn)入了深水區(qū)。2010年，%；，%。住宅作為房地產(chǎn)銷(xiāo)售的主體，新政實(shí)施中受到的沖擊最為猛烈，對(duì)整體銷(xiāo)售市場(chǎng)下拉作用明顯。2010年全年，%；，%。2011年，%，%，%，%。而本年前十個(gè)月銷(xiāo)售市場(chǎng)則經(jīng)歷了由抑到揚(yáng)的過(guò)程：%，%額最低點(diǎn)之后逐漸回暖，并在6月實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，之后走勢(shì)并不平穩(wěn)，增幅僅在10%以?xún)?nèi)，9月以來(lái)又出現(xiàn)了小幅下降的情況。，%，%，%，%。三、未來(lái)的發(fā)展走勢(shì)的判斷本輪調(diào)控政策已經(jīng)實(shí)施了兩年左右的時(shí)間，朝陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)的熱度得到了一定控制，銷(xiāo)售面積一路回落，之前經(jīng)常出現(xiàn)的“天價(jià)地王”和“天價(jià)樓盤(pán)”的情況也明顯減少，調(diào)控政策的效果得到了一定顯現(xiàn)。但還應(yīng)該看到，由于受商品房供給下降、剛性需求依然不減等因素的影響，房地產(chǎn)供需矛盾并沒(méi)有從根本上化解。從當(dāng)前形勢(shì)上看，朝陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)的決定因素取決于幾方面因素：（一）調(diào)控作用下現(xiàn)有市場(chǎng)仍有未化解的矛盾，客觀要求調(diào)控政策在一定時(shí)期內(nèi)持久化，但依舊處于高位從商品房平均單價(jià)的增速走勢(shì)上看，朝陽(yáng)區(qū)銷(xiāo)售均價(jià)起伏與政策出臺(tái)時(shí)間基本同步。從2009年開(kāi)始，朝陽(yáng)區(qū)商品房均價(jià)基本保持逐月環(huán)比上漲趨勢(shì)，并在2010年4月達(dá)到增速的頂峰，%，%。之后隨著從國(guó)家到地方各項(xiàng)調(diào)控政策實(shí)施，均價(jià)增速開(kāi)始持續(xù)回落，2011年朝陽(yáng)區(qū)銷(xiāo)
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