【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 居是它要解決的問題。其他國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)證明，要住房供應(yīng)，要靠市場(chǎng)手段和大量的公共政策手段?？墒牵覈?guó)混淆了這兩個(gè)看似表面相似卻實(shí)際有區(qū)別的問題，忽視了普通民眾最基本的住房需求，住房保障職責(zé)缺位或不到位。 對(duì)住房的保障功能重視不夠 我國(guó)住房制度 改革在某種程度上擔(dān)負(fù)了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的功能。 “ 房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) ” 被地方政府推至極致并演變成畸形的增長(zhǎng)模式。經(jīng)營(yíng)土地成為投資增長(zhǎng)和財(cái)政收入增加的重要來源。在現(xiàn)行體制下，由土地產(chǎn)生的資產(chǎn)性收 11 益和大部分稅費(fèi)基本上歸地方所有，加之我國(guó)實(shí)行財(cái)政 “ 分灶吃飯 ” 的政策，各地政府在財(cái)政收入不足的情況下，只有利用土地出讓籌集地方建設(shè)資金，土地收益在一些地區(qū)已成為典型的 第二財(cái)政 。而且我國(guó)還普遍以 GDP 增長(zhǎng)率論政績(jī)的干部考核體系，也使得地方政府在政績(jī)沖動(dòng)下，或明或暗地支持土地出讓金的持續(xù)上漲。一些城市政府在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的沖 動(dòng)下，忽視了住房的保障功能。 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐較慢 目前，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)步伐較慢，中小戶型住房比重依然偏低。近幾年來，90 平米以下套型供應(yīng)量占比不足 20%。在提出 90／ 70 的要求后，總體情況落實(shí)較好，全國(guó)平均達(dá)到了 55%，但遠(yuǎn)未達(dá)到要求的 70%。經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供應(yīng)滯后，廉租住房的房源不足是當(dāng)前推進(jìn)廉租住房制度建設(shè)的主要問題之一。 中國(guó)近年房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策分析 2021 年，為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響，實(shí)現(xiàn) “ 保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu) ” 目 標(biāo)，房地產(chǎn)業(yè)作為其中的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)，我國(guó)出臺(tái)了一系列的行業(yè)刺激計(jì)劃。其中，國(guó)務(wù)院于 2021 年 12 月份出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》，明確加快保障性住房建設(shè)，鼓勵(lì)住房合理消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。由于這一政策的促進(jìn)， 2021 年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)很快走出低谷，出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，投資、銷售實(shí)現(xiàn)較快速增長(zhǎng)，但同時(shí)，房?jī)r(jià)漲幅過快的苗頭出現(xiàn)。根據(jù)這種情況，隨后幾年我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策經(jīng)歷了一個(gè)轉(zhuǎn)變的過程，房地產(chǎn)政策逐漸收緊。 20212021 年房地產(chǎn)調(diào)控政策回顧 下面我們按照信貸政策、土地政策、稅收政策、保障性 住房和限購(gòu)政策五個(gè)方面來進(jìn)行梳理。政策的變化過程從其中也可以看出。 2021 年年初開始，房地產(chǎn)調(diào)控政策微調(diào)的跡象開始出現(xiàn)。緊接著，隨著房?jī)r(jià)的快速上漲和土地出讓市場(chǎng)的持續(xù)升溫，房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步收緊，政策措施趨向嚴(yán)厲。特別是 2021 年，限購(gòu)、限貸等強(qiáng)力政策陸續(xù)出臺(tái)。隨著這一系列調(diào)控措施的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一些變化，商品房?jī)r(jià)格過快上漲的勢(shì)頭得到遏制，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)回穩(wěn)，保障性安居工程建設(shè)快速推進(jìn)，房地產(chǎn)價(jià)格漲幅逐步回落。下面我們重點(diǎn)從信貸政策、保障房政策以及限購(gòu)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響進(jìn)行分 12 析。 政 策影響分析 信貸政策 從信貸政策來看，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要體現(xiàn)在三方面：一是存款準(zhǔn)備金率的變化；二是基準(zhǔn)利率的變化；三是二套房首付比例及貸款利率的變化。 存款準(zhǔn)備金率： 2021 年以來，我國(guó)存款準(zhǔn)備金率，整體呈明顯上升趨勢(shì)，除2021 年下半年有所下降外，其余時(shí)期均呈上升態(tài)勢(shì)。 2021 年年底時(shí)，我國(guó)大型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率為 %， 2021 年上半年經(jīng)過五次上調(diào)后達(dá)到 %，隨后存款準(zhǔn)備金率在 2021 年下半年出現(xiàn)了四次下調(diào)， 2021 年起，存款準(zhǔn)備金率迎來了一輪新的上調(diào)， 2021 年連續(xù)六次上調(diào)， 2021 年上半年又繼續(xù)六次上調(diào)，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá)到 %。 2021 年 12 月 5 日，存款準(zhǔn)備金率在經(jīng)過多次上調(diào)后出現(xiàn)小幅下調(diào)，回落到 21%，仍處于較高水平。 2021 年 2 月 24 日，存款準(zhǔn)備金率再次下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)。 從存款準(zhǔn)備金率變化對(duì)市場(chǎng)的影響來看，存款準(zhǔn)備金率的調(diào)整，會(huì)影響金融機(jī)構(gòu)的信貸擴(kuò)張能力，從而間接調(diào)控貨幣供應(yīng)量。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)意味著銀行可貸資金問題的減少，會(huì)導(dǎo)致銀行房貸的收緊。 基準(zhǔn)利率：從近年來基準(zhǔn)利率的變化來看，呈現(xiàn)出明顯的 “V” 字型特點(diǎn)。 2021年，央行五次下調(diào)基準(zhǔn)利率，五年期及以上貸款利率累計(jì)下降 個(gè)百分點(diǎn)，2021 年，央行又連續(xù) 5 次上調(diào)基準(zhǔn)利率， 5 年期及以上貸款利率累計(jì)上升 個(gè)百分點(diǎn)。 從利率變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響來看，其對(duì)市場(chǎng)的影響主要集中在兩方面：一是對(duì)預(yù)期的影響；二是購(gòu)房需求的影響。 2021 年，針對(duì)當(dāng)時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的復(fù)雜局面，央行果斷出手、政策力度巨大，尤其是 2021 年 11 月份的那次調(diào)整，幅度之大前所未有，一次性下調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款利率 個(gè)百分點(diǎn)，相當(dāng)于平時(shí)46 次調(diào)整的水平，而其對(duì)市場(chǎng)的影響也迅速體 現(xiàn)出來。 利率的每次變化都是給市場(chǎng)傳遞的一個(gè)信號(hào)，它代表著未來政策的可能走向，會(huì)對(duì)各經(jīng)濟(jì)參與主體產(chǎn)生影響。同時(shí)，利率的調(diào)整也會(huì)影響到購(gòu)房者的貸款成本，利率的下調(diào)會(huì)減少購(gòu)房者的貸款成本，會(huì)增加購(gòu)房需求；利率的提高會(huì)減少購(gòu)房需求。 13 二套房貸政策： 從二套房貸的有關(guān)政策來看，其首付比例及貸款利率呈逐步上升趨勢(shì)，由 2021 年三成提高到 2021 年的六成，貸款利率浮動(dòng)比例，也由之前的自行決定提高到上浮 10%。二套房政策的變化代表了政府對(duì)投資性購(gòu)房的態(tài)度，既可以引導(dǎo)社會(huì)各界的購(gòu)房需求，又可以直接提高投資性購(gòu) 房者的成本，抑制這一部分需求。 保障房政策 2021 年年底時(shí)，中央提出要爭(zhēng)取用三年時(shí)間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題，其拉開了保障性安居工程提速的序幕。 2021 年，中央又提出要力爭(zhēng)到 2021 年末，基本解決 1540 萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。 2021 年，溫家寶總理又提出全國(guó)建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房 1000 萬套，未來五年將建 3600 萬套。 2021 年保障房開工量與商品住宅新開工量的比值達(dá)到最高點(diǎn)，接近 70%，隨后逐年回落，但比重依然穩(wěn)定在 30%以上，這與前幾年 的 5%左右相比仍有很大的提高。 從保障房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響來看，主要有兩方面： 一是增長(zhǎng)效應(yīng)，即保障房的大規(guī)模建設(shè)帶來的是房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長(zhǎng)，這能夠在投資下滑時(shí)抵消商品住宅投資減少的影響，保持投資的相對(duì)平穩(wěn)增長(zhǎng)。 二是替代效應(yīng)，即保障房的大規(guī)模建設(shè)將會(huì)解決眾多中低收入家庭的居住問題，這會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)帶來一定的沖擊和影響，尤其是那些面向中等收入群體的住宅項(xiàng)目。保障房的大規(guī)模建設(shè)將會(huì)直接導(dǎo)致對(duì)商品住宅需求量的下降，進(jìn)而影響到住宅市場(chǎng)的供求關(guān)系和房?jī)r(jià)的走勢(shì)。 限購(gòu)政策 自 2021 年 4 月份國(guó)務(wù)院提出限購(gòu)政策以來，全國(guó)先后已有 51 個(gè)城市出臺(tái)了當(dāng)?shù)氐南拶?gòu)政策。 在限購(gòu)細(xì)則內(nèi)容上，各城市整體思路基本相同，均是以家庭為單位，以戶籍為標(biāo)準(zhǔn)，多數(shù)城市對(duì)當(dāng)?shù)鼐用駥?shí)施 “ 限二禁三 ” 的政策，對(duì)非當(dāng)?shù)貞艏彝?shí)施“ 限一禁二 ” 的政策。但在限購(gòu)區(qū)域、限購(gòu)套數(shù)、納稅年限上有所差別，有對(duì)全市范圍限購(gòu)的，也有只對(duì)市區(qū)或主城區(qū)限購(gòu)的。在出臺(tái)限購(gòu)政策的城市中，北京市的限購(gòu)措施最為嚴(yán)厲，北京市限購(gòu)細(xì)則要求非本地戶籍的家庭能夠提供五年以 14 上的納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明才可以購(gòu)買 1 套住房，這在所有城市中是最長(zhǎng)的。 從限 購(gòu)對(duì)市場(chǎng)交易的影響來看，其對(duì)成交量的影響較為明顯，而對(duì)房?jī)r(jià)的影響則不那么明顯。限購(gòu)政策通過對(duì)購(gòu)房群體設(shè)置一個(gè) “ 門檻 ” ，直接減少具備購(gòu)房資格的潛在購(gòu)房群體總量。但限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響則較為復(fù)雜，由于剛性需求的存在以及房地產(chǎn)開發(fā)商在定價(jià)權(quán)上的絕對(duì)地位使得房?jī)r(jià)易漲難跌，只有部分供應(yīng)量集中、炒家過多、前期房?jī)r(jià)上漲過快的區(qū)域，房?jī)r(jià)才會(huì)出現(xiàn)一定幅度的下降，而且這個(gè)降價(jià)也需要經(jīng)過一段僵持期后才會(huì)出現(xiàn)。 限購(gòu)政策是此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策中效果最顯著的一劑猛藥，限購(gòu)政策在 2021年將如何轉(zhuǎn)變將是影響 2021 年樓市走向的關(guān)鍵 因素。從目前的形勢(shì)來看，繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控仍然是 2021 年的工作重點(diǎn)，部分城市限購(gòu)令到期后繼續(xù)執(zhí)行的可能性較大。在中央屢次重申房地產(chǎn)調(diào)控不放松的情況下，地方政府不可能完全取消限購(gòu)，但在操作層面出現(xiàn)松動(dòng)的可能性較大，限購(gòu)令將是有節(jié)奏、分區(qū)域地逐步退出。 從前文的分析可以看出，在 20212021 年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控過程中，己經(jīng)摸索到了大的方向 .但是在整個(gè)市場(chǎng)供給小于需求的前提下，政策的效果具有雙重性，既有成功的一面，又有失效的一面。通過對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)理論的理解及宏觀調(diào)控 實(shí)踐的總結(jié)，學(xué)生對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策和措施提出如下建議 : 把增加有效供給作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主導(dǎo)方向 目前我國(guó)處于城市化快速發(fā)展的時(shí)期，而且一直以來我們所有的資源都集中在城市，人口向城市聚集不可避免。我國(guó)住房的滿足是一個(gè)首先滿足部分社會(huì)群體的需求到滿足絕大多數(shù)人需求，由較低水平的滿足到較高水平的滿足的長(zhǎng)期漸進(jìn)的過程，多建房、快建房、建好房、增加住房的有效供給應(yīng)是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主導(dǎo)方向。因此必須明確房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主導(dǎo)方向是增加有效供給。任何有利于增加供給的方法都值得嘗試，任何妨礙增加供給的政策 都應(yīng)慎重，綜合權(quán)衡利弊，逐步滿足人們的住房需求。 注重相關(guān)政策的配套性、連續(xù)性 要使宏觀調(diào)控政策有良好的效果，必須保證各相關(guān)政策法規(guī)的配套性、連續(xù)性。從實(shí)踐中看，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的效果所以不盡人意，很重要的一 15 個(gè)問題在于政策法規(guī)缺乏配套型、連續(xù)性 .例如，從 2021 年起，國(guó)家頻繁出臺(tái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，經(jīng)常性的針對(duì)一時(shí)一事改變游戲規(guī)則，房地產(chǎn)投資過熱，就出臺(tái)緊縮銀根和地根的政策，房?jī)r(jià)過快上漲，就要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，沒有做到綜合考慮房地產(chǎn)投資與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系。宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，一般是國(guó)務(wù)院先出臺(tái)指導(dǎo)性意見，相關(guān)部門再出臺(tái)細(xì)則，不完善的地方再出補(bǔ)充規(guī)定，一項(xiàng)政策從提出到落實(shí)執(zhí)行，要花費(fèi)幾個(gè)月甚至幾年的時(shí)間，導(dǎo)致房地產(chǎn)全行業(yè)性止步不前 :等待政策的實(shí)施。像“ 70/90 政策”中的“套型面積”的提法，土地招拍掛制度實(shí)施之初的不完善都是典型的例子。 房地產(chǎn)企業(yè)因此而面臨著極大的政策風(fēng)險(xiǎn)，這就使得許多房地產(chǎn)企業(yè)既難以制定長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，也不愿按照長(zhǎng)期目標(biāo)持續(xù)經(jīng)營(yíng)，而且還會(huì)加強(qiáng)短期行為動(dòng)因，使企業(yè)更加急功近利。房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長(zhǎng)，從取得土地到開盤預(yù)售，一般的需要2 到 3 年（萬科這樣的企業(yè)需要 1 年 )，到竣工則需要 3 到 5 年時(shí)間。而且，一項(xiàng)政策的實(shí)施效果的顯現(xiàn)往往具有滯后性，短時(shí)間內(nèi)效果不佳 . 因此，一項(xiàng)政策實(shí)施后，短時(shí)間內(nèi)見不到效果，就急于出臺(tái)下一個(gè)調(diào)控政策，等到政策累加效應(yīng)出現(xiàn)時(shí)，就用藥過猛了，就會(huì)出現(xiàn)年初在抑制房地產(chǎn)、年底刺激房地產(chǎn)的尷尬局面。又如，《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行管理?xiàng)l例》從 1999年 I 月 1 日起開始執(zhí)行，但是一直沒有落實(shí)，直到 2021 年 1 月國(guó)稅總局發(fā)出《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》后，才開始嚴(yán)格征收土地增值稅。由于己經(jīng)事隔多年，稅務(wù)部門無法追溯多年內(nèi)的應(yīng)收土地增值稅，無法按累進(jìn) 稅制征收。同時(shí)，在企業(yè)沒有計(jì)劃預(yù)留這一筆資金的情況下，突然強(qiáng)征土地增值稅，就會(huì)打破企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)的資金鏈，使企業(yè)陷入政策性困境。所以，目前各地也只能按低比例數(shù)值實(shí)行預(yù)征。 2021 年 9 月 8 日國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》，要求每宗土地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過 3 年。