【文章內(nèi)容簡介】 居是它要解決的問題。其他國家的經(jīng)驗證明，要住房供應(yīng)，要靠市場手段和大量的公共政策手段。可是，我國混淆了這兩個看似表面相似卻實際有區(qū)別的問題，忽視了普通民眾最基本的住房需求，住房保障職責(zé)缺位或不到位。 對住房的保障功能重視不夠 我國住房制度 改革在某種程度上擔(dān)負了拉動經(jīng)濟增長的功能。 “ 房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè) ” 被地方政府推至極致并演變成畸形的增長模式。經(jīng)營土地成為投資增長和財政收入增加的重要來源。在現(xiàn)行體制下，由土地產(chǎn)生的資產(chǎn)性收 11 益和大部分稅費基本上歸地方所有，加之我國實行財政 “ 分灶吃飯 ” 的政策，各地政府在財政收入不足的情況下，只有利用土地出讓籌集地方建設(shè)資金，土地收益在一些地區(qū)已成為典型的 第二財政 。而且我國還普遍以 GDP 增長率論政績的干部考核體系，也使得地方政府在政績沖動下，或明或暗地支持土地出讓金的持續(xù)上漲。一些城市政府在經(jīng)濟增長的沖 動下，忽視了住房的保障功能。 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐較慢 目前，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)步伐較慢，中小戶型住房比重依然偏低。近幾年來，90 平米以下套型供應(yīng)量占比不足 20%。在提出 90／ 70 的要求后，總體情況落實較好，全國平均達到了 55%，但遠未達到要求的 70%。經(jīng)濟適用住房和廉租住房供應(yīng)滯后，廉租住房的房源不足是當(dāng)前推進廉租住房制度建設(shè)的主要問題之一。 中國近年房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策分析 2021 年，為應(yīng)對國際金融危機對我國經(jīng)濟的影響，實現(xiàn) “ 保增長、擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu) ” 目 標，房地產(chǎn)業(yè)作為其中的一個重要產(chǎn)業(yè)，我國出臺了一系列的行業(yè)刺激計劃。其中，國務(wù)院于 2021 年 12 月份出臺《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，明確加快保障性住房建設(shè)，鼓勵住房合理消費，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。由于這一政策的促進， 2021 年，我國房地產(chǎn)市場很快走出低谷，出現(xiàn)轉(zhuǎn)機，投資、銷售實現(xiàn)較快速增長，但同時，房價漲幅過快的苗頭出現(xiàn)。根據(jù)這種情況，隨后幾年我國房地產(chǎn)調(diào)控政策經(jīng)歷了一個轉(zhuǎn)變的過程，房地產(chǎn)政策逐漸收緊。 20212021 年房地產(chǎn)調(diào)控政策回顧 下面我們按照信貸政策、土地政策、稅收政策、保障性 住房和限購政策五個方面來進行梳理。政策的變化過程從其中也可以看出。 2021 年年初開始，房地產(chǎn)調(diào)控政策微調(diào)的跡象開始出現(xiàn)。緊接著，隨著房價的快速上漲和土地出讓市場的持續(xù)升溫，房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步收緊，政策措施趨向嚴厲。特別是 2021 年，限購、限貸等強力政策陸續(xù)出臺。隨著這一系列調(diào)控措施的出臺，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些變化，商品房價格過快上漲的勢頭得到遏制，房地產(chǎn)市場走勢回穩(wěn)，保障性安居工程建設(shè)快速推進，房地產(chǎn)價格漲幅逐步回落。下面我們重點從信貸政策、保障房政策以及限購政策對房地產(chǎn)市場的影響進行分 12 析。 政 策影響分析 信貸政策 從信貸政策來看，其對房地產(chǎn)市場的影響主要體現(xiàn)在三方面：一是存款準備金率的變化；二是基準利率的變化；三是二套房首付比例及貸款利率的變化。 存款準備金率： 2021 年以來，我國存款準備金率，整體呈明顯上升趨勢，除2021 年下半年有所下降外，其余時期均呈上升態(tài)勢。 2021 年年底時，我國大型金融機構(gòu)的存款準備金率為 %， 2021 年上半年經(jīng)過五次上調(diào)后達到 %，隨后存款準備金率在 2021 年下半年出現(xiàn)了四次下調(diào)， 2021 年起，存款準備金率迎來了一輪新的上調(diào)， 2021 年連續(xù)六次上調(diào)， 2021 年上半年又繼續(xù)六次上調(diào)，大型金融機構(gòu)存款準備金率達到 %。 2021 年 12 月 5 日，存款準備金率在經(jīng)過多次上調(diào)后出現(xiàn)小幅下調(diào)，回落到 21%，仍處于較高水平。 2021 年 2 月 24 日，存款準備金率再次下調(diào) 個百分點。 從存款準備金率變化對市場的影響來看，存款準備金率的調(diào)整，會影響金融機構(gòu)的信貸擴張能力，從而間接調(diào)控貨幣供應(yīng)量。對于房地產(chǎn)市場而言，存款準備金率的上調(diào)意味著銀行可貸資金問題的減少，會導(dǎo)致銀行房貸的收緊。 基準利率：從近年來基準利率的變化來看，呈現(xiàn)出明顯的 “V” 字型特點。 2021年，央行五次下調(diào)基準利率，五年期及以上貸款利率累計下降 個百分點，2021 年，央行又連續(xù) 5 次上調(diào)基準利率， 5 年期及以上貸款利率累計上升 個百分點。 從利率變化對房地產(chǎn)市場的影響來看，其對市場的影響主要集中在兩方面：一是對預(yù)期的影響；二是購房需求的影響。 2021 年，針對當(dāng)時宏觀經(jīng)濟形勢的復(fù)雜局面，央行果斷出手、政策力度巨大，尤其是 2021 年 11 月份的那次調(diào)整，幅度之大前所未有，一次性下調(diào)金融機構(gòu)貸款利率 個百分點，相當(dāng)于平時46 次調(diào)整的水平，而其對市場的影響也迅速體 現(xiàn)出來。 利率的每次變化都是給市場傳遞的一個信號，它代表著未來政策的可能走向，會對各經(jīng)濟參與主體產(chǎn)生影響。同時，利率的調(diào)整也會影響到購房者的貸款成本，利率的下調(diào)會減少購房者的貸款成本，會增加購房需求；利率的提高會減少購房需求。 13 二套房貸政策： 從二套房貸的有關(guān)政策來看，其首付比例及貸款利率呈逐步上升趨勢，由 2021 年三成提高到 2021 年的六成，貸款利率浮動比例，也由之前的自行決定提高到上浮 10%。二套房政策的變化代表了政府對投資性購房的態(tài)度，既可以引導(dǎo)社會各界的購房需求，又可以直接提高投資性購 房者的成本，抑制這一部分需求。 保障房政策 2021 年年底時，中央提出要爭取用三年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題，其拉開了保障性安居工程提速的序幕。 2021 年，中央又提出要力爭到 2021 年末，基本解決 1540 萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。 2021 年，溫家寶總理又提出全國建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房 1000 萬套，未來五年將建 3600 萬套。 2021 年保障房開工量與商品住宅新開工量的比值達到最高點，接近 70%，隨后逐年回落，但比重依然穩(wěn)定在 30%以上，這與前幾年 的 5%左右相比仍有很大的提高。 從保障房對房地產(chǎn)市場的影響來看，主要有兩方面： 一是增長效應(yīng)，即保障房的大規(guī)模建設(shè)帶來的是房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長，這能夠在投資下滑時抵消商品住宅投資減少的影響，保持投資的相對平穩(wěn)增長。 二是替代效應(yīng)，即保障房的大規(guī)模建設(shè)將會解決眾多中低收入家庭的居住問題，這會對商品房市場帶來一定的沖擊和影響，尤其是那些面向中等收入群體的住宅項目。保障房的大規(guī)模建設(shè)將會直接導(dǎo)致對商品住宅需求量的下降，進而影響到住宅市場的供求關(guān)系和房價的走勢。 限購政策 自 2021 年 4 月份國務(wù)院提出限購政策以來，全國先后已有 51 個城市出臺了當(dāng)?shù)氐南拶徴摺? 在限購細則內(nèi)容上，各城市整體思路基本相同，均是以家庭為單位，以戶籍為標準，多數(shù)城市對當(dāng)?shù)鼐用駥嵤?“ 限二禁三 ” 的政策，對非當(dāng)?shù)貞艏彝嵤?限一禁二 ” 的政策。但在限購區(qū)域、限購套數(shù)、納稅年限上有所差別，有對全市范圍限購的，也有只對市區(qū)或主城區(qū)限購的。在出臺限購政策的城市中，北京市的限購措施最為嚴厲，北京市限購細則要求非本地戶籍的家庭能夠提供五年以 14 上的納稅證明或社會保險證明才可以購買 1 套住房，這在所有城市中是最長的。 從限 購對市場交易的影響來看，其對成交量的影響較為明顯，而對房價的影響則不那么明顯。限購政策通過對購房群體設(shè)置一個 “ 門檻 ” ，直接減少具備購房資格的潛在購房群體總量。但限購政策對房價的影響則較為復(fù)雜，由于剛性需求的存在以及房地產(chǎn)開發(fā)商在定價權(quán)上的絕對地位使得房價易漲難跌，只有部分供應(yīng)量集中、炒家過多、前期房價上漲過快的區(qū)域，房價才會出現(xiàn)一定幅度的下降，而且這個降價也需要經(jīng)過一段僵持期后才會出現(xiàn)。 限購政策是此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策中效果最顯著的一劑猛藥，限購政策在 2021年將如何轉(zhuǎn)變將是影響 2021 年樓市走向的關(guān)鍵 因素。從目前的形勢來看，繼續(xù)加強房地產(chǎn)調(diào)控仍然是 2021 年的工作重點，部分城市限購令到期后繼續(xù)執(zhí)行的可能性較大。在中央屢次重申房地產(chǎn)調(diào)控不放松的情況下，地方政府不可能完全取消限購，但在操作層面出現(xiàn)松動的可能性較大，限購令將是有節(jié)奏、分區(qū)域地逐步退出。 從前文的分析可以看出，在 20212021 年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控過程中，己經(jīng)摸索到了大的方向 .但是在整個市場供給小于需求的前提下，政策的效果具有雙重性，既有成功的一面，又有失效的一面。通過對房地產(chǎn)相關(guān)理論的理解及宏觀調(diào)控 實踐的總結(jié)，學(xué)生對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策和措施提出如下建議 : 把增加有效供給作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主導(dǎo)方向 目前我國處于城市化快速發(fā)展的時期，而且一直以來我們所有的資源都集中在城市，人口向城市聚集不可避免。我國住房的滿足是一個首先滿足部分社會群體的需求到滿足絕大多數(shù)人需求，由較低水平的滿足到較高水平的滿足的長期漸進的過程，多建房、快建房、建好房、增加住房的有效供給應(yīng)是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主導(dǎo)方向。因此必須明確房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主導(dǎo)方向是增加有效供給。任何有利于增加供給的方法都值得嘗試，任何妨礙增加供給的政策 都應(yīng)慎重，綜合權(quán)衡利弊，逐步滿足人們的住房需求。 注重相關(guān)政策的配套性、連續(xù)性 要使宏觀調(diào)控政策有良好的效果，必須保證各相關(guān)政策法規(guī)的配套性、連續(xù)性。從實踐中看，我國對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的效果所以不盡人意，很重要的一 15 個問題在于政策法規(guī)缺乏配套型、連續(xù)性 .例如，從 2021 年起，國家頻繁出臺房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，經(jīng)常性的針對一時一事改變游戲規(guī)則，房地產(chǎn)投資過熱，就出臺緊縮銀根和地根的政策，房價過快上漲，就要穩(wěn)定房價，沒有做到綜合考慮房地產(chǎn)投資與房價之間的關(guān)系。宏觀調(diào)控政策的出臺，一般是國務(wù)院先出臺指導(dǎo)性意見，相關(guān)部門再出臺細則，不完善的地方再出補充規(guī)定，一項政策從提出到落實執(zhí)行，要花費幾個月甚至幾年的時間，導(dǎo)致房地產(chǎn)全行業(yè)性止步不前 :等待政策的實施。像“ 70/90 政策”中的“套型面積”的提法，土地招拍掛制度實施之初的不完善都是典型的例子。 房地產(chǎn)企業(yè)因此而面臨著極大的政策風(fēng)險，這就使得許多房地產(chǎn)企業(yè)既難以制定長期發(fā)展戰(zhàn)略，也不愿按照長期目標持續(xù)經(jīng)營，而且還會加強短期行為動因，使企業(yè)更加急功近利。房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長，從取得土地到開盤預(yù)售，一般的需要2 到 3 年（萬科這樣的企業(yè)需要 1 年 )，到竣工則需要 3 到 5 年時間。而且，一項政策的實施效果的顯現(xiàn)往往具有滯后性，短時間內(nèi)效果不佳 . 因此，一項政策實施后，短時間內(nèi)見不到效果，就急于出臺下一個調(diào)控政策，等到政策累加效應(yīng)出現(xiàn)時，就用藥過猛了，就會出現(xiàn)年初在抑制房地產(chǎn)、年底刺激房地產(chǎn)的尷尬局面。又如，《中華人民共和國土地增值稅暫行管理條例》從 1999年 I 月 1 日起開始執(zhí)行，但是一直沒有落實，直到 2021 年 1 月國稅總局發(fā)出《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》后，才開始嚴格征收土地增值稅。由于己經(jīng)事隔多年，稅務(wù)部門無法追溯多年內(nèi)的應(yīng)收土地增值稅，無法按累進 稅制征收。同時，在企業(yè)沒有計劃預(yù)留這一筆資金的情況下，突然強征土地增值稅，就會打破企業(yè)正常經(jīng)營的資金鏈，使企業(yè)陷入政策性困境。所以，目前各地也只能按低比例數(shù)值實行預(yù)征。 2021 年 9 月 8 日國土資源部發(fā)布《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》，要求每宗土地的開發(fā)建設(shè)時間原則上不得超過 3 年。