【文章內(nèi)容簡介】 超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍 （ 土地管理法 ） 。 ?境內(nèi)公司 、 企業(yè)或自然人以其在境外合法設(shè)立或控制的公司名義并購與其有關(guān)聯(lián)關(guān)系的境內(nèi)公司 ， 所設(shè)立的外商投資企業(yè)不享受外商投資企業(yè)待遇 ， 但該境外公司認(rèn)購境內(nèi)公司增資 ， 或者該境外公司向并購后所設(shè)企業(yè)增資 ， 增資額占所設(shè)企業(yè)注冊資本比例達(dá)到 25%以上的除外 。 根據(jù)該款所述方式設(shè)立的外商投資企業(yè) ， 其實際控制人以外的外國投資者在企業(yè)注冊資本中的出資比例高于 25%的 ， 享受外商投資企業(yè)待遇 。 ?本規(guī)定所稱外國投資者并購境內(nèi)企業(yè) ， 系指外國投資者購買境內(nèi) 非 外商投資企業(yè) （ 以下稱 “ 境內(nèi)公司 ” ） 股東的股權(quán)或認(rèn)購境內(nèi)公司增資 ， 使該境內(nèi)公司變更設(shè)立為外商投資企業(yè) （ 以下稱 “ 股權(quán)并購 ” ） ；或者 ， 外國投資者設(shè)立外商投資企業(yè) ， 并通過該企業(yè)協(xié)議購買境內(nèi)企業(yè)資產(chǎn)且運營該資產(chǎn) ， 或 ， 外國投資者協(xié)議購買境內(nèi)企業(yè)資產(chǎn) ， 并以該資產(chǎn)投資設(shè)立外商投資企業(yè)運營該資產(chǎn) （ 以下稱 “ 資產(chǎn)并購 ” ） 。 “ 關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定 ” 新會計準(zhǔn)則 準(zhǔn)則 規(guī)定 3到投資性房地產(chǎn) ?適用于已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物； ?不適用于：自用房地產(chǎn)（固定資產(chǎn)準(zhǔn)則）、做為存貨的房地產(chǎn)（存貨準(zhǔn)則） ?企業(yè)代建的房地產(chǎn)適用建筑合同準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)的租金收入適用租賃準(zhǔn)則。 ?有證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能持續(xù)可靠取得，企業(yè)可以采用公允價值計量。 1存貨準(zhǔn)則 ?存貨與可變現(xiàn)凈值孰低原則 17借款費用 ?借款費用資本化條件：資產(chǎn)支出已發(fā)生、借款費用已發(fā)生、購建已開始。 考慮土地儲備的借款應(yīng)資本化或費用化 ？ 8減值準(zhǔn)備 ?不允許沖回 房地產(chǎn)業(yè) 涉及的稅種 征稅環(huán)節(jié) 稅種 難點分析 房地產(chǎn)交易 營業(yè)稅 (房地產(chǎn)銷售租賃 ) 土地增值稅 契稅（買方繳納） 印花稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 (深圳免 ) 所得稅 預(yù)收款的處理 內(nèi)外資有差異 房地產(chǎn)占用 房產(chǎn)稅 投資 /收購/股權(quán)轉(zhuǎn)讓 見后文 房地產(chǎn)業(yè) 涉及的稅種 稅種 計稅依據(jù) 稅率 營業(yè)稅 (建筑業(yè) ) 印花稅 耕地占用稅 銷售收入 交易合同價 耕地面積 3% % 工程承包 110元 /平方米 營業(yè)稅 (房地產(chǎn)銷售租賃 ) 土地增值稅 契稅 印花稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 (深圳免 ) 銷售收入 增值額 交易合同價 交易合同價 土地面積 5% 30%60%的累進(jìn)稅率 3%5%(各地稅率不一 ) % (產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓 ) % （購銷） /平方米 房產(chǎn)稅 房產(chǎn)原值或租賃收入 %或 12% 企業(yè)所得稅 個人所得稅 企業(yè)利潤 (預(yù)征 ) 個人收入 33% 或 15% 5%45%的累進(jìn)稅率 房地產(chǎn)主要 稅種征免規(guī)定 行為 營業(yè)稅 契稅 土地增值稅 所得稅 其他 土地出讓 免 征 不 N/A 土房轉(zhuǎn)讓 差額征 以過戶為原則 4 征 征 土房投資 免 免 3 視同銷售 合作建房 免 1 免 出地視同銷售 5 房贈送 征 2 免 6 視同銷售 土房抵債 征 339 未規(guī)定 視同銷售 房分配 征 387 未規(guī)定 視同銷售 房自用 不 N/A 征 房產(chǎn)稅免 3年 需要符合規(guī)定 單位贈送不動產(chǎn)視同銷售 （ 漏洞贈送土地使用權(quán)不征營業(yè)稅 ）非房地產(chǎn)企業(yè) 房屋交換按差額繳納契稅 見 31號文第五款 直系或福利公益單位 建筑安裝行業(yè)適用稅率及核定征收率一覽表 （深圳） 深地稅發(fā) 【 2023】 141 納稅人類型 營業(yè)稅 城市維護(hù) 建設(shè)稅 教育費附加 （不含外資企業(yè)） 企業(yè)所得稅 個人所得稅 合計 賬冊健全納稅人 市內(nèi) 3％ ％ ％ 回注冊 地 查賬征收 回注冊地 查賬征收 ％ 市外 3％ ％ ％ 在工程所在地 按照查賬征收 方式申報繳納 賬冊不健全納稅人 市內(nèi) 應(yīng)繳納企業(yè)所得稅的納稅人 3％ ％ ％ ％ ％ ％ 個人獨資、個人合伙企業(yè)，個人承包、個體施工單位 3％ ％ ％ ％ ％ 市外 有外管證的不繳納 企業(yè)所得稅的納稅人 3％ ％ ％ ％ ％ 無外管證的應(yīng)繳納 企業(yè)所得稅的納稅人 3％ ％ ％ ％ ％ ％ 個人獨資、個人合伙企業(yè)，個人承包、個體施工單位 3％ ％ ％ ％ ％ ?四 、 關(guān)于合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題 ? 開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè) 、 單位 、 個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目 ， 且該項目 未成立 獨立法人公司的 ， 按下列規(guī)定進(jìn)行處理： ? ?（ 一 ） 凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的 ， 開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時 ， 如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本 ， 其應(yīng)分配給投資方（ 即合作 、 合資方 ， 下同 ） 開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的 差額 計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本 ， 則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理 。 分配產(chǎn)品為目的 ， 投資額視同購買款 ?（ 二 ） 凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的 ， 應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理 : ?1. 開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅 ， 不得在稅前分配該項目的利潤 。 同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出 。 ? 、 紅利 ， 憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)交企業(yè)所得稅 。 分配利潤為目的 ，先稅后分 ， 投資方有稅率差的 ， 要補(bǔ)稅 。 考慮如果約定的借款形式 。 ?開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè) 、 單位使用的 ，其支付的利息準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除 – 轉(zhuǎn)借款 31號文 部分規(guī)定 關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主稅收 國稅函 [2023]478號 關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主稅收問題的批復(fù) 20230522國家稅務(wù)總局 你局《關(guān)于大梅沙海景酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主稅收問題的請示》（深地稅發(fā)〔 2023〕 192號）收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)就有關(guān)稅收處理問題 酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主（以下簡稱業(yè)主）在約定的時間內(nèi)提供房產(chǎn)使用權(quán)與酒店進(jìn)行合作經(jīng)營，如房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并未歸屬新的經(jīng)濟(jì)實體，業(yè)主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè) 租賃業(yè)”征收營業(yè)稅，按照財產(chǎn)租賃所得項目征收個人所得稅。 土地增值稅新規(guī) ?深圳預(yù)征率：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓別墅、度假村、酒店式公寓取得的收入按 1%預(yù)征 ；二是除別墅、度假村、酒店式公寓外，對轉(zhuǎn)讓其他房地產(chǎn)取得的收入按 %預(yù)征 。銷售安居房取得的收入，免征土地增值稅 深地稅發(fā) [2023]522深府辦函 [2023]93號關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知 ?規(guī)定購買使用 5年（含 5年）以上的房屋為舊房； 深圳普通標(biāo)準(zhǔn)住宅定義：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 是指除別墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅 ； 深地稅發(fā) 【 2023】 259財稅〔 2023〕 21號關(guān)于土地增值稅若干問題的通知 06/04/19 ?全國普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 的定義： 根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》 (國辦發(fā) [2023]26號 )制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行 ； ：住宅小區(qū)建筑容積率在 、單套建筑面積在 120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格 。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn) 。 財稅〔 2023〕 21號 ? 對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的 ,從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起 ,加收滯納金 財稅〔 2023〕 21號 土地增值稅新規(guī) ?納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物 ,凡不能取得評估價格 ,但能提供購房發(fā)票的 ,可享受 5%加計扣除。 舊房購買契稅準(zhǔn)予抵扣。 對于以土地 (房地產(chǎn) )作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的 ,凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的 ,或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的 ，均不免征土地增值稅 財稅〔 2023〕 21號 ?對企業(yè)重組、分立或聯(lián)營中，房地產(chǎn)按評估價重新入帳后再轉(zhuǎn)讓，如購買使用年限不足 5年，應(yīng)以房地產(chǎn)原值作為扣除項目；如購買使用超過 5年（含 5年），可重置成本價乘以成新度折扣率后的價格作為扣除額。 對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，不能以評估價作為扣除項目 ；尾盤銷售征收土地增值稅 ； 深地稅發(fā) 【 2023】 454深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅扣除項目等有關(guān)問題的通知 06/08/01 ?使用 5年以下的房產(chǎn) ， 以購買價格和稅費確定其扣除額 。 使用 5年以上的房產(chǎn) ， 可購買價格和稅費確定其扣除額；也可重置成本價乘以成新度折扣率后的價格作為扣除額 。 以房抵債的 ， 轉(zhuǎn)讓價格為其抵付的債務(wù)價款 深地稅發(fā) 【 2023】 609關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的通知 土地增值稅稅額的計算 : (一 )增值額未超過扣除項目金額 50%： 土地增值稅稅額 =增值額 30% (二 )增值額超過扣除項目金額 50%，未超過 100%的： 土地增值稅稅額 =增值額 40%扣除項目金額 5% (三 )增值額超過扣除項目金額 100%，未超過 200%的： 土地增值稅稅額 =增值額 50%扣除項目金額 15% (四 )增值額超過扣除項目金額 200%： 土地增值稅稅額 =增值額 60%扣除項目金額 35