【文章內(nèi)容簡介】 . 對一個正好處于房地產(chǎn)發(fā)展期的城市來看，這個數(shù)字略微有一些問題。一般來說都是供不略于求，那今天這個數(shù)據(jù)可能并不是太好。當(dāng)然我們發(fā)現(xiàn)為什么有這樣一個數(shù)據(jù)，主要是7月份的供求情況出現(xiàn)了大的調(diào)整，也就是說新政前的情況比較好，而新政后使得供求的情況加劇了. 這個要靠市場的操作率。按照我們現(xiàn)在所成交的4萬套來說。那這個在全國來講是處于一個中立。比上海還要好。，那武漢相對來說是比較均衡的階段，還是比較健康的。 我們在看一下各面積段的情況，可以看一下目前市場上成交的情況，和未來發(fā)展的趨勢，如果從大的范圍來看，任何一個市場都有一個大面積，房地產(chǎn)一個大面積偏向一個小面積，再從后期一個相對比較中等的面積，我們說會有這么一個趨勢。整個的市場房型是偏向于一個大小皆有的情況，從目前來看小戶型越來越多，是從大往小發(fā)展的階段。加上宏觀調(diào)控之后，會加快這個發(fā)展。 從圖中可以看到多層和小高層的增長也是很快的，各個區(qū)從目前來看是武昌區(qū)的供應(yīng)量最大的，武昌區(qū)的多的有80萬方。各行政區(qū)的供應(yīng)量我們首先來看一下中心城區(qū)，江岸區(qū)的供應(yīng)量從平穩(wěn)到后面6月份的一個放量，而郊區(qū)的商品房市場則比較平淡，我們可以看到黃顏色這根線比較平淡，而江岸區(qū)這個線走的是波瀾起伏。各個區(qū)域當(dāng)中我們看到洪山區(qū)的供給市場是非常活躍的，而上升的樓盤都是在4千元左右，目前武漢市場當(dāng)中一個最大的特征就是房價黏合在一起，中低檔沒有拉開距離。我們來看一下漢陽各個行政區(qū)競爭的情況，漢陽的整體市場比較平靜，高峰期也很平緩，從某種程度來說，這個市場比較冷淡一點，他也意味著未來發(fā)展的機遇。那這張表是一個很明顯的價格表，最上面的線就是漢口中心區(qū)的線. 他已經(jīng)穩(wěn)定在4千元以上的價位，而最低的這根線是漢陽的中心區(qū)他還在3300塊左右，那我們說武漢中心城區(qū)各個區(qū)的比較高差和低差之間是相差1千元錢，從地價來看，高差和低差已經(jīng)相差了50%以上，房價上沒有太大的明顯，可能我們從這個圖上今天看了差1000元錢，可能未來不止差這些錢。 近郊區(qū)的情況都是在2800到3000，200塊錢的差距，各個板塊不同他的差距很小，我們這個板塊已經(jīng)很小。，下面最低的是2700，最高才是3100，大多數(shù)都在2800到3000左右，就是在一個很小的價格段里面拼。 實際上武漢有很多的附加值沒有做出來，某一個區(qū)域的附加值也沒有做出來，這就是區(qū)域間的差距太小了。 我們回過頭來看看寫字樓的市場，從武漢市場的情況來看看其他的大城市的情況，寫字樓市場什么時候活躍起來，正好是房地產(chǎn)市場活躍的時候，而寫字樓也容易受到經(jīng)濟波動和政策波動的影響. 第一輪會出現(xiàn)爛尾樓的一般都是寫字樓，而第二輪當(dāng)中先啟動的也不是寫字樓，而是住宅，而寫字樓啟動之后，他的價格會在某一階段遠遠的超過同一區(qū)域住宅的價格。 我們來看看武漢的寫字樓市場，武漢一共是近100萬平方米的量，預(yù)計未來還會有一個近40萬平方米的上市，從總量上來看還不是很大，需求性我們可以看到，目前的甲級寫字樓與中心城區(qū)相比是比較低的水平。 新世界現(xiàn)在還只是65—75元/平米左右，那這個并不是他的問題。今天如果能在寫字樓當(dāng)中簽一個長約，像大家都遇到這樣的情況，前五年為了提高回報，他以一個比較低的租金來進行，但是過三、五年之后會出現(xiàn)一個大的提升，那現(xiàn)在以一個比較低的租金能簽一個長約是比較劃算的。最后我們來看看今年下半年的走勢和風(fēng)險的預(yù)測，宏觀調(diào)控之后，我們覺得最最明顯是對土地產(chǎn)生影響，那確實是7月份對土地造成了比較大的影響，我們也認(rèn)為下半年整個土地的市場還會進入到一個低的階層. 在這個過程當(dāng)中地價還會上漲，我們遇到了很多的基金公司和海外的開發(fā)商，他們都把天津、武漢作為一個開發(fā)的方向，但是由于公開的市場上他們拿地都是比較困難的，可能在下半年會出現(xiàn)項目轉(zhuǎn)讓的情況比較多. 因為目前公開的市場土地上拿價達到了4500萬左右，使得原先的一些開發(fā)商他有了更多的合作機會和土地收益的機會，下半年武漢市的的中低檔的項目結(jié)構(gòu)會有了提升。 整個的宏觀調(diào)控出臺了之后，我們認(rèn)為對天津、武漢這些未來的熱點城市都是有好處，他會使得整個的房地產(chǎn)發(fā)展期會延長，而可能出現(xiàn)的泡沫會及時的理清，整個主體在未來遇到的風(fēng)險會減小. 同樣在這個過程中，由于是保內(nèi)需、壓外需和壓投資，所以說這個基礎(chǔ)會更加的堅實，首先是對內(nèi)在需求的一個拉升，然后是對外來性和投資性需求的拉動，如果控制不好的話會產(chǎn)生泡沫.如果這次對海外性的投資需求和國內(nèi)的消費投資需求都進行相應(yīng)的抑制，會對這個市場未來的城市發(fā)展有好的作用，對中低價房從某種程度上來說，使這個城市的和諧度有所提升。 從圖上來看，也預(yù)計06年的商品房的成交數(shù)量比05年有了提升，我們預(yù)測這個幅度在5%上下，即供應(yīng)量和成交量都在5%左右。 同樣我們也看一下存在的風(fēng)險，我們對下半年武漢市商品房市場一個后續(xù)供應(yīng)量做了預(yù)估，武昌還會成為一個供應(yīng)的熱點城區(qū)，未來會有600多萬平方米超過60%供應(yīng)量的情況，應(yīng)該說銷售壓力同樣會存在，因為你供應(yīng)量多了，而且是集中供應(yīng)的話一定會存在階段性的供大于求的情況，可能在某些區(qū)域這些情況會更加的激烈。 再看一下漢口各區(qū)域商品房市場的后續(xù)預(yù)估，可以看到整個的漢口區(qū)金銀湖要占到60%的供應(yīng)量，從某種程度上來說是危險的，很多城市在集中放量之后，他會迅速從熱點區(qū)域變成一個沸點區(qū)域。在這些區(qū)域當(dāng)中，有一種是通過差異性的方法來打造，另外是用市場來調(diào)整，還有一點使他的供應(yīng)量有意識的進行調(diào)節(jié)，有的先上市，有的后上市，事先先錯過，這樣可以避免形成一個市場競爭的白堊化。 武漢的南湖和湯遜湖的量比較大，南湖要占到160萬平方米的一個量，光谷也有很大的量，這兩塊加起來就有很大的量，未來風(fēng)險比較大的就出現(xiàn)在市政交通不太完善的一些區(qū)域。而且我們認(rèn)為武漢的高、中、低檔的房價還沒有拉開，那目前相對買一些高價格的樓盤比相對買低價格的樓盤從中長線來看是合算一點，風(fēng)險來看也是比較小一點，而對于遠郊來看，從目前來看要加強定位和營銷的考慮。 漢陽區(qū)由于他板塊比較小，他主要集中在鸚鵡大道和漢陽大道之間，那這個量大了使得整個的均價的水平還會下降，當(dāng)然本身漢陽區(qū)的房價的水平也屬于一個相對比較低的點，這個價格還會有所變化的。 那我想今天把我們前段時間所做的工作和大家進行交流，講的不對的地方請大家進行改進，謝謝大家。主持人 肖漢昌：他們以獨特的視角，以翔實的數(shù)據(jù)對我們武漢房地產(chǎn)市場進行了分析，同時也對下半年的走勢做了一個判斷。下面將要發(fā)言的是金地集團武漢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)方森先生，他從企業(yè)的角度來分析在宏觀調(diào)控形勢下房地產(chǎn)市場的走向，也可能對我們分析市場，判斷市場做一些幫助。大家歡迎！ 方森：大家好。我是金地集團武漢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的方森，我是今年元月份到我們武漢公司的，我想我的主題是這樣的，因為不光是我本人，一直都在追蹤各種媒體、刊物上對房地產(chǎn)形勢的研究和探討，應(yīng)該說這類的探討比較多，基本上的觀念也比較雷同，我主要是代表企業(yè)，我想一個是談?wù)労暧^調(diào)控對我們公司運作的影響，以及我們公司在短期內(nèi)采取的應(yīng)對措施，第二個我個人認(rèn)為這個宏觀調(diào)控看起來像是短期政府調(diào)控的行為，但是從中又有一些長期來看合理的因素，所以我們大家應(yīng)該放開我們的眼光，看的更長遠，應(yīng)該從一個更長遠的眼光來看，要從培養(yǎng)企業(yè)在市場當(dāng)中的競爭能力來看，我們到底應(yīng)該如何做？就是我們不應(yīng)該光是想如何面對宏觀調(diào)控，而是看到這些合理的因素。首先我說一下他對我們短期影響是怎樣的。我們在六月上旬在南湖有一個金地格林小區(qū)的項目，我們很快感覺到消費者對這個政策的關(guān)注，在整個的六月份，我們感覺到這個指標(biāo)的完成和以前幾個月有差距，我們在5月份一直都超過100，如果不是因為我們6月份有了一個新的示范區(qū)的項目，還組織了一個大型的活動，我們可能完成不了60套的量，但是7月份我們感覺這個政策的影響在減弱。我們看到大概有500多客戶，基本上投資是比較小，都是自住需求，我們到7月份馬上回到了80套，大概在9月份以后我們會覺得這個任務(wù)會完成的更高。所以從短期來講這個銷售我們是不用擔(dān)心的。那這個政策里我們談的最多的就是90平方米里面的戶型要占到70%的比重，那現(xiàn)在國家也在調(diào)整這個比例，但是整個項目的走向武漢市還沒有說明，那我們后期還有一個20萬平方米建筑面積的地段是需要開發(fā)的，在下半年也將推向市場，也是在搞這個方案。在做這個方案的時候，也是為了符合市場的要求，我們把這個比重進行了調(diào)整，現(xiàn)在達到了20—30%之間。最后要根據(jù)審批的結(jié)果來定。 這方面像在我們天津、上海、廣州、和深圳來看，基本上設(shè)計方案的問題都遇到了國家宏觀調(diào)控的影響，有很多的部門他沒有得到指示的時候，他都會遇到問題，所以我們現(xiàn)在就是盡快調(diào)整政府來讓他們認(rèn)同。我們需要把我們的土地盡快的投向市場。那這個問題基本上沒有答案。這是從短期內(nèi)來看我們需要做的事。在這樣一個局勢下，我們集團要求我們在所進入的城市，尤其是我們將來還要在這些城市所獲取的新的項目，我們都要做一些中小戶型的研究，就是我們將來要拿到的土地，大量的比例都是中小戶型，那整個的競爭的規(guī)則可能都在產(chǎn)品的經(jīng)濟合理性和差別性方面需要做一些探索，那我們就是要到各個城市做一些目標(biāo)搜尋。那我們在武漢會訪問很多的客戶，他們對房子的要求。比方說裝修喜歡什么樣的風(fēng)格，你對樓盤邊的商業(yè)配套有一些什么需求，我們把所有的需求問出來了之后，然后我們根據(jù)調(diào)查出來的客戶價值點，對客戶關(guān)注的點我們花大力氣，對關(guān)注不多的我們也會盡量的減小，那我們會盡力研發(fā)我們的產(chǎn)品特質(zhì)。這部分的工作可能是當(dāng)前做的比較重要的方面。實際上我們感覺到在國家宏觀調(diào)控出臺之后我們應(yīng)該做這個研究了。這是我想很多其他的地產(chǎn)公司比較有前瞻性的可能會提前做了，前瞻性不足但是看到政策出臺的也有很多的企業(yè)開始做了，可能還有很多的地產(chǎn)商沒有想到做這個事情，那我想還要布置這個事情。這是我從企業(yè)的角度來看想到的一些問題。那我剛才講的什么是長期合理性的因素呢？我覺得有兩點，第一點我們國家有960萬平方公里，那人均的面積是非常少的，我們不可能走歐美的道路，我們以后推出的用地容積率都是相當(dāng)高，像深圳越來越像香港，像上海、北京也有這個趨勢，雖然你的容積率不會像香港，但是這個結(jié)構(gòu)也是相當(dāng)高的。所以我們的住房一定要走經(jīng)濟的道路，而且這個人多地少的問題，就像我們的計劃生育一樣，他可能是一個國策。控制一些人對土地資源的占用，不要讓一些人占用了國家的資源，這就像我們的豪宅一樣的，需要滿足很多中低收入者的要求。 第二個在我們當(dāng)前也可以感覺到現(xiàn)在的貧富差距比較嚴(yán)重，整個社會對公平的訴求是非常強烈的。這樣的政策我認(rèn)為是從相當(dāng)長的程度上繼續(xù)下去的。 這兩個因素我覺得我們需要把這個問題看的很長遠，那我就談?wù)勗趺礃涌创康禺a(chǎn)很遠的發(fā)展趨勢。 我覺得要看到行業(yè)長期發(fā)展的趨勢，那需要對房地產(chǎn)行業(yè)本身的業(yè)務(wù)模式、本身的特點需要了解，在外行的心目中，我們房地產(chǎn)行業(yè)是一個暴利行業(yè)，如果將來土地出臺了之后，你不可能是用一個低價拿地，如果說土地市場關(guān)好了，那這個市場再平穩(wěn)發(fā)展，就不可能出現(xiàn)暴利，即使不存在暴利，但房地產(chǎn)市場的利潤還是比較高的。房地產(chǎn)行業(yè)他必須是高利潤，因為他的周轉(zhuǎn)率是非常低的。你必須有更高的利潤率才可以賺錢，否則是沒有人來干這個業(yè)務(wù)的。這是我們這個行業(yè)很本質(zhì)的特性。另外一個特性就是高風(fēng)險，因為我們開發(fā)的東西太少了，而市場變化太快，所以風(fēng)險是很高的，那投資者需要一個更大的回報，投資者來講他需要看到的是凈資產(chǎn)的收益率。這個是我要求是取得合理的收益的，否則我就不會使用你公司的股票，所以這些公司必須要滿足對方的合理的回報才可以盈利。所以這個高風(fēng)險必須要有高的凈資產(chǎn)利用率。 我們?nèi)绻肷?，就要把里面的一些要素做好，你的資產(chǎn)利用率開發(fā)任何的項目都要達到35%，你必須提高你的資產(chǎn)功能，在低資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)行業(yè)，還要想辦法把這個資產(chǎn)利用率提高。我們知道地價是一下一下漲上去的，房價不可能漲得很快，主要是地價的原因會影響你的利潤率，所以還要想辦法不要讓利潤率下降。 所以兩個財務(wù)指標(biāo)一個是周轉(zhuǎn)、一個是利潤率，如何來做，我認(rèn)為未來的房地產(chǎn)企業(yè)，你在市場上成為第一隊，那你必須具備別人沒有的如下的七種能力。 第一個就是