【正文】 這種新的模式，我希望通過他這個模式為我們整個武漢市的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，為武漢房地產(chǎn)新一輪的轉(zhuǎn)型發(fā)揮他的作用，這樣就是一個和諧、甚至是雙贏或是多贏的局面。因為當(dāng)前我們要建立一個創(chuàng)新型的行業(yè)，而創(chuàng)新型的行業(yè)，他的研發(fā)是一個必然的環(huán)節(jié)，所以研發(fā)的領(lǐng)域他可以起到市場和企業(yè)生存的融合點，成為基礎(chǔ)和現(xiàn)狀的融合點，成為我們現(xiàn)在資源節(jié)約、市場需求，以及商業(yè)運作的融合點。再一個是房地產(chǎn)市場隨著地產(chǎn)金融時代的來臨，地產(chǎn)金融的問題必須高度重視，在這個過程中必須注意創(chuàng)新性的一種探索。 從產(chǎn)業(yè)的角度來講，住宅市場利潤攤薄，非住宅市場是可以作為一個領(lǐng)域而大有可為的。 第四點就是要注重向四個方向發(fā)展。如果我們做到了既可以達到我們的要求，也可以為我們的房地產(chǎn)帶來效益。當(dāng)然還要向服務(wù)業(yè)要效益，這個觀點也是我們呼吁的，就是房地產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)中的一個重要的組成部分，而胡錦濤總書記到上海來就提出了上海要發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。花力氣，使我們迅速提升到一個新的臺階。 所以在整個房地產(chǎn)整合當(dāng)中，我們要十分的重視三個環(huán)節(jié)的效益。 第二根據(jù)我們行業(yè)健康發(fā)展的變化，以中低價為主的情況下，我們要加快推進產(chǎn)品創(chuàng)新與住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，產(chǎn)品創(chuàng)新的路徑是要對建筑設(shè)計創(chuàng)意，要提高產(chǎn)品的科技含量，進行產(chǎn)品功能創(chuàng)新，充分產(chǎn)品的文化內(nèi)涵，對住宅產(chǎn)業(yè)化的實施上要加快，要建立專業(yè)化的產(chǎn)品研究中心，要引進整合專業(yè)人才，要對門窗等簡單部件進行產(chǎn)業(yè)化，我們要進行有力量有能力的整合。對過去一輪的把握是天時地利是百年難遇的機遇，但是現(xiàn)在的運作不能依靠過去的，而在新的發(fā)展上要對健康、質(zhì)量和專業(yè)更加重視。這種新的模式，我希望通過他這個模式為我們整個武漢市的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，為武漢房地產(chǎn)新一輪的轉(zhuǎn)型發(fā)揮他的作用，這樣就是一個和諧、甚至是雙贏或是多贏的局面。因為當(dāng)前我們要建立一個創(chuàng)新型的行業(yè)，而創(chuàng)新型的行業(yè)，他的研發(fā)是一個必然的環(huán)節(jié)，所以研發(fā)的領(lǐng)域他可以起到市場和企業(yè)生存的融合點，成為基礎(chǔ)和現(xiàn)狀的融合點，成為我們現(xiàn)在資源節(jié)約、市場需求，以及商業(yè)運作的融合點。再一個是房地產(chǎn)市場隨著地產(chǎn)金融時代的來臨，地產(chǎn)金融的問題必須高度重視，在這個過程中必須注意創(chuàng)新性的一種探索。從產(chǎn)業(yè)的角度來講，住宅市場利潤攤薄，非住宅市場是可以作為一個領(lǐng)域而大有可為的。作為現(xiàn)代的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，就是用現(xiàn)代的標(biāo)準(zhǔn)來要求現(xiàn)代的房地產(chǎn)業(yè)。 由于價格的態(tài)勢，我們整個房地產(chǎn)行業(yè)的價格將被壓縮，在這個過程中要十分的重視向三個環(huán)節(jié)要效益，要向管理要效益，我們管理上有很多的文章要做，我們房地產(chǎn)行業(yè)的粗放產(chǎn)業(yè)比比皆是，在這個方面提高管理水平就是效益，提高管理水平就是有效的利用資源，提高管理水平我們的管理才能有效的提高，要想規(guī)模要效益，當(dāng)然這里講的規(guī)模效益，并不是大的可以做，中小企業(yè)也可以做，他是在什么樣的情況下闡述的一個問題。我們房地產(chǎn)業(yè)這幾年以吸納眾多的人口為一個重要發(fā)展的原因，那我們今后如何來做，我們產(chǎn)業(yè)在用人方面要精細化，使我們中國優(yōu)良的傳統(tǒng)在房地產(chǎn)業(yè)也有發(fā)展。我們要對房地產(chǎn)整個產(chǎn)業(yè)的推進下功夫。 第一個從行業(yè)發(fā)展的推進速度方面來考慮，要更加的注重健康、質(zhì)量和專業(yè)，要注重我們發(fā)展的健康性，要注重產(chǎn)品的質(zhì)量，要注重運作的專業(yè)化，我們作為開發(fā)商我們要優(yōu)化我們的經(jīng)營形態(tài)。這是我講的第二個問題，第三個問題是產(chǎn)業(yè)的方向在何方？就是推進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，這是整個房地產(chǎn)態(tài)勢調(diào)整的要求，也是我國房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的客觀需要，更是我們產(chǎn)業(yè)落實到當(dāng)前中央關(guān)于國民經(jīng)濟和社會發(fā)展指導(dǎo)方面的必然要求，這個產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的核心在什么地方，就是由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，當(dāng)然產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型也涉及到了很多的方面，但這個是核心的問題，我想從產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型上是從五個方面來考量。武漢在內(nèi)地打開會成為內(nèi)地一個很重要的經(jīng)濟增長點，因為整個城市的增長點，要看他的經(jīng)濟流量，和復(fù)數(shù)點，那如果他的點高，他這個復(fù)合層面就強，這樣帶有虛擬性的規(guī)律性的東西，在武漢是不是能很漂亮的出現(xiàn)呢？我認為是有可能的，我認為在區(qū)域推進過程中，武漢市是有很大的優(yōu)勢的。我們過去搞房地產(chǎn)業(yè)，很多人說是“關(guān)系經(jīng)濟”，我們現(xiàn)在憑著關(guān)系和權(quán)利用比較低廉的價格拿到一塊地，適當(dāng)?shù)倪M行炒作，很快加上整個市場的背景是比較火熱的市場背景，在這個過程中就贏了錢，而且這個過程中就很快的膨脹起來了。從市場運行來說，會向規(guī)范化、完善化和專業(yè)化的方向轉(zhuǎn)變。 那價格走勢會由普遍上漲向平穩(wěn)分化轉(zhuǎn)變。實際上富裕的還是很富裕，但是一直沒有調(diào)控過來，就是用行政的有形之手來硬性的調(diào)節(jié)，加上輿論的導(dǎo)向，以及相應(yīng)的配套，而整個的國民經(jīng)濟中低價格的房子會成為市場的趨勢。在宏觀調(diào)控的背景下，他的發(fā)展會走向平穩(wěn)發(fā)展的軌道。 當(dāng)然還需要加快建設(shè)標(biāo)本兼治的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控模式。比如說我們吃的、穿的，可能有二、三十萬的黃金宴，可能有二、三十塊的衣服，但政府不會調(diào)控的，因為普通的百姓他吃、穿有了保證，所以住房保障體系他總體上的市場完善和放開的速度是有關(guān)系的，所以加快住房保障建設(shè)不僅是政府的責(zé)任，也是我們?nèi)袠I(yè)應(yīng)該關(guān)注的問題。第二個解讀就是要統(tǒng)一思想，重點解決房地產(chǎn)發(fā)展企業(yè)中的突出問題，去年中央提出四個問題，一個投資增長過快，第二個價格上漲，還有一個供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的問題，再有一個市場秩序有所混亂的問題，今年把投資增長過快不作為突出的問題，還是把焦點放在后面三個問題上，我們感覺對價格的問題，對供應(yīng)的比例問題，應(yīng)用的調(diào)整和市場的秩序問題，我們感覺越來越規(guī)范，越來越嚴(yán)格，條件也會越來越嚴(yán)格。 第三個明確肯定要重點發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮钠胀ㄉ唐纷》俊＿@里說是持續(xù)，當(dāng)然是從歷史時期來講的，他是在今后一個歷史時期當(dāng)中都希望他持續(xù)的。第一個明確肯定是房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的重要支出產(chǎn)業(yè)。 第四個問題就是我們企業(yè)的發(fā)展，企業(yè)的進取如何來考慮和應(yīng)對？所以我們的房地產(chǎn)要積極來推進轉(zhuǎn)型。 第三個我們行業(yè)發(fā)展路在何方？我剛才很高興地聽到和好幾位同志說到了轉(zhuǎn)型，應(yīng)該說在行業(yè)里面這個問題我是有機會經(jīng)常呼吁的，最近越來越多的人認識到這一個問題。 第二個市場趨勢如何判斷，怎么來判斷我們這個市場。 第一個宏觀調(diào)控怎么來解讀？到底怎么來認識宏觀調(diào)控。到底這個行業(yè)該如何看，如何來認識？我想當(dāng)前概括起來主要是四個方面的問題。他受到了上至中央高層的領(lǐng)導(dǎo)，下到每個普通的百姓，受到業(yè)內(nèi)人士和眾多相關(guān)行業(yè)的普遍關(guān)注，也是議論紛紛，矛盾重重。 張永岳：武漢的房地產(chǎn)的各位同仁，包括媒體的朋友，很高興有機會和大家交流。而且談了他很多的新觀點，值得我們在座各位思考。主持人 易居中國是從金鳳演變的，今年5月份完成了“結(jié)婚”，現(xiàn)在成為了一家具有海外資金背景的公司，改名叫易居中國”，目前的業(yè)務(wù)板塊有四個，第一個就是叫營銷概率，在武漢和萬科和金地都有合作，在全中國擁有22個城市的發(fā)展。 所以我剛才講了一些自己的想法和大家交流一下，還有一段時間就想給大家做做廣告。實際上萬科它也是走了聯(lián)合的道路，他在北京一下子獲得了幾百萬方的土地，這么大的企業(yè)都在走這個路，我們的中小企業(yè)也必須進行這樣的思考，只要你想發(fā)展下去的話，那就是一條必由之路。還有一個轉(zhuǎn)變就是發(fā)展商必須要“結(jié)婚”，像大家可以看到金地、萬科在不斷的蠶食我們，小的開發(fā)商生存的空間很小，如果現(xiàn)在不找人“結(jié)婚”，到以后就沒有機會了。這些都是一個趨勢。 第三種出路就是轉(zhuǎn)換產(chǎn)業(yè)角色。就是有很多的發(fā)展商他不做了轉(zhuǎn)型做別的了。第二個轉(zhuǎn)型就是你不做發(fā)展商，放棄這個行業(yè)，因為這個行業(yè)是永遠要做調(diào)控的。而我們武漢的發(fā)展商他離開這個要求差的非常遠。帶來了一個角色缺位的問題，他到底是誰？實際上發(fā)展商就是一個資源的整合人。 發(fā)展商要生存你就必須要投降，也就是說這次調(diào)控不存在任何的僥幸，政府要決定把你逼到一個地方去，而且他制定了規(guī)則，你必須得服從，所以這次的調(diào)控所有的大腕都幾乎偃旗息鼓了，沒有一個人給中央寫什么“萬言書”了。 也就是說它今天調(diào)控你，它是作為游戲規(guī)則的制定者來調(diào)控你的，你不聽沒有辦法，除非你不搞這個，我要你從A走到B，你就必須走這條路，有很多的大腕以前會發(fā)聲音，這段時間的調(diào)控都沒有發(fā)出聲音，潘石屹也好，任志強也好，他們都沒有發(fā)出聲音。他代表了政府調(diào)控的一種傾向。什么叫“商業(yè)存在原則”？很多人不知道，我去查了一下發(fā)現(xiàn)他是WTO里的一個原則，就是一個國家為了保護本國的利益，就發(fā)布了一個調(diào)控，這就是商業(yè)調(diào)控的原則。因為我從北京過來的，在北京上個月頭很大，就是發(fā)了一個文件，關(guān)于外國人買房，包括港澳臺同胞在國內(nèi)只能買一套房子，那這個條例對武漢影響不大，但在北京、上海影響很大。大家有沒有發(fā)現(xiàn)，這次的調(diào)控有很大的特點。還有一些剛剛把國有轉(zhuǎn)移成民營的，還沒有搞起來調(diào)控就來了。 第二個我們接觸了很多的開發(fā)商，每天有很多的開發(fā)商和我們交流，國內(nèi)二線城市的開發(fā)商幾乎都沒有接觸過1994年的調(diào)控，基本上都是從2000年開始發(fā)展起來的，超過10年以上的開發(fā)商很少，所以他們對宏觀調(diào)控非常的敏感。在這一輪的調(diào)控上幾乎沒有聽到他的聲音，也沒有看到他的身影，這就是調(diào)控的力度，各發(fā)展商都存在一些幻想，覺得自己沒有問題，所以我想順馳就是最好的榜樣。朱旭東：很高興，剛才說了很多嚴(yán)肅的話題，我剛從北京回來，剛剛下飛機，到這里開會，北京是我們政策的漩渦，前段時間進去了一個主管城建的副市長，這個禮拜也把我們中國首創(chuàng)和收開的開發(fā)商請進去談話，所以在北京無法說房地產(chǎn)，在武漢和大家交流一下。因此我想我們朱所長的發(fā)言也是非常精彩的，下面我們掌聲歡迎我們朱所長發(fā)言。但是研究成果還是非常豐富的。 肖漢昌：方總對企業(yè)的銷售實踐，如何應(yīng)對宏觀調(diào)控的政策闡述了他們的觀點，講了七個方面的能力，講的非常好，對我們企業(yè)下一步的運作有非常好的提示。我想有一些是我們公司在操作的情況，有一些是屬于我個人的思想，來和大家進行溝通和交流，應(yīng)該說也是一些前沿的問題，謝謝大家！格林小區(qū)來了一批客人，他都是境外的投資機構(gòu)，投資基金，投資公司，這里有很多都是美國出生的華裔，他們在香港工作，他們來到我們武漢看了之后他首先來到金地 最后一個就是融資能力。確保什么時候出多少錢、進多少錢。 還有一個就是這個公司要想做到非常高的水平，他一定要有很好的抗風(fēng)險的能力。這也是我們風(fēng)險分析需要加強的。我想比較優(yōu)秀的地產(chǎn)公司會考慮在每年的收益結(jié)構(gòu)中有一部分是考慮開發(fā)來賺取一些錢，還有的是使用一些出租來賺取一些錢。高住宅項目和中低端的項目。小規(guī)模的企業(yè)它如果死掉一個項目會產(chǎn)生巨大的影響。如果在成本比較弱的時候，你可以并入一個建筑施工的企業(yè)，你也可能在成本控制上獲得一些優(yōu)勢。假如我有自己的網(wǎng)點，我可以利用自己的網(wǎng)點來進行鋪路，你在把握市場的需求上比別的企業(yè)就有了更多的優(yōu)勢。 還有一點是價值鏈的整合。它決定你將來在市場上有沒有機會。首先要做好客戶細分，然后做客戶的調(diào)研，然后面對不同的客戶群他所需要的產(chǎn)品是什么樣的要求，那這里面的產(chǎn)品就分為對品質(zhì)比較敏感的客戶，對這種產(chǎn)品你注重的是利潤率所以會有很多的賣點，還有一種是標(biāo)準(zhǔn)話的產(chǎn)品，那這種配置化并不是很高，他主要是賺的周轉(zhuǎn)率的錢，所以你在產(chǎn)品的研發(fā)上就形成了靠利潤賺錢，靠周轉(zhuǎn)率來賺錢的模式。通過你的經(jīng)驗復(fù)制卻節(jié)約你的能力資源的使用。我們可以用更少的人干更多的事。另外一個當(dāng)你擁有大量的資源的時候，我們建立客戶關(guān)系的管理，我們可以盡量的節(jié)省成本。像我們的優(yōu)秀企業(yè)，你從拿到地在開工可能需要很長的時間。第二個更長遠的工作就是住宅的產(chǎn)業(yè)化。這樣會浪費很多的時間。為了加快前期的速度，很多的公司需要做標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計。 我們?nèi)绻肷?，就要把里面的一些要素做好，你的資產(chǎn)利用率開發(fā)任何的項目都要達到35%，你必須提高你的資產(chǎn)功能，在低資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)行業(yè)，還要想辦法把這個資產(chǎn)利用率提高。所以這個高風(fēng)險必須要有高的凈資產(chǎn)利用率。另外一個特性就是高風(fēng)險，因為我們開發(fā)的東西太少了，而市場變化太快，所以風(fēng)險是很高的，那投資者需要一個更大的回報，投資者來講他需要看到的是凈資產(chǎn)的收益率。這是我們這個行業(yè)很本質(zhì)的特性。房地產(chǎn)行業(yè)他必須是高利潤，因為他的周轉(zhuǎn)率是非常低的。