【正文】 月份 房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù) 新建住宅價(jià)格指數(shù) 同比 環(huán)比 同比 環(huán)比 202210 % % % % 202209 % % % % 202208 % % % % 202207 % % % % 202206 % % % % 202205 % % % % 202204 % % % % 202203 % % % % 202202 % % 13% % 202201 % % % % 202212 % % % % 202211 % % % % 2022年 70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù) 全國(guó)城市房?jī)r(jià)上下一片紅 全國(guó)城市房?jī)r(jià)上下一片紅 全國(guó)城市房?jī)r(jià)上下一片紅 物價(jià)上漲 價(jià)格 信號(hào)失真 生產(chǎn)者 盲目生產(chǎn) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 當(dāng)通貨膨脹所引起的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)畸形化需要矯正時(shí)，國(guó)家必然會(huì)采取各種措施來(lái)抑制通貨膨脹，結(jié)果會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)和建設(shè)的大幅度下降，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的萎縮， 一定時(shí)期不利于經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展 。 而這樣的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)情況不再局限于一線(xiàn)城市，而是 從過(guò)去的局部上漲變?yōu)檎w上漲。 房地產(chǎn)量 、 價(jià)都創(chuàng)出了歷史新高 ， 是全年 GDP增長(zhǎng)%的主要推動(dòng)力之一 。 ? 根據(jù) 2022年 1月 19日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù) ， 2022年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng) 新建商品房 成交量近 ， 均價(jià)約 4695元 /平方米 ， 比 2022年上漲近 24%,商品房銷(xiāo)售額 43995億元 ,比上年增長(zhǎng) %。供應(yīng)量增幅很小，成交量卻翻倍，這就使商品住宅的供求比扭曲為 1： ，嚴(yán)重的供不應(yīng)求。 2022年上海新建商品住宅成交均價(jià)走勢(shì) 數(shù)據(jù)來(lái)源： CRIC 按 CRIC系統(tǒng)數(shù)據(jù)， 2022年全市商品住宅（剔除配套商品住宅）成交 米，與 2022年 ，大幅上升了 %。 “ 國(guó)際大公司里面就很少房地產(chǎn)公司 。 在市場(chǎng)上風(fēng)頭很勁的外行中 ， 目前還缺乏對(duì)行業(yè)走勢(shì)的準(zhǔn)確判斷 。 綜上所述，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)積極加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范，建立預(yù)警機(jī)制，確保資金鏈的平穩(wěn)運(yùn)作，適當(dāng)控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)節(jié)奏與數(shù)量，并不斷提升自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范 開(kāi)發(fā)商應(yīng)具備較高的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，如果刻意去模仿、追求高于自身發(fā)展水平的城市的做法，例如開(kāi)發(fā)一些不必要的高檔產(chǎn)品，力求突破極限，其后果可能是頭破血流。 20222022年重慶土地價(jià)格與商品房?jī)r(jià)格 年份的比例 地價(jià)（元 / ㎡ ） 樓面價(jià)（元 / ㎡ ） 地價(jià)與房?jī)r(jià) 2022年 794 318 % 2022年 1089 442 % 2022年 1127 391 % 2022年 1067 563 % 2022年 2834 1154 % 2022年 2870 1009 % 2022年 5160 1738 % 地價(jià)變化 時(shí)間 購(gòu)地者 地塊 地價(jià)（元 / ㎡ ） 單價(jià)（萬(wàn)元 /畝） 7月 30日 香港信合 三鋼廠(chǎng) 20381 1358 9月 24日 香港九龍倉(cāng) 江北城 27208 1814 8月 10日 龍湖 后勤工程學(xué)院 11938 795 11月 9日 重慶嘉江 彈子石 14061 938 618之后重慶部分地塊地價(jià) 地價(jià)變化 重慶主城區(qū)地價(jià) 土地位置 用途 土地面積 （ m2） 競(jìng)得單位 競(jìng)得時(shí)間 成交價(jià) (萬(wàn)元 ) 均價(jià) （萬(wàn)元 /畝） 江北區(qū)大石壩街道鄭家院 住宅、綠地 173110 金融街 2022 20395 79 北部新區(qū)高新園 商住 金科 2022 22859 77 渝中區(qū)化龍橋 商業(yè)、住宅 506350 瑞安天地 2022 158288 208 經(jīng)開(kāi)區(qū)內(nèi)原重慶二建公司 住宅 7480 融僑錦江 2022 2212 197 南岸區(qū)南坪珊瑚村 商業(yè)、居住 98729 重慶萬(wàn)達(dá) 2022 33353 225 高新區(qū)大楊石組團(tuán) 商業(yè)、住宅 16736 華宇 2022 11058 441 北部新區(qū)高新園人和組團(tuán) 居住、綠地 210247 恒大 2022 42400 134 渝中區(qū)化龍橋片區(qū) 居住、公建、綠地等 333134 瑞安天地 2022 113454 227 南岸區(qū)南坪組團(tuán) 居住、商業(yè) 17093 洋世達(dá) 2022 3900 152 北部新區(qū)高新園人和組團(tuán) 商業(yè)金融業(yè)用地 13768 華宇 2022 7550 366 渝中區(qū)石油路 1號(hào) 二類(lèi)居住、商業(yè)金融業(yè) 191400 恒大 2022 162785 567 九龍坡大楊石組團(tuán) 二類(lèi)居住、商業(yè)金融業(yè) 91928 恒大 2022 654 沙坪壩組團(tuán) 居住、商業(yè)、防護(hù)綠地 41979 金融街 2022 28400 451 重慶主城區(qū)地價(jià) 南岸區(qū)彈子石 居住、公建、相關(guān)配套等 336600 招商 2022 500300 992 江北區(qū)江北城 二類(lèi)居住、商業(yè)金融業(yè) 264900 中海、九龍倉(cāng) 2022 410000 1032 江北區(qū)大石壩 二類(lèi)居住、商業(yè)金融業(yè) 596500 保利 2022 381000 426 江北區(qū)江北城 商業(yè)金融業(yè) 94800 江北嘴置業(yè) 2022 202400 1423 江北區(qū)大石壩 二類(lèi)居住、商業(yè)金融業(yè) 233700 東銀 2022 171000 488 江北區(qū)大石壩 二類(lèi)居住、商業(yè)金融業(yè) 141700 保利 2022 160000 753 渝中區(qū)大楊石 居住、公建、綠地等 105500 萬(wàn)科 2022 111200 703 沙坪壩區(qū)西永 二類(lèi)居住、商業(yè)金融業(yè) 588200 龍湖 2022 106000 120 沙坪壩區(qū) 二類(lèi)居住、商業(yè)金融業(yè) 188700 華宇 2022 103100 364 九龍坡區(qū)中梁山 二類(lèi)居住、商業(yè)金融業(yè)、 公共綠地 262400 金科 2022 35100 89 江北區(qū)大石壩 二類(lèi)居住 229300 首創(chuàng) 2022 122500 356 土地位置 用途 土地面積 （ m2） 競(jìng)得單位 競(jìng)得時(shí)間 成交價(jià) (萬(wàn)元 ) 均價(jià) （萬(wàn)元 /畝） 北部新區(qū)人和 商業(yè)金融業(yè)用地 73460 高科 2022 88000 800 江北區(qū)觀音橋 二類(lèi)居住用地 122970 金融街 2022 146000 792 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)妥善處理現(xiàn)有庫(kù)存開(kāi)發(fā)量，盡量減少資金占用率 ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商當(dāng)前應(yīng)妥善處理庫(kù)存開(kāi)發(fā)量，能夠銷(xiāo)售的盡量出售，盡快進(jìn)行資金變現(xiàn)，以降低資金占用率。 ?房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)典型的 “ stopgo industry”， 以土地和資金兩大要素為基礎(chǔ) 。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)積極向周邊縣市等二三線(xiàn)城市拓展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的生存依賴(lài)業(yè)務(wù)的持續(xù)性，在此基礎(chǔ)上不斷提升自身水平、拓寬業(yè)務(wù)的種類(lèi)。 ?基于國(guó)家宏觀調(diào)控這一特定背景，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該積極配合政策的實(shí)施，并對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行適度調(diào)整，以確保 CPI不至于持續(xù)攀升。 ?應(yīng)該優(yōu)化開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資決策 ， 并從項(xiàng)目的全壽命周期角度來(lái)進(jìn)行成本規(guī)劃與控制 。 房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控現(xiàn)狀： 如同把感冒拖成肺心病 盡量少花錢(qián)，避免“短債長(zhǎng)投” ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在保存企業(yè)生存的前提下 ， 盡量少花 錢(qián) ，控制一些不必要的資金流出 。 同年，出臺(tái)“國(guó)八條”和 《 關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn) 》 ， 造成市場(chǎng)交易量急劇下降 ，導(dǎo)致“持幣待購(gòu)”，房地產(chǎn)過(guò)熱態(tài)勢(shì)得到緩解，短期效果明顯。處于經(jīng)濟(jì)振興期的 中國(guó) 概莫能外，在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)時(shí)期，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格同樣每年都呈梯度上漲，只是在不同階段上漲幅度不同，漲跌波動(dòng)有別。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用至關(guān)重要。 【 】 國(guó)八條： 國(guó)務(wù)院：國(guó)務(wù)院要求進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，落實(shí)地方政府責(zé)任，各地要確定價(jià)格控制目標(biāo)并向社會(huì)公布， 二套房房貸首付比例提至 60%， 各地須從嚴(yán)實(shí)施差別化住房信貸。 2022年兩次樓市調(diào)控對(duì)比 2022年 1月常州商品房成交總況 商品房成交 日均成交 住宅類(lèi)成交 日均成交 2022年 12月 8208套 293套 5955套 212套 2022年 1月 9073套 292套 6663套 214套 【 】 國(guó)八條： 國(guó)務(wù)院：國(guó)務(wù)院要求進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，落實(shí)地方政府責(zé)任，各地要確定價(jià)格控制目標(biāo)并向社會(huì)公布， 二套房房貸首付比例提至 60%， 各地須從嚴(yán)實(shí)施差別化住房信貸。 問(wèn)責(zé) 停留于空泛?jiǎn)栘?zé)。 限購(gòu) 只有后來(lái)北京版調(diào)控細(xì)則中采取限購(gòu)措施，要求同一家庭在北京只能購(gòu)買(mǎi)一套住房。 非本地居民購(gòu)房 非本地居民住房貸款未做明確限制。 第三套及以上住房貸款 在商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款。 首套房首付比例 要求對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于 30%。 黃金樓市盤(pán)點(diǎn)： 北京成交量大跌，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，部分項(xiàng)目逆市上漲； 常州等二三線(xiàn)城市國(guó)慶成交量不受影響。 【 】 國(guó)五條： 中華人民共和國(guó)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部：國(guó)家出臺(tái)鞏固樓市調(diào)控成果措施，暫停發(fā)放第三套及以上房貸； 首套房首付比例不低于 30%；房?jī)r(jià)過(guò)高上漲過(guò)快城市將限定家庭購(gòu)房套數(shù)。 住房綠皮書(shū)的數(shù)據(jù)雖然不能說(shuō)得上完全準(zhǔn)確；但是卻能反映目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的大致?tīng)顩r ， 其中有很多問(wèn)題值得我們思考： 為何我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫如此之大 ？ 為何在密集的政策調(diào)控中 ，二三線(xiàn)城市的泡沫指數(shù)反而位居其上 ？ 個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由 2年恢復(fù)到 5年 5部委新政打擊囤地炒地：拿地首付不得低于 50% 國(guó)務(wù)院提四措施遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由 2年恢復(fù)到 5年 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議： 2022年要增加普通商品住房供給 2022年開(kāi)始進(jìn)行樓市調(diào)控組合拳 央行上調(diào)準(zhǔn)備金率強(qiáng)力遏制信貸沖鋒 國(guó)資委要求 78家非地產(chǎn)主業(yè)央企 15天出退出方案 住建部：加快保障房建設(shè) 遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 住建部等七部門(mén)發(fā)文 加快發(fā)展公租房 國(guó)土部發(fā) 1457宗閑置土地黑名單 國(guó)土部住建部出重拳 ：閑置土地一年以上禁拿地 新國(guó)八條劍指樓市 ：二套房首付提至六成 國(guó)十條：房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸 【 】 國(guó)十條 ：房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸 商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)， 暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款 ；對(duì)不能提供 1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。 房產(chǎn)稅 住房綠皮書(shū) 《 中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告 (20222022） 》 序號(hào) 城市 泡沫指數(shù) 序號(hào) 城市 泡沫指數(shù) 1 福州 9 深圳 2 杭州 10 武漢 3 南寧 11 長(zhǎng)春 4 青島 12 寧波 5 天津 13 哈爾濱 6 蘭州 14 大連 7 石家莊 15 貴陽(yáng) 8 北京 16 上海 備注： 泡沫指數(shù)的取值在 0~1之間 ,泡沫指數(shù)越大 ,說(shuō)明該城市房?jī)r(jià)中的泡沫成分越大。 影響：有效解決部分需求，確?！熬诱哂衅渌?。 這樣也使得一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)增幅放緩。 2022年限購(gòu)令延續(xù)執(zhí)行，并較之 2022年限購(gòu)范圍有所擴(kuò)大。 2. 國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策分析 — 貨幣手段 自有資金率： 2022年 20%以下 2022年 52%以上 影響：一些經(jīng)營(yíng)方向單一和融資渠道狹窄的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨現(xiàn)金流緊張的挑戰(zhàn)。 通過(guò)上面的計(jì)算可以看出：只要不出現(xiàn)像大幅度持續(xù)多次加息 ， 由此導(dǎo)致的居民購(gòu)房月供加重相當(dāng)有限 。加息對(duì)房