【正文】 房價逐漸呈現(xiàn)“全國山河一片紅 ” 的局勢。 其中 ,商品住宅價格上漲 25%,商品住宅銷售額增長 %,辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長 %和%。略低于市場同樣火爆的 2022年的 2090萬平方米。 這種靈魂人物不是從其他行業(yè)的人一朝一夕即能成就 ， 更無法從企業(yè)外空降 。在結(jié)合自身實際的基礎(chǔ)上，同時，應(yīng)重視風(fēng)險分析與防范，確保房地產(chǎn)開發(fā)項目目標的順利實現(xiàn)。 國家對這個產(chǎn)業(yè)始終會高度重視 ， 不可能長期執(zhí)行打壓政策 ， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該積極面對 ， 用活這個調(diào)控政策 。 注重開發(fā)的連續(xù)性、不斷提升實力 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極向二三線城市拓展 地價飆升導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)拿地越來越少、業(yè)務(wù)縮水，面臨雪球越滾越小的風(fēng)險。 適當控制開發(fā)節(jié)奏，房價應(yīng)適當配合調(diào)控政策進行適度調(diào)整 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)特別注意控制開發(fā)節(jié)奏，科學(xué)規(guī)劃房地產(chǎn)項目的開發(fā)進程與時序。 拖成“慢性病” 不壓 房價，輿論不干， 強壓 房價，市場不干； 不壓 房價，影響穩(wěn)定； 強壓 房價，影響就業(yè)和政府收入； 壓少 了老百姓不答應(yīng)， 壓大 了國民經(jīng)濟會波動，許多人將失業(yè)。 ? 房地產(chǎn)價格上漲不足為奇。 樓市盤點： 一線房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，二三線房價持續(xù)高熱； 穩(wěn)定接棒 2022 1月常州住宅日均成交 215套； 多家房企高管離職潮漸起。 對于房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。 不分地區(qū) ，要求各商業(yè)銀行一律暫停發(fā)放居民家庭第三套及以上住房貸款。 金九銀十抗調(diào)控， 量跌價擰逆市漲； 二三熱度超一線，炒房有望百姓愁。 政策效應(yīng) 政策效應(yīng)初顯現(xiàn)，雷聲隆隆人惶恐； 新盤驚現(xiàn)零成交，降價與否翹首盼。 投資 8400億， 開工 590萬套 2022年 2022年 預(yù)計投資 ， 開工 1000萬套 2. 3 供給 —— 保障性住房 影響：增加持有成本，有效遏制投機投資炒房行為，降低房價泡沫 。 限購令 天津 北京 杭州 寧波 廣州 廈門 深圳 福州 三亞 … 南京 上海 限購令針對的是房價上漲幅度過大的大中型城市，對于中小城市而言限購令是利好，找不到出口的投資資金將從大中型城市轉(zhuǎn)向三四線城市，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也會將開發(fā)的重點由一二線城市向三四線城市轉(zhuǎn)變 。 但是加息對房地產(chǎn)企業(yè)資金限制確實致命的 。 房地產(chǎn)業(yè) 高新產(chǎn)業(yè) 技術(shù)進步率對比圖 房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的基本方法 第八章 政策主要涉及的調(diào)控手段： 金融手段 需求 —— 限購令 供給 —— 保障性住房 稅收 —— 房產(chǎn)稅 政府調(diào)控 準備金率 2022年以來央行 4次加息，共加息 100個基點。 ?對于消費者而言 ,利率的調(diào)整對購房產(chǎn)生極大影響 . 普通消費者的收入是比較穩(wěn)定 ,一旦貨幣政策的調(diào)整打破了這個平衡 ,很多消費者就會退房或者降低買房的需求 . 房地產(chǎn)業(yè)受政策影響大 國內(nèi)居民收入增長趨勢圖（緩慢提升） ?房地產(chǎn)業(yè) 政策叫 “ 停 ” 就得 “ 停 ” ?政策扶持就可快速發(fā)展 ， 叫 “ 走 ” 就 “ 走 ” 它是可以有間隔性的 ,不象其他行業(yè) 。 非上市房企的負債率目前普遍超過了 75%， 在部分省市 ， 房地產(chǎn)行業(yè)的平均負債率甚至超過 80%。 2022年 9月 ， 清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院副院長廖理在第四屆中國消費金融論壇上公布的 《 中國消費金融與投資者年度教育報告 》 顯示 ， 中國城鎮(zhèn)家庭中85%的受訪者擁有自家房產(chǎn) ， 房產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)比重高達 %。 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強 房地產(chǎn)業(yè) 拉動水泥需求 ?建筑和房地產(chǎn)行 業(yè)對水泥的需求 是最直接的 。例如 建材、能源類產(chǎn)業(yè)、設(shè)備制造業(yè)、家電業(yè)及新興行業(yè) 等。 ? 互補性 表現(xiàn)在：不論政府調(diào)控還是市場調(diào)節(jié)都存在缺陷，需要互補； ? 不可替代性 表現(xiàn)為：雙方具有不同的調(diào)節(jié)機制，不可替代。 過快上漲的房價會導(dǎo)致社會矛盾和民心不穩(wěn) ? 快速上漲的高房價必將帶來持續(xù)的物價上漲，不僅會造成社會矛盾和民心不穩(wěn)，而且會對政府的執(zhí)政能力帶來威脅； ? 當前國內(nèi)很多大中城市之所以開展轟轟烈烈的公租房建設(shè)，主要是處于降低高房價對社會公眾帶來的嚴重危害，而選擇建設(shè)保障性住房。尤其在當前國際金融危機的大背景下，房價過快上漲擠出了居民消費，扭曲著社會資源配置，成為擴大消費和保增長的絆腳石。 從經(jīng)濟波動角度看 ， 在經(jīng)濟擴張期 ， 房價上漲會進一步推高經(jīng)濟增長；在經(jīng)濟收縮期 ， 房價下降會引起經(jīng)濟增長進一步放緩 。 中美 CPI對比 ? 趨利性是資本同其他要素的本質(zhì)區(qū)別 ， 資本的趨利性導(dǎo)致了通貨膨脹 。 美國通貨膨脹 ()()2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022美國歷年 CPI漲跌幅（ %） 美國通貨膨脹 美國通貨膨脹 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 122022年美國 CPI各月漲跌幅（ %） 中國 CPI構(gòu)成 美國 CPI構(gòu)成 住宅 食品和飲料 娛樂 交通運輸 醫(yī)療 服裝 教育和交流 其他商品和服務(wù) 42% 15% 6% 17% 6% 4% 6% 4% 居住 食品 娛樂文化教育用品及服務(wù) 交通通訊 醫(yī)療保健個人用品 衣著 家庭設(shè)備及維修服務(wù) 煙酒及用品 13% 34% 14% 10% 10% 9% 6% 4% 中美 CPI對比 ? 對比 美國 CPI,中國 CPI中沒有 2個重要指標： 住宅和教育 指標 。 全國居民消費價格總水平環(huán)比上漲 %。原材料、燃料、動力購進價格上漲 %。 趨利性決定了市場經(jīng)濟運行到一定階段 ,必會出現(xiàn)通貨膨脹 . 而且 部門利益越大 ， 通脹越嚴重 ， 并開始逐步往外擴散 ， 直至全面通貨膨脹 。 商品 W 貨幣 G 貨幣 G 資本流動性 資本的本質(zhì)特征 增值性 趨利性 流動性 增值性決定趨利性，趨利性又導(dǎo)致流動性，只有流動才能促進資本進一步增值。 馬克思指出：“資本本身總是表現(xiàn)為這種會直接自行增值的價值。 計劃經(jīng)濟與市場經(jīng)濟的本質(zhì)區(qū)別即在于是否具有強制色彩。 經(jīng)濟的快速發(fā)展與通貨膨脹就好比一對孿生兄弟 ， 中央政府必須代表最廣大人民的根本利益 ， 確保經(jīng)濟又好又快發(fā)展 ， 宏觀調(diào)控的經(jīng)常性 、 艱巨性和矛盾性也自然成為中國政府的一大特色 。 ? 狹義貨幣（ M1） =M0+支票存款 ? 廣義貨幣（ M2） =M1+儲蓄存款 +政府債券 0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,0001995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022M0（流通中現(xiàn)金） 數(shù)量（億） M1（狹義貨幣） 數(shù)量（億） M2（廣義貨幣） 數(shù)量（億） 歷年來中國貨幣發(fā)行情況統(tǒng)計（人民幣） M0的平均增長率為 %， M1為 %， M2為 %。 1990年 如今 ， 城市房價的高低主要是由這座城市的價值所決定而房屋建造成本對房價的影響程度已經(jīng)退居次席 。 T P 功能成本 城市價值 房 屋 價 格 城市房價內(nèi)涵發(fā)生改變 城市價值決定房價 過去 現(xiàn)在 開發(fā)商、 購房者、 政府、 建造者、 社會媒體 …… 功能 成本 城 市 價 值 物質(zhì)、生 存性消費 精神、 文化消費 開發(fā)商 城市大會所 功能 成本 城市價值決定房價 P=∑V i / ∑S j + DC 城市房價 即： 城市總價值 總房屋面積 房屋直接成本 = + 公式表明：各城市房屋直接成本相差不大， 因此城市價值成為影響房價的決定性因素。 歷史文化 故宮 頤和園 天 壇 明十三陵 故宮 頤和園 天 壇 明十三陵 故宮 頤和園 天 壇 明十三陵 故宮 頤和園 天 壇 明十三陵 由以上分析可知： 城市的價值也會隨著各種人力 、 物力 、 財力及各種資源的相繼投入而逐步提升 。 科學(xué)教育 科技活動人員情況 (2022年 ) 有科技活動的單位數(shù)（個） 科學(xué)家和工程師（人） 科研機構(gòu) 352 97217 高等院校 79 42315 企 業(yè) 4441 207472 大中型工業(yè)企業(yè) 332 39962 合計 5304 386966 北京市地方財政的教育事業(yè)費支出 單位：億元 單位：億元 263 0501001502002503003504002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022年份 2022 2022 2022 2022 2022 醫(yī)療衛(wèi) 生投資 北京市醫(yī)療衛(wèi)生固定資產(chǎn)投資 (20222022)單位：億元 北京有全國最好的醫(yī)院和醫(yī)療隊伍及醫(yī)學(xué)研究機構(gòu) ， 而且從上表也可以看出 ， 自2022年奧運會以來 ， 北京在醫(yī)療衛(wèi)生方面的投資增長速度也明顯加快 ， 城市價值得到顯著提高 。 如此浩大的工程 ， 無疑給北京城市價值添上了精彩的一筆 。 水立方建筑面積 8萬平方米，耗資 10億元人民幣，固定座位 4萬個。北京堪稱是集全國之美味的薈萃之地，幾乎可以品嘗到中國任何一種菜系和世界各地的美味佳肴。 ? 新興的以中國國際貿(mào)易中心為中心的 CBD商業(yè)圈、亮馬橋商業(yè)圈。 第三章 城市價值決定房價 城市價值是城市自然稟賦和凝結(jié)在城市中的由累積投資及建設(shè)活動所形成的所有人類勞動的總和。 —— 城鎮(zhèn)化水平由 %提高到 %，城市對國家 GDP的貢獻率也不斷加大。 %）。東京是其中一個典型的例子。 城市發(fā)展水平代表國家發(fā)展水平 美國城市化率的 S曲線 隨著美國城市化率的提升，美國國力也急劇提升。成為當時世界上最大的城市和金融貿(mào)易中心。 19世紀英國的城市化進程十分迅速，一大批工業(yè)城市，如曼徹斯特、伯明翰等迅速成長起來。 城市發(fā)展的實質(zhì) 智慧 力量 剩余 財富 智慧 財富 智慧 財富 智慧 財富 智慧 財富 法國國家人口研究所發(fā)表報告指出，隨著世界人口城市化進程加快 ,2022 年世界上已有 33 億人生活在城市，超過了全球人口總數(shù)的 50 ％。 城市化進程中，先進的生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系，萌生了新的生存狀態(tài)，解放了人的思想，人的智慧出現(xiàn)了質(zhì)的飛躍；科學(xué)家、精英人才、科研機構(gòu)、創(chuàng)新團隊有了生存和發(fā)展的土壤，智慧的“涌現(xiàn)”才呈現(xiàn)出非凡的意義。 以人類發(fā)展的視角來看 ， 城市的興起和演化均是人類選擇的結(jié)果 ,人類在實現(xiàn)自我發(fā)展的過程中 ， 城市化成為了歷史的必然 。 除此之外，還有狼群、猴群 ………… 城市發(fā)展的實質(zhì) 智慧： 群居為彼此進行思想的交流提供了可能 ， 也孕育了智慧的產(chǎn)生 。宏觀調(diào)控背景下的房地產(chǎn)市場分析 任 宏 博士（英國） /教授 /博導(dǎo)